La Comunidad de Madrid inició el pasado mes de enero el procedimiento para licitar la concesión de las primeras 46 parcelas del Plan Vive Madrid, con el objetivo de construir en la región 15.000 viviendas en alquiler a precios asequibles durante esta legislatura. El plazo para participar en el concurso de la Comunidad de Madrid expiraba el 20 de marzo pero finalmente se ha decidido ampliarlo hasta el 13 de abril.
Estas parcelas, que han salido publicadas en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM), están situadas en 14 municipios de la región y se estima que se construirán en ellas un número máximo de 6.646 viviendas, con una inversión total de 700 millones de euros. De hecho, ya dio el primer paso en enero al publicar dos terrenos para edificar 563 unidades en la localidad madrileña de Tres Cantos.
El proyecto equivale a más de una tercera parte de toda la producción anual del sector inmobiliario en vivienda nueva en la Comunidad de Madrid. Siguiendo con las comparativas, equivale a dos terceras partes de toda la vivienda que se promoverá en Madrid Nuevo Norte.
La adjudicación se realizará mediante concesiones administrativas de dominio público a terceros, que ejercerán la actividad de promoción en régimen de arrendamiento. Las parcelas nunca dejarán de ser de titularidad pública, revirtiendo a la Comunidad de Madrid una vez se haya superado el periodo de concesión.
¿Dónde están los suelos del Plan Vive?
En total, la Comunidad de Madrid dispone de 1,2 millones de metros cuadrados a lo largo de 43 municipios de la región para continuar con el Plan Vive en próximas fases, según datos de la plataforma Brains Re. Las 46 parcelas que se licitan en esta primera fase del Plan Vive se han agrupado en cuatro lotes que engloban varios municipios.
El lote 1 incluye 11 parcelas situadas en los municipios de Madrid, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo y Getafe.
En el caso por ejemplo del madrileño barrio de Valdebebas, se levantarán más de 700 viviendas con alquileres hasta un 40% por debajo de los precios de mercado, según afirma el Gobierno regional.
El lote 2 engloba 12 parcelas ubicadas en Madrid, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles y Alcorcón. El tercero de los lotes agrupa otras 12 parcelas ubicadas en San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Alcorcón, Alcalá de Henares y Getafe.
Y el cuarto y último lote, aglutina 11 parcelas ubicadas en los municipios de Navalcarnero, Humanes de Madrid, Velilla de San Antonio, Pinto y Colmenar Viejo.
Si comparamos los distintos lotes vemos que todos son similares en cuanto a número de parcelas que contienen, según datos de la plataforma Brains Re. «siendo muy pareja también la edificabilidad máxima permitida, todos por encima de los 100.000 m2, ya que solo el Lote 4 parece tener un poco menos de capacidad edificatoria«, detalla María Moreno, data scientist de Brainsre, a partir de los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria.
Si analizamos los tiempos de publicación, a priori -explica Moreno- «podemos aventurar que los lotes 2 y 3 pueden llegar a ser más líquidos y contar con mayor demanda, y sus futuros inversores lograrán alquilar antes el producto», ya que actualmente cuentan con los tiempos de publicación más pequeños (meses que permanece un producto en el mercado hasta que encuentra un inquilino).
En cuanto a futuros ingresos, el Lote 2 parece ofrecer el grupo de suelos más lucrativo, «ya que a priori ofrece la estimación de ingresos brutos anuales más grande, y un ingreso bruto mensual por vivienda mayor, lo que indica que sus suelos se localizan en lugares dónde actualmente es más caro alquilar una vivienda«, precisa la analista.
El Lote 4, por contra, según sus estimaciones, podría ser el más modesto de todos.
Parcelas en Hortaleza, con más ingresos por renta
Si analizamos las parcelas según los ingresos anuales de renta estimados, vemos como en el puesto número uno del ránking se sitúa una de las tres parcelas ubicadas en el distrito de Hortaleza, que generaría unos ingresos máximos de 3.700.040 euros anuales, calculados en base al precio medio de renta actual en el distrito.
Se trata concretamente, de un suelo que cuenta con una superficie de 21.213 m2, una edificabilidad de 29.402 m2 y un número máximo de viviendas a construir de 420, «lo que representa un 57% de las viviendas a levantar en el ámbito de Valdebebas«, apunta. Además, el distrito de Hortaleza aglutina las parcelas con los alquileres más altos con una renta media mensual de 741 euros por vivienda.
El segundo lugar, lo ocupa una parcela ubicada en el sector llamado ‘Los Tempranales’ en San Sebastián de los Reyes. Este suelo dispone de 28.840 m2 de superficie y en cuanto a edificabilidad, cuenta con 34.176 m2.
Además, esta parcela es la que más unidades permite construir de las 46 ofertadas por la Comunidad de Madrid, con un total de 488 unidades residenciales y unos ingresos anuales máximos estimados de 3.444.374 euros. En este suelo de San Sebastián, «la renta media por vivienda se sitúa en 588 euros mensuales».
El tercer puesto es para una parcela situada en el municipio madrileño de Pinto, concretamente en el sector 8 ‘La Teneria’. En este caso, la superficie asciende a 23.292 m2 y la edificabilidad a 27.540 m2. Para las 422 viviendas proyectadas, se prevén unos ingresos anuales máximos de 2.713.536 euros. En esta parcela, el precio medio mensual de alquiler se sitúa en 535 euros al mes.
Siguiendo con el ránking, el cuarto puesto es para un suelo ubicado en el municipio de Tres Cantos, en el Sector Norte AR-1. Una parcela donde se pueden levantar hasta 354 unidades residenciales sobre un terreno que dispone de una superficie de 38.656 m2 y de una edificabilidad de 25.126 m2. En cuanto a los ingresos estimados, la cifra asciende a 2.537.302 euros. En las dos parcelas situadas en Tres Cantos, la renta media asciende a 598 euros al mes.
Finalizados los cinco primeros puestos, encontramos una parcela ubicada en Navalcarnero, concretamente en el Sector I-2. En este caso, la superficie del suelo es de 17.149 m2 y la edificabilidad es de 22.294 m2 para un máximo de 318 viviendas con las que se pueden obtener alrededor de unos 1.719.088 euros anuales.
A pesar de ser una de las cinco parcelas con mayor previsión de ingresos, los cinco suelos de Navalcarnero son a su vez, donde más barato resulta alquilar con un alquiler mensual de 449 euros.
El 80% de las viviendas serán de 1 y 2 dormitorios
Más del 80% de las viviendas dispondrán de 1 y 2 dormitorios, con un margen fluctuante para las de 3 habitaciones. Además, también será prioridad que los proyectos apuesten por la reducción de demanda energética, por la utilización de nuevos materiales y las soluciones constructivas novedosas.
El Plan Vive generará al año 57.000 empleos anuales durante la construcción y explotación de las viviendas, lo que supondrá un importante impacto económico y social en la región. Asimismo, este proyecto movilizará más de 700 millones de euros de inversión y se prevé que tenga un impacto en el PIB regional, durante todo el periodo de concesión, de 4.428 millones de euros, además de generar 719 millones de euros en diferentes tributos que percibirán las administraciones públicas.
Actualmente, solo Metrovacesa se ha pronunciado señalando que no participará en el concurso ya que el alquiler no forma parte de su principal negocio y está centrada en el negocio de la promoción residencial.
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