Hasta la aprobación del RDL 21/2018 de 14 de diciembre, la duración de los arrendamientos de viviendas que se firmaban en España tenía un plazo de hasta tres años, siendo además el plazo de preaviso que tenían los arrendadores y arrendatarios para notificarse la finalización de los arrendamientos de 30 días. Incumplidos dichos plazos, los arrendamientos entraban en la prórroga tácita del art. 10 de la LAU y, obligatoriamente, se volvían a prorrogar por un año más.
Esta regulación cambia con la aprobación del RDL mencionado anteriormente, que estuvo en vigor escasamente durante un mes, concretamente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, tiempo durante el cual todos los arrendamientos que se firmaron verían aumentada su duración a cinco años, en caso de arrendadores personas físicas, y siete años, en caso de arrendadores personas jurídicas. Ahora bien, la aprobación de dicho RDL, también, afectaba a los preavisos de notificaciones de la finalización de los arrendamientos, que para los arrendadores pasaba a ser de cuatro meses y para los arrendatarios de dos meses.
El RDL 21/2018 no es convalidado por la Comisión Permanente del Congreso de los Diputados, por lo que, desde el 24 de enero de 2019 hasta el cinco de marzo de 2019 que se aprueba el RDL 7/2019, vuelve a regir otra vez el régimen anterior que había antes de la aprobación del RDL 21/2018, por lo que los contratos vuelven a tener una duración de hasta tres años y los plazos de preaviso vuelven a ser de 30 días.
El día 1 de marzo de 2019 se aprueba el RDL 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entra en vigor el seis de marzo de ése año y todavía está vigente, por el que de nuevo vuelve a ampliarse la duración de los arrendamientos hasta los cinco o siete años, según el arrendador sea persona física o jurídica, pero también vuelve a aumentar otra vez el plazo de preaviso para comunicar la finalización de los arrendamientos, a cuatro meses para los arrendadores y dos meses para los arrendatarios.
La trascendencia de los nuevos plazos de preaviso es esencial porque, desde el mes de agosto de este 2023, algunos de los arrendamientos que se celebraron a partir del 19 de diciembre de 2018 por cinco años ya tienen obligación de preavisar su finalización, con cuatro meses de antelación para los arrendadores y dos meses para los arrendatarios, y, a día de la fecha, muchos arrendadores han incumplido dichos plazos de preaviso con las consecuencias que indico a continuación.
Para el arrendador, el incumplimiento del plazo de preaviso de cuatro meses le permitiría a su inquilino prorrogar el arrendamiento, si quisiere, durante tres años más. Para el arrendatario, el incumplimiento del plazo de preaviso de dos meses le permitiría al arrendador prorrogar el arrendamiento hasta un máximo de tres años o exigirle la penalización pactada por resolución anticipada, en caso de marcharse de la vivienda incumpliendo dicho plazo, con la particularidad de que el arrendatario, pasado el primer año de cumplimiento obligatorio y sin ninguna penalización, podría comunicar al arrendador su voluntad de no renovarlo para los siguientes dos años, preavisándoselo al arrendador con un mes de antelación.
Por ello, es de fundamental importancia conocer las normativas que había aplicables en la fecha de celebración de los arrendamientos, porque según, fueran unas u otras, los periodos de preaviso y duración de los arrendamientos serían diferentes.
Artículo de opinión escrito por el abogado José Ramón Zurdo Orihuela, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA)
