Los expertos del mercado inmobiliario están buscando las claves del negocio en un mundo con nuevos condicionantes tras la pandemia del coronavirus. Como explica Humphrey White, socio Managing director de Knight Frank, «es necesario reflexionar sobre el futuro para seguir trabajando, comprando, viviendo en definitiva», después de esta ‘convulsión’ mundial.
Tres directivos de la consultora han participado en el webcast Las lecciones aprendidas: encaminados hacia un futuro mejor, organizado por Knight Frank, en colaboración con el diario brainsre.news. En el coloquio se han repasado las claves de la nueva normalidad del mercado de la vivienda, oficinas y retail.
Viviendas con coworking y alquiler
Las dos tendencias ganadoras en el caso del mercado residencial son las viviendas versátiles, con capacidad de incorporar espacios de trabajo y más espacios verdes o al exterior, y el alquiler, incluida la promoción para arrendamiento o build to rent.
Así, según la encuesta elaborada por Knight Frank entre los más de 250 profesionales suscritos a la jornada, el 40,6% prevé que el mercado del alquiler residencial crezca ligeramente y un 37,5% que lo hará sustancialmente, frente al 21,9% que opina que será la compra la que aumente en el nuevo mercado.
«Hay un cambio sociocultural de generación que ya era una realidad antes de esta crisis y que va a convertirse en una realidad más de España, que es el mercado del alquiler», precisa Carlos Zamora, socio y director del Área Residencial de Knight Frank en España.
El alcance de la crisis también favorecerá la opción del alquiler ante el endurecimiento previsible del acceso a la compra. «Promotores e inversores están apostando claramente por el mercado de build to rent (también denominado PRS), sobre todo, en Madrid y Barcelona». El directivo da algunas cifras para situar este nicho de negocio: con un ritmo de crecimiento en el entorno del 2,5% se pueden poner entre 80.000 y 90.000 viviendas nuevas en España destinadas a alquilarse, «una cifra perfectamente asumible».
Jorge Sena, director of Commercial de Knight Frank (área que engloba logístico, oficinas y retail), precisa que se parten de cifras relativamente bajas: «el pasado año se firmaron operaciones para 3.300 viviendas de este tipo, y los expertos precisan que se necesitarán 2 millones de casas más en la próxima década para satisfacer el mercado», añade.
En lo que respecta a las exigencias de los compradores a la hora de adquirir una vivienda, desde la consultora han constatado mediante encuestas que un 83% de los entrevistados demanda más confort, resumido en espacios versátiles para poder instalar el coworking dentro de la casa ahora que el teletrabajo es una alternativa laboral más, y exteriores, ya sean terrazas o jardines. «La periferia se configura como una realidad necesaria para acceder a casas más grandes y de menor precio, ahora que el teletrabajo se facilitará en las empresas»; explica Sena.
A este respecto, el 44,4% de los encuestados prevé que el número de personas que teletrabajen en sus compañías crecerá entre un 10% y el 25%, mientras que el 25% cree que este incremento será de entre el 25% y el 50%. Por su parte, casi el 17% prevé que el aumento del teletrabajo en sus compañías será exponencial, con más del 50%.
¿Habrá ajuste de precios?
En cualquier caso, el precio de la vivienda sigue preocupando a los españoles,y los descensos parecen seguros con el ajuste del mercado ante la incertidumbre. Un ajuste de precios que será «claro en el corto plazo para la vivienda de segunda mano y menor cuanto más prime sea la vivienda», precisa Carlos Zamora.
Para las casas de nueva construcción los descensos son más a medio plazo y de forma puntual, en resto de promociones o aquellos proyectos peor ubicados; y «nos consta que se están rediseñando promociones para atender a las nuevas demandas» .
Oficinas en periferia
La periferia también cobra importancia en la búsqueda de oficinas con la nueva normalidad. «Creemos firmemente en la oficina física pero las formas de trabajar se están transformando y para obtener más espacio por empleado y facilitar los transportes habrá que plantearse la vuelta a la periferia«, argumenta Humphrey White.
El directivo aporta la experiencia de la consultora en Reino Unido: «el híbrido entre sede social, hub y teletrabajo ya se venía implementando en las oficinas y vamos a ese esquema».
¿Y en retail?
La mención a la crisis del retail se ha convertido en un clásico en el sector, pero la transformación de los modelos de negocio comerciales ya venía gestándose desde la irrupción del comercio electrónico, que la pandemia ha acelerado claramente. Aquí, la periferia redunda en las nuevas ubicaciones de naves y hubs logísticos, con una «conversión de los flagships en boutiques de exposición más reducida e incremento del comercio online», puntualiza el director general de Knight Frank.
Según Centre forRetailResearch de la consultora, el sector logístico disfrutó de un 77% de incremento de compras online durante el confinamiento. No obstante, el 63% de los compradores manifiesta que aún hoy prefiere comprar en tienda.
Y un aviso a navegantes: «el encarecimiento de los costes de devolución van a incrementar las fórmulas de click&collect», para disuadir al comprador del consumo irracional como ya están ensayando en Japón o Reino Unido. Y será una nueva forma de mantener las visitas físicas y la experiencia de compra, una cohabitación en la que creen un 79% de los encuestados por la consultora durante la celebración del encuentro.
