Apenas unos años después de comenzar la recuperación del último crack del sector, el negocio inmobiliario español se enfrenta a una enorme crisis global generada por la pandemia del Covid-19.
Brainsre.news habla con los responsables de las principales firmas de asesoramiento inmobiliario en España para conocer cuál va a ser el impacto del Covid-19 en el mercado español, cómo afectará al negocio de la inversión y qué activos serán los mejor posicionados.
Savills Aguirre Newman
«Como ante cualquier cambio en el mercado, algunos inversores ven riesgo y otros oportunidad. Cada mercado es distinto, pero en cualquier caso, el inmobiliario se consolida como una clase de activo atractiva para los inversores a largo plazo. En este sentido, España estaba bien posicionada y con fundamentales fuertes«, explica Alejandro Campoy, director general en Savills Aguirre Newman.
«Hay muchas operaciones en marcha en distintas fases y prevemos que la actividad en el segundo semestre vuelva con energía. No solo había liquidez antes de esta situación, si no que durante este tiempo se ha seguido levantando capital nuevo en los diferentes fondos activos», asegura Campoy, que concreta que los activos con contratos a medio y largo plazo con buenos inquilinos serán el producto que atraerá a los inversores activos tras el Covid-19.
Gesvalt
«Parece probable que todo el mercado inmobiliario tenga que ajustar los precios de cara a adaptarse a la situación económica que exista tras la crisis, con el objetivo de dinamizar el sector y recuperar cuanto antes la actividad. Aún es pronto para poder cuantificar esos ajustes, aunque lo que está claro es que serán mayores en aquellos sectores en los que el impacto de las restricciones impuestas por el estado de alarma ha sido más grave«. Sandra Daza, directora general de Gesvalt, no tiene dudas del impacto a la baja que supondrá la crisis del coronavirus en la inversión inmobiliaria tanto europea y española, debido al parón por el confinamiento, que ha dilatado los plazos de las operaciones.
Sin embargo, una vez recuperada la normalidad y sin problemas de financiación, la responsable de Gesvalt prevé que «habrá inversores que puedan preferir una estrategia defensiva, buscando activos con buenos inquilinos que permitan ingresos recurrentes incluso si se prolonga la situación. Sin embargo, siempre habrá, y más en este momento, otros que buscarán activos más afectados, pero con mayor potencial de subida una vez se produzca la recuperación. Aquellos que busquen las mejores oportunidades se lanzarán a los activos con mayores descuentos. En cualquier caso, en compra se negociarán a la baja los precios en la medida de que sean activos más o menos afectados por la nueva situación«.
En cuanto a la venta, Daza cree que habrá inversores que continuarán intentando dar salida a los activos no estratégicos, posiblemente ajustando el precio. «Los que no puedan asumir la bajada pospondrán la decisión en un primer momento, pero pueden verse obligados a vender si la crisis económica continúa en el medio y largo plazo».
EY
«Siempre que se producen ajustes en la economía, se producen operaciones en el inmobiliario», señala Iván Azinovic, partner Head de Real Estate en EY, que estima que estas transacciones se pospondrán hasta el tercer trimestre. «En el caso de mis clientes, las operaciones que había se siguen trabajando en ellas sin entrar a renegociar precios, pero sí que es cierto que la velocidad es otra porque el mercado ha entrado en un estado de sopor. Hasta septiembre, la gente no va a saber dónde está y hasta entonces no se producirán operaciones», señala el responsable de EY.
Por tipología de activos, Azinovic cree que en residencias de tercera edad y hoteles, «los activos más afectados por esta crisis», es donde se producirán antes los ajustes y, por ende, serán donde haya operaciones en primer lugar. «En oficinas, con los fondos que estén en estrategia de salida, también habrá transacciones aunque eso suponga que los vendedores reduzcan los beneficios obtenidos con sus inversiones en España», apunta.
CBRE
Una situación transitoria, más o menos larga, pero coyuntural. Así ve Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y head of Capital Markets de CBRE España, la realidad del sector inmobiliario tras el coronavirus, que destaca que en el primer trimestre del año, el sector inmobiliario en Europa captó 85.500 millones de euros, cifra récord, con un crecimiento interanual del 54% en el caso del mercado español.
«La alta actividad en el primer trimestre de 2020 indica la gran cantidad de capital disponible para invertir en el sector inmobiliario europeo y eso nos induce a pensar que la actividad recuperará fuerza una vez que se desvanezca la incertidumbre sobre Covid-19, ya que los inversores asumen que estamos en una situación transitoria, más o menos larga, pero coyuntural. Afortunadamente, el sector inmobiliario ha entrado en esta fase de inestabilidad con unos fundamentos sólidos y debería ser capaz de recuperar su buen tono en el medio-largo plazo, aunque es prácticamente seguro que las previsiones de volúmenes de inversión realizadas a principios de año no se cumplirán», señala el responsable de CBRE.
Colliers
La elevada liquidez en el mercado, situación no vista en anteriores crisis, emerge como la clave para dibujar un escenario menos optimista que en otras situaciones de dificultad económica, señala Neil Livingstone, managing director de Capital Markets de
Colliers International Spain.
«En el contexto europeo, la caída del Real Estate no será tan drástica como la de otros sectores, debido a su carácter refugio,y tendrá menos incidencia en los activos en ubicaciones más prime. Muchas transacciones previas al lockdown generalizado han continuado, aunque los volúmenes están disminuyendo considerablemente«, explica el responsable de Colliers.
«Observamos también que continúan algunas adquisiciones estratégicas con volúmenes muy relevantes. En general, se ha puesto en pausa en el lanzamiento de nuevo producto y más que nunca estamos en una fase de wait & see. Es probable que veamos nuevas operaciones muy relevantes desde finales de este verano, dependiendo de las estrategias de salida de cada país», añade Livingstone que en el caso de España, cree que existirá «un ajuste significativo en activos no tan prime» en transacciones cerradas «en una segunda etapa cuando se haya esclarecido el horizonte».
Catella
Regreso de operaciones de sale & leaseback, por parte de propietarios hoteleros y de activos comerciales con necesidad de liquidez, y de ventas de carteras de NPL y REO a partir del cuarto trimestre. Éste es el horizonte que dibuja Cristina Treceño, senior consultant de Valuation & Advisory de la consultora inmobiliaria Catella en el negocio inmobiliario español post-coronavirus.
«No obstante, sigue existiendo mucha liquidez en el mercado español y el interés de los inversores sigue siendo muy alto. Esperamos un volumen a final de año de en torno a 8.000 millones de euros«, señala la responsable de Catella.
Knight Frank
Ajustes del 5% en los activos core y de entre el 10% y el 15% en los value added y con gran actividad en el último trimestre de 2020. Así ve Humphrey White, director general de Knight Frank en España, el mercado inmobiliario español en los próximos meses, marcado por dos hitos: «el post-confinamiento y el post-vacuna».
«Creo que va a haber tendencias que se implementen post-confinamiento que se quedarán después como son en el sistema de trabajo un híbrido entre el teletrabajo, la sede y las oficinas flexibles. Esta fórmula, que ya se estaba implantando en Reino Unido y Estados Unidos, junto a un aumento de la exigencia técnica en la calidad de los edificios, provocará que las oficinas de grado B sufran ciertas complicaciones mientras que los inmuebles core, que no tienen por qué estar ubicados en zonas céntricas, sean lo que primero se recupere«, explica White.
«No hay que olvidar que ahora más que nunca que en un mundo marcado por el miedo pero donde también hay un exceso de liquidez, los activos prime serán un refugio», asegura mientras que señala dos tipologías de activos como los primeros en reflejar la reactivación: el logístico y residencial en renta. «Pensamos que el verano va a ser mucho más activo de lo normal, con un crecimiento exponencial en Última Milla, igual que en residencial en renta y alguna operación oportunista en el hotelero, con mayor corrección de precios», agrega.
JLL
Impacto negativo en la inversión inmobiliaria tanto a nivel europeo como español, aunque con matices por tipología de activos. Éste es el diagnóstico que realiza Sergio Fernándes, director de inversiones de JLL España, sobre el impacto del Covid-19 en el Real Estate en Europa, que también vendrá marcado de forma única en cada país dependiendo de sus circunstancias tras la pandemia.
«Es probable que el mercado continúe con la mayoría de las operaciones que se habían arrancado antes del Covid-19 y que se ofrecerán todo tipo de oportunidades cubriendo todo el espectro, desde activos muy prime hasta activos con descuentos. Sin embargo, estos últimos serán seguramente los que más tardarán a llegar al mercado», señala el responsable de JLL que recuerda: «como nota positiva, los inversores mantienen vivo el apetito por invertir en los principales sectores y mercados, al mismo ritmo al que se mostraban antes de la crisis del Covid-19».
Valliance
Operaciones de venta y posterior alquiler impulsadas por las necesidades de financiación y «múltiples» ventas de activos con descuentos en zonas secundarias y capitales de provincia. Así prevé Belén Díaz, managing director Partner de Valliance el mercado de inversión en España, donde se producirá una evolución lenta, sin apenas nuevas oportunidades hasta final de año.
«En lo que respecta a España, esperamos una caída de la inversión en 2020 de entre el 20% y el 30%, hasta situarse entre los 8.400 y los 10.000 millones de euros. Esto será especialmente relevante en el corto plazo, ya que los inversores todavía están analizando la situación y, por tanto, esperando a ver como se reactiva el consumo», asegura Díaz. «Este escenario, que afectará a todos los segmentos, probablemente tendrá un menor impacto en el ámbito logístico, las oficinas y los activos alternativos, que mantendrán una cierta estabilidad de precios y yields. En cambio, sí que se espera una mayor repercusión tanto en el corto como en el medio plazo en el sector de la hostelería, el retail y vivienda, con caídas de rentas y compresión de yields«.
