Los precios de la vivienda y el acceso a su financiación expulsan del mercado a una franja de población. En el caso de España, -un país mucho más focalizado tradicionalmente a la propiedad-, se agrava.
Así, el precio de la vivienda se han incrementado de media un 12% frente al 5% que lo ha hecho los salarios entre 2011 a 2014, según el INE. Y los efectos sobre paro y economía de la pandemia en los segmentos más vulnerables no contribuirán a mejorarlo.
Según los datos obtenidos por Atlas RE Analytics y Gesvalt, en su último estudio sobre vivienda asequible en España, son necesarias más de un 1 millón de viviendas (1.003.064) para satisfacer la demanda de la población española que ‘rompe’ su tasa de esfuerzo.
Tradicionalmente, Gobierno y administraciones autonómicas han afrontado el problema con políticas de producción para venta de vivienda con algún tipo de protección pública. Bien a pulso o mediante convenios o concursos. Es la popularmente conocida como VPO: en los años ochenta y hasta bien entrados los noventa, generó barrios enteros y permitió hacerse con una vivienda en propiedad a toda una generación. También, con ayudas al alquiler.
VPO, en caída desde 2014
Sin embargo, durante la última década, esta promoción y calificación de vivienda protegida ha sufrido un importante descenso. Desde 2014, la mayoría de las promociones han corrido a cargo del sector privado. El sector público gestiona tan solo el 19% del total de viviendas, según el citado estudio.
Y además, «se puede apreciar una caída del interés privado en la promoción de vivienda protegida, que se justifica por unos costes operativos cada vez mayores y por unos precios máximos que, en ocasiones, guardan poca relación con los precios del mercado en cada zona, explica Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Analytics.
Como contrapunto, la opción del alquiler ha registrado un notable aumento, especialmente, entre la población joven. «El segmento entre 30 y 44 años ha pasado de un 20% en 2004 a un 31% en 2019. Este grupo es precisamente el que suele buscar acceso a su primera vivienda, por lo que resulta lógico que las políticas de acceso asequible se basen en el arrendamiento», reflexiona el directivo.
Qué hacen Madrid, Barcelona, el Mitma…..
Así, el mensaje en torno a la colaboración público-privada para poner en marcha en el mercado oferta suficiente en alquiler que regule los desajustes entre mercados, ha comenzado a plantearse con ciertos visos de realidad. Al respecto, el Gobierno quiere levantar 100.000 viviendas en esquemas de alquiler asequible, pero también en comunidades como Madrid o Andalucía o ciudades como Barcelona, Sevilla, Canarias o Galicia.
“Para evaluar los planes es necesario saber dónde se precisa un mayor volumen de vivienda asequible. Mediante un análisis de rentas por hogar a nivel de código postal, es posible calcular que, en un escenario intermedio, hacen falta 1.003.064 viviendas de alquiler asequible en España.
Las provincias más necesitadas son Madrid (214.740), Málaga (136.700) y Barcelona (128.733), aunque Sevilla (71.319), Valencia (60.146) y Cádiz (59.694) «les siguen de cerca», explica Bermúdez.
Plan Vive
Mediante esta estimación, se puede prever que los planes que más impacto generalizado van a tener en el sector son el Plan nacional del MITMA y el Plan Vive de la Comunidad Autónoma de Madrid, aunque ninguno de ellos se acerca a cubrir las necesidades totales de vivienda asequible.
En este sentido, Mercedes de Miguel señala que, «hemos calculado el rendimiento económico para cada lote disponible actualmente y las diferencias entre ellos alcanzan los 4,6 millones al año. Las rentas que los operadores podrían trasladar a los inquilinos oscilan entre los 550€/mes y los 615€/mes”.
Respecto al Plan del MITMA, a pesar de contar con un objetivo inicial de generar un parque de 20.000 viviendas asequibles, ha sido revisado para llegar a las 100.000 viviendas en esquemas de alquiler asequible. Pese a que ya se están licitando los primeros proyectos, quedan numerosos detalles pendientes de definición en la Ley por el Derecho a la Vivienda.
Habitatge Metròpolis – Barcelona
Este plan ha sido desarrollado por el Área Metropolitana de Barcelona, la institución que agrupa 36 municipios de Barcelona y sus alrededores. La AMB quiere impulsar la colaboración público-privada en el desarrollo de planes de vivienda asequible en Barcelona y su área metropolitana a través de un nueva empresa con capital público y privado.
Con ello, el objetivo de la administración es crear una empresa conjunta, repartiendo el 50% del capital entre la AMB y el Ayuntamiento de Barcelona y el otro 50% para una empresa privada del sector inmobiliario seleccionada mediante concurso público. La empresa conjunta tendrá la tarea de construir al menos 4.500 casas asequibles antes de 2026.Hasta la fecha, dos grupos eran finalistas en el proceso de ser seleccionadas como socio privado de la empresa: Neinor y Culmia, aunque esta última abandonó el mismo miércoles el proceso. Fuentes de la compañía han señalado que “tras un largo proceso de deliberación, finalmente Culmia ha decidido no concurrir a este proceso porque el modelo de gobernanza propuesto para la sociedad mixta no está alineado con nuestro actual plan de negocio».
El sector privado, con el Build to Rent (BTR)
Además, las iniciativas desarrolladas por la administración en materia de alquiler han coincidido en el tiempo con el auge del interés por el Build to Rent, otra tendencia que ha llevado a los promotores a plantearse nuevos modelos de negocio ligados a la promoción de vivienda en alquiler y la operación de los activos a largo plazo.
Mercedes de Miguel añade que, “varias empresas ya han mostrado su escepticismo con los planes ya publicados — como el Plan Vive Madrid, por considerar que son poco atractivos desde el punto de vista del promotor”.
Datos Brains RE
España cuenta con una población de 47,3 millones de habitantes de los cuales, 7.732.054 son jóvenes de entre 20 y 34 años, según datos del INE recogidos por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.
Tan solo ocho de los 8.131 municipios que hay en España, aglutinan casi el 20% de la población de entre 20 y 34 años de edad. Estas zonas tienen un porcentaje de jóvenes superior al 1%.
A la cabeza se sitúa Madrid, destacando sobre el resto de municipios con un 7,69% del total de España, seguida por Barcelona con un 4,1%. Con un menor peso encontramos Valencia, con un 1,71%; Sevilla (1,48%), Zaragoza (1,36%), Málaga (1,3%), Palma (1,07%) y en octavo lugar, Murcia (1,05%).
