El informe de la consultora JLL sobre El futuro de la demanda de oficinas a escala mundial, al que ha tenido acceso Brainsre.news, plantea que el auge de las «ciudades-región», cambiará gradualmente el patrón espacial de la demanda de oficinas y viceversa. La concentración de la población en las ciudades es una tendencia mundial que, según la ONU, llegó al 55 % ya en 2018 (4.200 millones de habitantes) y se proyectaba al 60 % para 2030 antes del coronavirus.
En este sentido, los condicionantes de lucha contra las pandemias van a acercar el empleo y el uso de la ciudad hacia un ecosistema de mercados de oficinas diversos que abarcará tres elementos clave: Aumento de la demanda en pequeñas ciudades y zonas periféricas habitables y bien conectadas; un núcleo urbano rediseñado y con un componente multiusos cada vez mayor y nuevas categorías de actividades basadas en la innovación.
China lidera la tendencia en este sentido, con ambiciosos planes para crear cuatro mega regiones de ciudades hiperconectadas. Un ejemplo es la integración de la capital Beijing con Tianjing (uno de los puertos más importantes del mundo y el centro de la logística de China) y la provincia de Hebei. Aunque Beijing (Pekín) ronda los veinte millones de habitantes y está altamente desarrollada, la integración de Hebei con estas dos ciudades, supondría poner en valor el 8% de la población de China y el 10% del PIB. Además para reducir su saturación y nivel de contaminación, Beijing lleva años relocalizando fábricas y almacenes mayoristas a Tianjing y Hebei.
El otro foco, que va a especializar en tecnología, es el Delta del Río de las Perlas, en el que se encuentran varias ciudades: Guangzhou (Cantón), Shenzhen, Dongguan, Hong-Kong y Macao (las Vegas de Asia). Un 12% del PIB de China y tan sólo un 5% de población. La idea es aprovechar las capacidades y especializaciones de cada una de las zonas. Guangzhou es la ciudad más grande y con mayor importancia administrativa, Shenzhen es el Sillicon Valley de China y Hong Kong plaza financiera.
En paralelo, la pandemia y la necesidad de quedarse en casa para evitar contagios ha traído consigo el uso intensivo del teletrabajo, una tendencia que estaba ahí y que el confinamiento ha acelerado, aunque el 62% de las empresas no estaban preparadas para el teletrabajo antes del Covid-19, según una encuesta de Cushman&Wakefield.
La aversión al uso de transportes que puedan extender el contagio está también en la cabeza de las empresas y los gobiernos. Londres, por ejemplo, está promoviendo activamente el ciclismo como método de transporte y ha invertido considerablemente en una infraestructura de apoyo, triplicando la red de ciclo entre 2016 y 2020 a 162 km. «El Covid-19 acelerará significativamente esta tendencia, con nuevas ciclovías y pavimentos más anchos para acomodar el aumento de este tipo de alternativas de viaje», precisan desde la consultora JLL.
Son dos hechos que están condicionando las decisiones de las empresas, pero que desde JLL insisten en no reducir a un planteamiento simplista: «el aumento del teletrabajo no equivale directamente a un descenso de la demanda de espacios de oficinas. Existe un sinfín de factores adicionales que debemos analizar, como la densidad, la rentabilidad financiera, la productividad y la tecnología». CEOs, como el de Merlin Properties, Ismael Clemente, señalaba recientemente que no les preocupa esta práctica.
La contratación de oficinas físicas no desaparece
Y de hecho, las empresas siguen contratando oficinas. En España, los últimos datos facilitados por JLL cuantifican en 216.287 metros cuadrados la ocupación del primer semestre de este año a pesar del Covid, con 148.157 metros cuadrados localizados en Madrid y 68.131 m2 en Barcelona. De ellos 93.709 m2 corresponden al primer trimestre (con 53.607 m2 de Madrid y 40.102 m2, Barcelona).
Algunos de los cambios resultado de la masiva implantación del teletrabajo podrían ser permanentes, en un contexto en el que el papel de la oficina será redefinido, con espacios menos densificados y donde la higiene cobra especial relevancia. «Lo más evidente es la densidad ocupacional. La tendencia al alza se ha revertido bruscamente a medida que se respeta el distanciamiento social. Sin embargo, una vez que una vacuna o tratamiento efectivo esté disponible, es probable que haya un movimiento hacia las densidades registradas antes de COVID-19, pero no del todo, ya que la salud y el bienestar seguirán siendo una prioridad para los ocupantes», avanzan desde JLL.
En base a información interna de la consultora CBRE, el 75% de las empresas en búsqueda de espacio de oficinas antes del inicio del estado de alarma mantiene sus planes. «Del 25% restante, un 15% los ha cancelado mientras que un 44% los han pospuesto sin fecha. En cuanto a la entrada de nueva demanda, abril registró un fuerte descenso, en torno al 70%, respecto al mismo mes del año anterior, si bien en mayo la caída fue del 33% al tiempo que se reanudaban poco a poco las inspecciones y visitas», precisan. Esta tendencia se ha intensificado en las primeras semanas de junio, aseguran en CBRE.
La lógica espacial de nuestras ciudades y sus alrededores evolucionará en respuesta a la digitalización, las nuevas preferencias de vida y lugar de trabajo, y la demanda de un modelo urbano más sostenible y resistente. La tendencia de la ‘urbanización distribuida’ se acelerará a raíz de la pandemia con la evolución acelerada de las redes de ciudades hiperconectadas y habilitadas digitalmente que giran en torno a las principales ciudades como Nueva York, París y Tokio.
