El negocio comercial afronta una profunda crisis generada por el coronavirus Covid-19 que le ha llevado al cierre de sus establecimientos durante semanas y a un futuro incierto tras la reapertura en un contexto de crisis económica. Un nuevo desafío que llega cuando aún no se había recuperado del último crack del inmobiliario español, cuyo inicio se fija en el tercer trimestre de 2008, cuando los precios medios de compraventa de inmuebles comerciales alcanzaron su techo y que estuvieron cayendo durante cinco largos años, según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
«Entre los momentos anteriores a la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008 hasta que se frenó la caída, los precios medios de compraventa de los establecimientos comerciales pasaron de 1.922 euros el metro cuadrado a 1.294 euros, perdiendo un 32,7% de su valor; en una caída de precios que duró 5 años, desde el tercer trimestre de 2008 donde se tocó techo, al tercer trimestre de 2013 donde se tocó fondo», comenta Laura López, data scientist de Brainsre.
Desde el punto más bajo alcanzado en la anterior crisis, los precios de los establecimientos comerciales -ya sea en calle o en centros- se ha mantenido prácticamente constantes durante los últimos 6 años, con una ligera bajada del 1%. Al cierre de 2019, según datos del Colegio de Registradores, el precio medio de transacción de locales comerciales ascendía a 1.277 euros el metro cuadrado, lejos de los más de 1.900 alcanzados durante el boom.
«Como podemos apreciar en el gráfico, se produce una fuerte caída inicial de los precios del tercer trimestre de 2008 al cuarto trimestre de 2009, pero la caída más notoria se presenta desde el tercer trimestre de 2010 hasta el tercer trimestre de 2013. Los próximos años los precios se presentan más estables con ligeros altibajos. Es en el año 2018 cuando se produce el precio más bajo de los últimos 15 años, 1.257 euros por metro cuadrado», señala López.
Por zonas, las comunidades autónomas con un valor promedio de transacción más alto en los momentos previos al estallido de la crisis fueron Madrid, donde por un local se pagaba de media 3.310 euros por metro cuadrado; País Vasco, con valores de 2.431€/m²; Baleares (2.228€/m² ); Cataluña (2.211€/m²) y Canarias (2.152€/m²). Todas ellas a excepción de País Vasco, alcanzaron su precio máximo entre el tercer y cuarto trimestre de 2008. En el caso de la comunidad vasca, lo hizo el tercer trimestre de 2010.
«A diferencia de otra tipología de activos, en el caso del comercio, las regiones con un producto más caro no han sido precisamente aquellas que han experimentado una mayor caída. Así, la Comunidad de Madrid, de las regiones con precios más elevados, es la que muestra una horquilla de precios más amplia entre su mínimo y máximo», destaca la analista de Brainsre.
A cierre de 2019, todas las comunidades autónomas estaban muy cerca de su valor promedio más bajo en el mercado de locales comerciales, salvo excepciones como Canarias y Navarra, que han recuperado un 26% y un 20% respectivamente del valor perdido durante la crisis. Muchas regiones están incluso por debajo del valor mínimo que presentaron durante la crisis, ya que sus precios han seguido bajando a menor ritmo durante los últimos años, tal es el caso de Galicia, Extremadura, Andalucía, Castilla y León, Aragón, Región de Murcia, País Vasco o Cantabria.
Impacto de la caída y recuperación
Como consecuencia de la crisis del 2008, todas las regiones experimentaron una caída de entre un 30% y un 45% del valor máximo que llegaron a tener. Las regiones que han experimentado una mayor caída en el precio medio de las transacciones fueron La Rioja, donde los precios de los locales comerciales cayeron un 45%; Aragón, con un descenso del 43%; Asturias, con un 42%; y Comunidad de Madrid, donde los locales perdieron un 41% de su valor.
«La Rioja, que fue la más afectada, pasó de tener un valor promedio de 1.470 €/m² en el primer trimestre de 2009, a 807 €/m² en el segundo trimestre de 2015, pasando a sufrir diversos altibajos en los precios en los siguientes años hasta los 893 €/m² actuales, que suponen la recuperación de un 13% del valor perdido durante la crisis», señala Laura López. «Por el contrario, aquellas que se vieron menos afectadas en términos de €/m² porque la caída de su valor fue menor, fueron Andalucía (29,5%), Cantabria (29,8%), Galicia (30,8%) y País Vasco (30,9%). Todas ellas alcanzaron su mínimo durante la crisis entre 2013 y 2014», agrega.
Las regiones que más se han recuperado tras el último crack han sido Canarias, cuyos precios de activos comerciales se han incrementado un 26% en estos años; Navarra, con un 20%; La Rioja, con un alza del 13%; Baleares, con un 12% y Asturias, con idéntico porcentaje. En el caso de Cataluña y la Comunidad de Madrid, tan solo han recuperado un 7% de su valor, ya que sus precios se han mantenido muy estables desde 2013.
«En Galicia, Extremadura, Andalucía, Castilla y León, Aragón, Región de Murcia, País Vasco o Cantabria no solo no ha habido recuperación de precios, sino que los valores han seguido bajando desde esos años, y los valores actuales son todavía menores».
Los alrededores de Madrid, los más afectados
Por provincias, aquellas que presentaron un mayor impacto en sus precios de sus locales comerciales tras la crisis fueron Ávila (68%), Guadalajara (66%), Huelva (62%) y Segovia (61%). «Todas ellas, excepto Huelva, tienen en común que son provincias muy vinculadas a Madrid. En el caso de la provincia onubense, es excepcional su presencia entre las más afectadas, ya que la mayor parte de las regiones andaluzas se encuentran entre las que sufrieron menores caídas».
Así, Ávila presentó su precio máximo en el tercer trimestre de 2009 con un precio de 1.714€/m2 y su valor más bajo en el cuarto trimestre de 2014 con un valor de 540€/m2. Guadalajara presentó su valor máximo en el primer trimestre de 2008, pero no fue hasta el segundo trimestre de 2017 cuando presentó su valor más bajo de 663€/m2.
Por el contrario, las provincias que presentaron una menor caída fueron Granada (23%), Teruel (29%), Gipuzkoa (32%) y Cantabria (32,5%).
«Es interesante ver también como se han ido recuperando los diversos territorios una vez que han ido dejando atrás la crisis de 2008. Entre aquellas que presentan una mayor recuperación, por encima del 30%, encontramos Ourense, Toledo, Huesca y Albacete. En el caso de la provincia gallega, seguro tiene que ver el buen desempeño que han venido presentando focos comerciales como la demandada Rúa do Paseo en Ourense o el casco viejo de Allariz».
Hay provincias que no presentan recuperación alguna en los precios comerciales, y a finales de 2019 presentaban unos valores mínimos inferiores a los alcanzados durante la crisis. Éste es el caso de Zaragoza, Teruel, León o Murcia. «Parece que muchas de estas provincias todavía no han tocado fondo, como en el caso de Jaén donde sus precios han ido descendiendo de manera constante desde 2008 hasta acabar el año 2019 con el valor más bajo de los últimos 15 años«.
Duración de la caída
A diferencia de la crisis del coronavirus, la crisis del 2008 llegó a las diferentes regiones españolas en momentos distintos, siendo Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana y Galicia las primeras comunidades en la que antes comenzaron a caer los precios de retail, en el primer trimestre de 2008; y Asturias la última en sufrir la caída, ya que sus precios comenzaron a menguar en el primer trimestre de 2011, casi tres años más tarde.
Entre las comunidades con más actividad, los inmuebles retail en Madrid fue la que antes comenzó a resentirse, ya que, en el tercer trimestre de 2008, sus precios de locales comerciales comenzaron a bajar; Cataluña lo hizo en el cuarto trimestre de 2008 y País Vasco fue más tardío, lo hizo en el tercer trimestre de 2010.
Baleares fue el territorio donde antes comenzó la recuperación tras la crisis, ya que durante el segundo trimestre de 2013, y tras casi 5 años de caída, sus precios tocaron fondo y comenzaron a subir. Tras Baleares, Canarias, Madrid, Cantabria y País Vasco fueron quienes antes comenzaron a levantarse. En el caso de Cataluña, lo hizo en el primer trimestre de 2014, tras algo más de 5 años de caída.
«Si hablamos de la duración de dicha crisis, desde el inicio y hasta el fin de la caída de precios, también existió una importante asimetría entre las distintas regiones, desde los 3 años duró la caída en el País Vasco hasta los 7 años que duró en el Principado de Asturias. Madrid, las Islas Baleares, Canarias y Cataluña, territorios donde se alcanzaron los precios más elevados en 2008, por encima de 2.000€/m2 (tan solo Madrid superaba los 3.000€/m2), se encuentran entre los lugares con caídas menos prolongadas, entre 3 y 5 años y con caídas de precios entre 30-40%. Sin embargo, las islas han sido las que más se han recuperado y sorprendentemente, País Vasco, no ha llegado a recuperarse todavía ya que a final de 2019 tenía un valor promedio de 1.493€/m2, frente a su mínimo del cuarto trimestre de 2013 (cuando frenó la caída de precios post-crisis) de 1.681€/m2».
Por provincias, se aprecian diferencias más notables aún ya que en lugares como la provincia de Jaén o Valencia la caída llegó a durar entre 10 y 11 años, mientras que en Zaragoza, Palencia e Islas Baleares duró poco más de cuatro años.
Con estos antecedentes, resulta una incógnita cifrar cuánto durará esta nueva crisis, donde, sin embargo, muchos indicadores ya muestran que las regiones en las que más mella económica hará el coronavirus son aquellas regiones más dependientes del turismo, sobre todo, a corto plazo.
«Aunque es cierto que si algo nos muestra la experiencia de la crisis de 2008 importantes focos turísticos como las Islas Baleares y Canarias, Málaga, Alicante o Valencia han sufrido una recuperación considerable tras dejar atrás la crisis de 2008″, señala López.
¿Cómo finalizó 2019?
Las Comunidades Autónomas que encabezaban el cierre de 2019 con un precio euro por metro cuadrado más elevado eran: Madrid, Canarias e Islas Baleares. Todas ellas superaban los 1.500 euros por metro cuadrado, pero la única que estaba por encima de los 2.000 euros era Madrid (2.047 concretamente) que, sin embargo sólo presentaba una recuperación del 7% con respecto a los precios del boom.
Por el contrario, las que finalizaron el año con un valor promedio más bajo fueron Extremadura, Murcia, Castilla La Mancha y Castilla y León, todas por debajo de los 900€/m2.
Casi el 70% de las provincias no llegaban a los 1.000 euros, cuando el precio máximo antes de la crisis de tollas ellas superaban este valor. Las provincias que cerraron el año 2019 con un valor medio de transacciones más elevado han sido Madrid, Las Palmas (1.697€/m2), Gipúzcoa (1.601€/m2) y Barcelona (1.592€/m2).
Y aquellas que finalizaron 2019 con el valor promedio de transacciones más bajo fueron León, Teruel, Castellón y Jaén. Como ya mencionamos, Teruel y Jaén tocando fondo en el cuarto trimestre de 2019.
En resumen, los precios han estado prácticamente congelados desde el tercer trimestre de 2013 (los últimos 7 años) en casi toda España, con subidas muy ligeras. Además, ha habido zonas que en la actualidad cuentan con un valor promedio de transacción más bajo que tras la crisis del 2008, por lo que parece que todavía no han tocado fondo. Ahora, con la perspectiva del Covid-19, no sabemos la magnitud que tendrá el impacto de esta crisis sobre el precio del retail en España, pero si algo sabemos seguro es que no será positivo.
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