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El boom de la vivienda en Madrid impacta de lleno en el mercado de Guadalajara

La vivienda en la localidad alcarreña cuesta tres veces menos que la de Madrid, según datos de la plataforma big data Brainsre. El Corredor logístico del Henares es clave para el dinamismo del empleo y el aumento de población.

El crecimiento de los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid ha tenido su reflejo en el incremento de la demanda de casas en las comunidades limítrofes. A pesar del Covid, los precios siguen en máximos históricos en Madrid, alcanzando los 4.123 euros el metro cuadrado en este primer trimestre de 2021, según datos obtenidos de la plataforma big data Brainsre.

Con precios que nunca han bajado de los 3.200 euros/m2, no es de extrañar que Castilla La Mancha y, en concreto, las provincias de Toledo y Guadalajara, se hayan visto beneficiadas de ese efecto ‘satélite’. Especialmente entre la población residente, originaria de Madrid, y sobre todo, joven.

Además, al igual que Toledo y poblaciones de la provincia como Seseña o Illescas, estas localidades se han visto favorecidas por el crecimiento de empleo gracias al impulso de naves y plataformas logísticas e industriales.

Aumento de población…

Guadalajara, Alovera, Azuqueca de Henares o Cabanillas del Campo, lejos de ser ejemplos manchegos que representarían la España vacía, atraen cada vez más y más población madrileña.

La vivienda es mucho más asequible y, además, permite comprar o alquilar un inmueble con más metros, dormitorios, mejores condiciones y precios que se alejan mucho de los ofertados en Madrid. El tirón del AVE previo al crash de 2007 fue otro factor decisivo en el crecimiento de estas poblaciones, aunque el impacto final ha sido menos significativo.

Un efecto muy evidente es el de la población. Estos cuatro municipios pertenecientes a la provincia de Guadalajara han registrado aumentos de población en los últimos cuatro años según cifras oficiales del padrón del INE.

El municipio de Guadalajara cuenta actualmente con un total de 84.910 habitantes.

En Azuqueca de Henares, la población pasó en 2016 de 34.703 habitantes a 35.407 en 2020, lo que representa un crecimiento de un 2%. Por su parte, en el municipio de Alovera aumentó levemente hasta 12.860 en 2020, lo que supone un crecimiento de población de un 3,65%.

Cabanillas del Campo es la ganadora. En 2016, registraba un total de 9.794 habitantes, y alcanzó los 10.657 en el pasado año, lo que supone un crecimiento de la población de un 8,8%.

…Y empleo logístico

Población y vivienda están vinculados al empleo. Y en este sentido, hay que mencionar que Guadalajara es uno de los ejes de la zona Centro de tráfico y almacenaje de mercancías. Cabanillas, reúne grandes inversiones en plataformas, por ejemplo, de Prologis y Montepino.

Así, al igual que Iberum en Illescas, Puerta Centro Ciudad del transporte, nació en Guadalajara con vocación de ser lo que los expertos llaman el Puerto Seco de referencia en la zona. Está vinculado al Corredor del Henares, donde se concentra el crecimiento de los últimos años en naves y plataformas.

Algunos ejemplos de este crecimiento de actividad lo tenemos en Montepino. El promotor e inversor tiene actualmente plataformas en Toledo el centro distribución Logisfashion, en Guadalajara (centro operaciones Luis Simoes), Cabanillas del Campo (centro logístico DSU), y Marchamalo (plataforma Montepino), además de otros en construcción en Torija y Marchamalo, en la provincia de Guadalajara.

Y no es el único operador. XPO tiene en Marchamalo (Guadalajara) su gran centro logístico para servir a Inditex. En 2012, San Fernando de Henares fue testigo del aterrizaje de Amazon, el gigante del e-commerce en España. Fue el centro más grande de Amazon hasta la aparición de otro en Illescas, con 77.000 metros cuadrados.

Precios poblaciones versus Madrid

Si observamos el gráfico, vemos como claramente se aprecian tres diferentes franjas de precio en las viviendas, y el porqué de la ‘huida’ a las poblaciones limítrofes.

Comenzando por Madrid, vemos como a pesar del Covid, los precios siguen en máximos históricos alcanzando los 4.123 euros el metro cuadrado en este primer trimestre de 2021, y con precios que nunca han bajado de los 3.200 euros/m2.

En el caso de la Comunidad de Madrid, observamos que la evolución es bastante similar a la sucedida en Madrid municipio, con precios bastante lineales hasta el tercer trimestre de 2017, cuando comienzan a crecer trimestre a trimestre. Resaltar también que en los dos últimos trimestres se han registrado considerables subidas de precios. En tasa interanual los precios han crecido un 5,87% y trimestralmente, un 2,17%.

Y, ¿qué ocurre con La Alcarria?

En el escenario contrario y con la franja más baja de precios, nos encontramos con los municipios de Guadalajara, Azuqueca de Henares, Alovera y Cabanillas del Campo. Guadalajara el más caro de los cuatro municipios manchegos, cuyo precio máximo fue de 1.378 €/m2, un nivel que se alcanzó en el primer trimestre de 2019.

En estos tres municipios podemos observar que apenas ha habido variaciones de precios a lo largo de estos últimos años. Aunque en Cabanillas del Campo se aprecia una ligera bajada de precios, pasando de 1.001 €/m2 en el último trimestre de 2020 a 984 €/m2 en este primer trimestre del año. Una caída de los precios de un 1,69%, que también favorece el producto en venta.

En este primer trimestre de 2021 los precios para Guadalajara se sitúan en 1.314€/m2, para Azuqueca de Henares 1.230€/m2, para Alovera en 1.130 €/m2. Cabanillas del Campo, que es el municipio más asequible de los tres, está en 984 euros el metro cuadrado.

Además, observando el gráfico de evolución vemos como la tendencia que se observa en estos últimos trimestres es que las distancias de precios de los tres primeros municipios mencionados cada vez se acortan más.

La obra nueva crece: Quabit domina

Dentro de la obra nueva promocionada en esta región, Guadalajara concentra el 42% del total de la producción. Cuenta con 1.554 unidades en construcción, distribuidas en 36 promociones.

Concretamente, Guadalajara capital es, con diferencia, donde más volumen residencial hay, con más de 929 viviendas en construcción.

Otros municipios con un volumen relevante se encuentran en el área de influencia de Madrid como Azuqueca de Henares, que tiene 187 viviendas en construcción; Cabanillas del Campo, con 180; y Alovera, con 112 unidades, los tres en el eje de la A-2.

Destaca en esta zona la promotora Quabit -ahora integrada en Neinor-, donde tiene varias promociones. En Guadalajara municipio, se encuentran los residenciales ‘Dahlia’ o ‘Aqua’. También en Azuqueca de Henares promocionan ‘Quabit XXI’ entre otros, mientras que en Alovera estaría ‘Tavira’ o ‘Samoa’.

Comprar una casa cuesta 345.000 euros menos

Si hablamos ahora de precios ticket, vemos como el precio medio para comprar una vivienda en Madrid supera en más de 345.000 euros a Guadalajara, cuyo precio medio se sitúa en 171.059 euros. O lo que es lo mismo: adquirir una casa cuesta tres veces menos que hacerlo en la vecina Madrid.

La mayor diferencia se sitúa con Azuqueca de Henares, concretamente cuesta 383.262 euros menos adquirir una vivienda en esta localidad que en la capital. En el caso contrario, con la menor distancia se encuentra Cabanillas del Campo cuyo precio medio de vivienda se encuentra en 222.264 euros y, por tanto, la diferencia con Madrid se sitúa en 296.247 euros.

Tal y como muestra la tabla, Madrid ha sido el municipio con mayor crecimiento de precios en éstos últimos cinco años ya que el incremento ha sido de un 26,39%. Le sigue Alovera con un crecimiento de precios de un 8,8%, Azuqueca de Henares con un 6,49%, Cabanillas del Campo con tan solo un 0,4%. En el lado contrario, Guadalajara presente una evolución negativa de precios con una caída de un 0,45%, desde 2016 hasta la actualidad.

Centrándonos ahora en el último ejercicio marcado por el Covid-19, vemos cómo aunque con moderados crecimientos, Madrid, Alovera y Cabanillas del Campo, presentan datos positivos. Por su parte, Guadalajara y Azuqueca de Henares arrojan resultados negativos con bajadas de precios de un 0,75% y un 3,3%, respectivamente.

¿Y los chalés?

Analizando ahora por separado ambas tipologías de piso y casa, podemos observar como la diferencia para el mercado de chalés es aún mucho mayor con respecto a los cuatro municipios manchegos.

De hecho, en la tabla se muestra como adquirir una casa en Alovera cuesta 480.900 euros menos que en la Comunidad de Madrid. Las diferencias siguen siendo muy grandes para el resto de municipios, ya que las diferencias no bajan de los 390.000 euros, como es el caso de Guadalajara.

En la tipología de pisos, las diferencias son muy parecidas entre los cuatro municipios ya que rondan entre los 223.000 y los 251.000 euros menos que en la Comunidad de Madrid.

Además…La obra nueva en Madrid no baja los precios; crece un 11% en 2020

Además…Los precios de la vivienda en Madrid empujan a nuevas ‘Seseñas’

 

 

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