Con tipos de interés negativos y con el añadido del Covid 19, la inversión en vivienda gana adeptos gracias a un rentabilidad media bruta del 7%, frente a otro tipo de activos, como son los valores en Bolsa o la renta variable. Sólo el oro la supera, con un retorno del 23,7% en los últimos 7 meses.
Siete meses después del comienzo del impacto de la pandemia en los mercados de Europa, la rentabilidad en muchos productos financieros es nula, o negativa si sumamos la inflación. Los tipos del bono de EE UU a 10 años se sitúan en el 0,67%. La rentabilidad del bono español a igual plazo se sitúa en el 0,251%. Así, en renta fija, los bonos de alto rendimiento tanto europeos como americanos y el índice de bonos corporativos europeos siguen en rojo tras siete meses, al igual que la renta variable. La Bolsa española se lleva la peor parte del conjunto de índices analizados, ya que pierde algo más de un 32% entre finales de febrero y finales de septiembre, y más del 50% de lo alcanzado en 2015.
El oro es el mejor activo del conjunto total de los analizados en lo que llevamos de año con un retorno del 23,7%.
Dado el panorama de incertidumbre, un análisis con datos obtenidos recogidos por la plataforma de big data inmobiliario BrainsRE arroja los siguientes datos con la rentabilidad bruta de la vivienda en diferentes puntos del país y su evolución. Con datos sorprendentes, como Toledo, municipio top en rentabilidad.
Si hacemos un repaso de cómo ha evolucionado la rentabilidad bruta en nuestro país a lo largo de estos últimos cinco años, tomando como activo tipo un piso de 2 dormitorios, vemos como en el segundo trimestre de 2015 la rentabilidad era de un 5,4%, cifra que, según María Moreno, data scientist de Brains RE, «aumenta de manera progresiva hasta el segundo trimestre de 2018, cuando toca techo con un 7% y momento desde el que se mantiene más o menos estable hasta nuestros días».
No obstante, la actual situación de crisis económica derivada del Covid-19 despierta las dudas de pequeños y grandes inversores sobre si es o no un buen momento para destinar su dinero a la inversión de inmuebles residenciales. A pesar de ello, «la crisis podría generar un aumento de la rentabilidad ya que se están produciendo caídas de precios a la vez que los alquileres se mantienen estables», argumenta María Moreno.
El precio medio para alquilar un piso de dos dormitorios en España a finales de junio de 2020 se situaba en 915,5 euros al mes (11,7 euros/m2/mes), cifra que también dejó de aumentar exponencialmente en el segundo trimestre de 2018 y que desde entonces ha sufrido ligeros aumentos trimestrales.
Toledo tiene la mayor rentabilidad por provincia
Por provincias, nos encontramos con que Toledo presenta la mayor rentabilidad para un piso de 2 dormitorios con un 8,4%, seguido por Huelva con un 8,2%, Castellón (7,7), Segovia (7,7) y Valencia (7,7). También destacamos Murcia con un 7,6%, Lérida (7,5%) y Almería (7,4%). Los bajos precios de compraventa en estas provincias generan mayores rentabilidades en los productos de inversión, pero «dichos precios ajustados son fruto de una menor demanda y por consecuencia, de un riesgo mayor», aclara la analista.
En el lado contrario está Baleares, la provincia con la rentabilidad más baja del país con un 4,6%, Ourense con un 4,8%, Málaga (5%) o Santa Cruz de Tenerife (5,1%). En la mayoría de estos casos, pese a existir unos elevados precios de alquiler, los altos precios de compraventa reducen las rentabilidades.
Murcia y Palma, cara y cruz por municipios
Por municipios, Murcia es el que ofrece, con diferencia, una mayor rentabilidad para un piso de 2 dormitorios con un 7,3%. En la capital murciana, un piso medio de 2 dormitorios se alquila a un precio medio de 586 euros al mes (7,4€/m2/mes) y se comercializa a un precio medio de 96.490 euros. Le siguen Zaragoza con un 6,1%, Valencia con un 6%, Alicante un 5,9% y Córdoba un 5,7%.
En el lado opuesto del ránking está Palma cuya rentabilidad es de un 4,1%, donde un piso medio de 2 dormitorios se alquila a un precio medio de 1.114 al mes (12,2€/m2/mes) y se comercializa a un precio medio de 327.482 euros.
Si comparamos con el ejemplo murciano mencionado anteriormente, «vemos que mientras que el precio del alquiler se duplica (de 586 a 1.114 euros) el precio de compraventa se triplica, reduciendo considerablemente la rentabilidad del producto», cuantifica Moreno. Le siguen Barcelona con un 4,4%, y Vigo, Bilbao, Málaga y Madrid con un 4,8%. Los elevados precios de compraventa comprimen la rentabilidad en la mayoría de estos municipios.
Madrid, con una rentabilidad del 4,8%
La rentabilidad bruta para un piso medio de 2 dormitorios en el municipio de Madrid ha sufrido altibajos a lo largo de estos últimos años alcanzando un valor máximo de 5,7% en el primer y segundo trimestre de 2017, un año antes del valor máximo a nivel nacional, alcanzado en el segundo trimestre de 2018. Actualmente, la rentabilidad está en un 4,8 %, mismo valor que el de hace cinco años, y aunque desde entonces ha existido cierta estabilidad, se percibe cierta tendencia a la baja.
Así, el ticket medio del alquiler en el municipio para un piso de 2 dormitorios se sitúa en 1.290 euros al mes (16,3 euros/m2/mes), un 30% más caro que en 2015; mientras que el precio de compraventa de dicho activo sería 318.807 euros.
Por tanto, es un hecho que alquilar una vivienda en Madrid es más caro que en el resto de España a la misma vez que menos rentable, ya que la rentabilidad es inferior a la media española que se sitúa en un 7%. Pese a ello, y por ser un municipio con una enorme demanda, elevados precios de alquiler y un bajo riesgo, es uno de los municipios preferidos para invertir en España, y de ello dan fe las numerosas Socimis residenciales que han expandido sus carteras durante los últimos años. El auge del buildto rent y la proliferación de este tipo de proyectos dentro de los límites municipales también atestiguan el atractivo de la ciudad para los inversores en producto residencial.
Barcelona, estancada
María Moreno revela que «la rentabilidad en Barcelona tocó techo un año y medio antes que la media nacional, y 6 meses antes que la rentabilidad bruta en Madrid». Actualmente, la rentabilidad se sitúa en un 4,4%, cifra que está decreciendo desde el último trimestre del pasado 2019.
La enorme y constante demanda que existe en Barcelona, así como la falta de suelo que imposibilita aumentar el parque de viviendas, han elevado los precios de alquiler y compraventa durante los últimos años comprimiendo las rentabilidades.
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