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Negociaciones dispares y transacciones paradas, así está el mercado hotelero tras el Covid

La pandemia ha supuesto la apertura de procesos de renegociación, donde las soluciones adoptadas, dependiendo del operador, han ido desde aplazamientos a condonaciones de las rentas.

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El sector inmobiliario, al igual que otros sectores de la economía, ha recibido de lleno el impacto y consecuencias del Covid. Pero en especial los hoteles han sido uno de los activos más afectados por la crisis de Covid-19 como consecuencia de la caída del turismo y las restricciones de movilidad.

Uno de los mayores desafíos de estos últimos meses ha sido la renegociación de contratos entre el propietario y el operador hotelero, especialmente en un mercado, el de España, dominado por contratos de arrendamiento.

La situación de Covid-19 ha supuesto la apertura de procesos de renegociación, donde las soluciones adoptadas, dependiendo del perfil del operador, han sido dispares (aplazamientos, reducciones o condonaciones de rentas). En cualquier caso “lo que hemos visto es que cada negociación es un mundo y es difícil extrapolar resultados para todos”, ha explicado Laura Hernando, managing director del departamento de Hoteles en Colliers durante evento ‘Perspectivas y retos del sector hotelero en tiempos del Covid-19’, organizado por Bird & Bird en colaboración con Colliers.

Claras diferencias entre regiones

La situación cambiante de la pandemia y la atribución de competencias a cada comunidad autónoma no ha ayudado a crear reglas claras a la hora de abordar estas negociaciones. “Desde junio, se encuentra delegada en las comunidades autónomas la adopción de medidas de prevención. Por ejemplo, en Castilla y León el aforo es del 75% y en Andalucía llegó a permitirse el 100%, hay grandes diferencias entre territorios”, ha explicado el counsel Jacobo Sánchez-Andrade.

A ello se une la incertidumbre jurídica en cuanto, por una parte, a la interpretación jurisprudencial en la aplicación de principios como el de rebus sic stantibus (donde últimamente están sucediéndose sentencias que aplican de forma más “generosa” en favor del operador hotelero dicho principio) y por otra parte, su eventual regulación en nuestro Código Civil.

En este sentido, Victor Martí, fundador y CEO de GMA y ATOM Hoteles Socimi, ha apuntado: “Lo que sí ha cambiado para siempre es la relación entre operadores y propietarios. A la hora de negociar con un operador no solo hablamos de renta, hay varios puntos sobre los que negociar. Deberemos ser más transparentes en todo, mejorar cláusulas que inviten a una relación de futuro entre operador y propietario”.

Por su parte, Sánchez-Andrade ha afirmado que “nuestra experiencia en las negociaciones entabladas por los operadores y propietarios es intentar encontrar soluciones consensuadas, no tan cortoplacistas, siendo puntos delicados en estas negociaciones prever qué ocurre si posteriormente hay regulaciones imperativas, la posibilidad de revisión de los acuerdos si las circunstancias vuelven a agravarse y la inclusión de cláusulas Covid en contratos”.

Recuperación de la actividad pre-Covid

Otro de los grandes desafíos es la recuperación de los niveles operativos de 2019. Durante los meses de julio y agosto la mayoría de mercados de España han tenido un tráfico drásticamente inferior al del año pasado, aunque con diferencias.

Por ejemplo, Cádiz, Huelva, Galicia y Asturias han tenido buenos niveles de ocupación y han aguantado el envite. Ante la gran duda de quién se recuperará antes, los expertos han coincidido en que los hoteles urbanos tardarán más que los vacacionales.

Los destinos que han funcionado bien este verano han sido los de banda local, los que tienen demanda internacional como Canarias o Baleares han sufrido mucho por las restricciones de los países. En nuestro caso, el impacto del corredor Algarve-Reino Unido nos ha funcionado muy bien en agosto”, ha asegurado Luis Arsuaga, SVP Global Development en NH Hotel Group.

Inversión hotelera

Los expertos también han repasado los volúmenes de inversión en el sector en este contexto de Pandemia. Con las operaciones paradas a varios niveles y determinado perfil de inversores exigiendo mayores rentabilidades, los expertos han apuntado que habrá buscar un equilibrio entre la oferta y la demanda, así como soluciones alternativas a la financiación bancaria como los fondos de private equity. En cualquier caso, prevén que las operaciones distressed aún van a tardar en llegar.

En la primera mitad del año la inversión hotelera en España ha crecido un 52% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, al alcanzar un volumen total de 700 millones de euros, según datos de Cushman & Wakefield.

Por otro lado, el volumen de transacciones de activos hoteleros en Europa ha superado los 5.700 millones de euros en el primer semestre de 2020, según el informe Marketbeat Europe Hospitality presentado por la consultora, que destaca a España como uno de los pocos países del continente con una evolución positiva respecto al primer semestre del pasado año. Así, el estudio revela que alrededor del 79% del volumen de inversión se transaccionó antes de la llegada del Covid-19. Sin embargo, ha habido varias operaciones después del estallido de la pandemia, que han logrado un valor de 1.200 millones de euros.

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