La inversión inmobiliaria comenzó el ejercicio en niveles récord, con operaciones por valor de 3.225 millones de euros en el primer trimestre, el segundo valor más alto de los últimos 14 años, pese a que el 14 de marzo ya se declaró el estado de alarma para frenar la expansión de la Covid-19. Sin embargo, desde entonces el confinamiento ha hundido las compraventas inmobiliarias en el mercado español, según los datos de la consultora CBRE recogidos por La Vanguardia.
Anna Esteban, directora de la oficina de Barcelona de la firma, explicó en un encuentro organizado por el Club Inmobiliario Esade Alumni, que un tercio de los proyectos de inversión que estaban en marcha antes de la pandemia se han abandonado: un 12% se ha cancelado oficialmente, y otro 18% se considera “en riesgo”, porque no han proseguido las negociaciones. Un 70% de los proyectos simplemente se ha retrasado, aunque un 51% sin fecha.
El retraso sin fecha se debe a que en algunas operaciones faltan informes que requieren visitar físicamente los inmuebles, como las inspecciones técnicas o due dilligences, o incluso la visita de representantes de los compradores, que si son extranjeros todavía no pueden viajar. “No se ha podido ni siquiera ir al notario”, recuerda Esteban.
No obstante, el impacto es diferente por sectores, mientras solo un tercio de las compraventas en marcha en oficinas y logística se han visto afectadas, el porcentaje llega 68% en las compraventas de hoteles y al 76% en centros comerciales.
“Este impacto asimétrico responde a la situación de los ocupantes: la mayoría de los hoteles aún están cerrados y no sabemos cómo irá la reapertura. Y en la situación de los centros comerciales influye tanto la caída de ventas por el confinamiento como una duda estructural sobre cual será en el futuro el papel del comercio físico respecto a internet”, señalan desde CBRE.
Caída de la inversión
A corto plazo, Esteban señala que los precios de las primeras transacciones que se cierren estos meses no se verán afectados: en las ventas en que se llegó a un preacuerdo antes de la pandemia y se firmaron arras, el comprador está obligado a mantener el precio y las condiciones.
El golpe para la inversión inmobiliaria irá más allá de las operaciones canceladas por la pandemia: estos meses no se han abierto nuevas operaciones, con lo que se cerrarán menos ventas en el último trimestre del año. Así, mientras el año pasado la inversión inmobiliaria alcanzó los 12.000 millones de euros en España, este año se prevé que sean apenas 9.000 millones, un 30% menos, señala Esteban.
CBRE estima que en España más de la mitad de los inquilinos de inmuebles comerciales han renegociado sus alquileres. La situación es generalizada en el comercio, donde hasta un 77% de los inquilinos ha renegociado rentas. Estas negociaciones han llevado, en un 47% de los casos, a descuentos durante el estado de alarma; un 21%, a la condonación total durante algún periodo; un 13%, a descuentos una vez reabran los comercios, y otro 13% a reducción de algunos gastos del local que habían asumido como inquilinos.
Mientras que en el mercado de oficinas, apenas el 26% de los inquilinos ha pedido descuentos o aplazamientos de pagos. En estas renegociaciones han abundado los descuentos durante el estado de alarma (50%) y en menor medida la condonación de alguna mensualidad (23%). En una posición intermedia se ha situado el sector logístico, donde el 49% de los inquilinos ha renegociado.
