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Así ha sido el encuentro sobre cómo afectará el Coronavirus al sector inmobiliario

Fernando Acuña, presidente de la Socimi VBARE y CEO de Aura REE responde a la dudas sobre como afectará la crisis del Covid-19 al sector inmobiliario.

Pregunta de Rafael: ¿Cómo valoras las medidas que se supone va a tomar el Gobierno en referencia al alquiler de viviendas?

Respuesta: La verdad es que ahora mismo son propuestas y estamos todos pendientes de ver lo que finalmente se publica en el BOE. Lo que es claro es que hay que buscar ayudas desde el ejecutivo al igual que desde los grandes propietarios como se están haciendo con los anuncios recientes de flexibilización  que los grandes actores están comunicando.

Lo que en mi opinión es un grave error es enfocarnos en el corto plazo, pues esto será un problema hoy, en un mes y desgraciadamente con el panorama que se nos avecina a un año vista. Condonar a una persona una renta hoy para que lo pague en 6 meses, cuando más de 4 millones de personas estarán en un ERTE o en el paro, es mover el problema para resolverlo cuando el problema sea mayor.

Yo soy más partidario de ir adecuando la cuota a o que cada familia puede pagar (30-35% de los ingresos familiares) durante este período y luego el propio mercado se irá regulando, pues las propietarios si no hay gente que pueda pagar bajaran los precios, mucho producto de Airbnb pasará a alquiler, las promociones de obra nueva que probablemente no se vendan tb pasarán a alquiler y todos los inmuebles de los fondos que han comprado carteras de inmuebles que no podrán vender igualmente pasarán a alquilarse. Todo esto presionará los precios a la baja del alquiler y el mercado se autoregulará.

Pregunta de Ismael: Cree en una bajada drástica del precio de venta de locales comerciales? En caso afirmativo, cree que la conversión de locales sin uso en viviendas totalmente reformadas (y debidamente legalizadas) puede ser una solución como viviendas a precio más asequible?? Gracias!!

Respuesta: Creo que los locales comerciales se verán afectados de manera importante, pues en un entorno donde el país estará más empobrecido bajará el consumo y esto afectará al precio de los locales, aunque también a otros sectores inmobiliarios como el hotelero, oficinas y residencial. Adicionalmente, muchos de estos locales comerciales por el territorio nacional son pequeñas pymes o autonómos, que son poblaciones muy vulnerables en el cierre de la actividad decretada por el gobierno

En cuanto a la conversión que planteas, es un tema recurrente, que creo es independiente de la crisis del Coronavirus. Es decir, en zonas como Madrid y Barcelona donde los precios de la vivienda están tensionados y no hay suelo para construir, sería bueno legislar para favorecer que determinados locales, con poco atractivo comercial y unos mínimos de habitabilidad se puedan destinar a viviendas. Esta solución que a mi me parece acertada, veo más difícil de aplicación en un entorno previsible de bajada de precios de la vivienda, más producto proveniente de Airbnb a alquiler de larga duración y muchas obras nuevas que se reconviertan a producto de alquiler.

Pregunta de Ángel: Hola Fernando. ¿Cuál es tu previsión para este año y el siguiente de como se comportará el sector inmobiliario vacacional de costa, ante una posible restricción del turismo? Gracias.

Respuesta: Creo que el sector inmobiliario vacacional es el que más va a sufrir de toda España. A día de hoy, todos los hoteles o alquiler turísticos están cerrados, y muchos de ellos están estimando el cierre para todo el año.

El panorama actual, con falta de certidumbre sobre cuando abrirán los hoteles, cuando volarán los aviones, cuando se reabrirán las fronteras, pone en jaque al turismo, y por ende a las zonas más dependientes de este turismo.

El problema es no es sólo este año, sino que la situación actual está provocando un empobrecimiento de todos los países, por lo que países como UK, Alemania, Francia, … e incluso nuestro mercado interno, tendrá menos ahorro y buscará opciones más baratas o locales para el año que viene. Por eso creo que estas zonas tendrán un reto muy importante para captar turistas en estas circunstancias

En este contexto, el sector inmobiliario va a ir muy alineado a esta tendencia y probablemente veamos bajadas de precios de venta, transacciones y precios de alquiler muy por encima de otras zona de España por esas circunstancias.

Pregunta de Juan M.: ¿Qué pasará con los procesos de ventas de carteras por parte de bancos, NPL & REOs?

Respuesta: En la actualidad, el parón del mercado y la incertidumbre generada, ha frenado en seco cualquier proceso de venta de carteras. Por una lado, los vendedores no quieren recibir valores con grandes descuentos derivados de la incertidumbre. Por el otro, los compradores no saben claro el impacto que tendrá esta situación sobre los precios y ritmos de venta y ningún comité en Londres o Nueva York va a aprobar este tipo de transacción. Por último estas operaciones se hacen con financiación, y en la actualidad, ningún banco financiador internacional va a aprobar este tipo de operaciones. En mi opinión tardará entre 2-4 meses después de que termine el estado de alerta a que se reactive este mercado.

Pregunta de Martín: Hola Fernando. ¿Cómo crees que afectará esta situación al mercado hipotecario?

Respuesta: Creo que existe una doble lectura en cuanto al mercado hipotecario. Por un lado, creo que desde el BCE y el Gobierno se están haciendo los máximos esfuerzos para que las familias que van a estar afectadas por la crisis, no tengan un problema en el corto plazo, a través de moratorias y 0 coste del dinero. Esta situación aunque favorable en el corto plazo, tendrá sin duda efectos en el medio plazo, a 6 meses vista, pues aun con las ayudas muchas familias no podrán hacer frente a estas situaciones y finalmente se convertirá en un incremento de la mora hipotecaria y afectará a la solvencia de los bancos. Por el otro, nadie esta hablando mucho de como van a afrontar los bancos esta nueva situación. En mi opinión, cuando se decrete la vuelta a la normalidad, será difícil que un director de riesgo de cualquier banco conceda hipotecas igual que lo hacía antes de la crisis.

Es decir, creo que serán muy pocas personas las que podrán acceder al crédito, pues la realidad es que muchos de nosotros hemos pasado a ser población con ingresos «inciertos» dada la crisis, y los departamento de riesgos tenderán a limitar estos riesgos, como es normal, con el más que previsible cierre del grifo hipotecario, que llevará a limitar el número de operaciones de compraventa y una más que previsible bajada de precios.

Pregunta de Mamen: El mercado de obra nueva ¿crees que sufrirá? o debido a que hay falta de vivienda ¿los precios se mantendrán?

Respuesta: En mi opinión, el mercado de obra nueva tendrá retos muy importantes. Por un lado, si asumimos que los precios de la vivienda bajen un 10% (hipótesis que incluso puede ser conservadora), el impacto que tendrá en el valor del suelo es de un -28%, es decir, que la mayor parte de los suelos que tienen las promotoras comprados en el último año podrían ser inviables. En otras palabras, que con esos precios de venta, no sería viable empezar la construcción.

Por otro lado, la parálisis de las obras supondrá un sobrecoste de todos los proyectos, tanto financieros como de parón y puesta en marcha de las obras. Y por último, la incertidumbre de esta situación -los puestos de trabajo que se pierdan y el empobrecimiento de la población en general- creo que hará que el número de personas que quieran o puedan a acceder a una vivienda de obra nueva será menor, lo que bajará el ritmo de ventas y, claramente, el precio. La pregunta clave es: ¿a qué niveles bajará el precio? Esto determinará el futuro de las promotoras españolas.

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