Cómo ha sido el mercado inmobiliario en Portugal en 2020

El mercado inmobiliario portugués se vio arrastrado por las consecuencias de la pandemia del Covid a nivel mundial, aunque no desanimó a los inversores a realizar operaciones en el país.

lisboa
Vista de Lisboa, en Portugal.

El año 2020 estará definido para siempre por el inicio de la nueva pandemia de coronavirus y los subsiguientes bloqueos y profundos trastornos económicos. Grandes sectores de la economía mundial simplemente se cerraron al final del primer trimestre, lo que hizo decaer todos los pronósticos económicos para el año.

Aunque la economía mundial está creciendo de nuevo después de haber disminuido en un 4,3% en 2020, la pandemia trajo consigo un asombroso número de muertes, sumió a millones de personas en la pobreza y probablemente podría deprimir la actividad económica durante un tiempo prolongado.

El efecto en los mercados inmobiliarios ha sido de largo alcance, cerrando oficinas en todo el mundo y obligando a millones de personas a trabajar desde casa. Las tiendas minoristas cerraron en toda Europa, lo que aceleró los cambios estructurales que remodelarán los sectores de la logística, las oficinas, el pequeño comercio y la hostelería en los años venideros.

Según Aura Ree, el sector inmobiliario sigue siendo, no obstante, una de las pocas clases de activos de inversión capaces de generar rendimientos aceptables en un período macroeconómico definido por tipos de interés bajos o incluso negativos a largo plazo.

El Banco Mundial prevé que la economía mundial crecerá un 4% en 2021, suponiendo que el lanzamiento de la vacuna Covid-19 se produzca como se espera durante el año. Sin embargo, es probable que la recuperación sea lenta, aunque se espera que la nueva administración Biden en los Estados Unidos impulse los esfuerzos del país por sostener la economía y aplicar reformas que fomenten la inversión.

Oficinas

Se espera que los volúmenes de inversión en Europa hayan disminuido en un 25% en 2020, y que sólo vuelvan a los niveles prepandémicos en el segundo semestre de 2021, y que los mercados de oficinas se recuperen gradualmente. El continuo crecimiento del teletrabajo y otras soluciones híbridas probablemente seguirán repercutiendo en todo el mercado de oficinas en los próximos meses y años, centrando el apetito de los inversores en activos y ubicaciones de mayor calidad.

Así, el fondo de capital privado Hendersen Park, con sede en Reino Unido, adquirió en septiembre el complejo de oficinas Lagoas Park al fondo de capital privado europeo Kildare por 421 millones de euros. Situado en Oeiras, Lagoas Park consta de 13 edificios de oficinas, 12 restaurantes, un hotel de 4 estrellas, un centro de eventos, un gimnasio, un aparcamiento público, una escuela, una galería comercial y más de 5.000 plazas de aparcamiento.

Entre los inquilinos de la instalación se encuentran Google, Samsung, BMW, SAP, Johnson & Johnson, Sanofi, Oracle, Cisco, Volvo, Nike y BP. Teixeira Duarte, que vendió el activo a Kildare hace dos años por 375 millones de euros, también tiene su sede en el sitio.

Durante el primer semestre del año pasado, la empresa francesa Cofidis adquirió las Torres Natura, un complejo de oficinas situado en Telheiras, Lisboa, en el marco del procedimiento de insolvencia de MSF Ativos Imobiliários. La empresa se declaró en quiebra con deudas de 56,3 millones de euros, gran parte de ellas a CGD.

Cofidis, especializada en créditos al consumo, pagó 46,5 millones de euros por el activo. La empresa francesa de servicios financieros instalará su nueva sede portuguesa en el complejo. Las torres Natura consisten en dos torres de oficinas de ocho pisos con una superficie de más de 12.000 metros cuadrados.

En enero, Fidelidade vendió una cartera de cinco propiedades al fondo estadounidense Cerberus por casi 125 millones de euros. La cartera de activos, llamada ARYA, incluye la Terminal K en Santa Apolónia (6.630 metros cuadrados), el edificio Marechal Saldanha (2.334 metros cuadrados), el edificio Malhoa 13 (5.924 metros cuadrados en España) y la Galería de París en Oporto (12.882 metros cuadrados).

Sin embargo, el activo más valioso de la cartera es la sede de la aseguradora en el Largo do Calhariz 30, en Chiado. El edificio de oficinas tiene 19.835 metros cuadrados de superficie sobre el suelo y representa más de la mitad del precio de venta. Fidelidade, junto con la Caixa General de Depósitos, permanecerán como inquilinos, en una operación de sale & leaseback.

Retail

El sector retail junto con el de hoteles, fueron los más afectados por el cierre de la pandemia de Covid-19. Todas las tiendas no esenciales permanecieron cerradas en Portugal desde mediados de marzo a junio, impulsando en gran medida el reciente aumento del comercio electrónico. 

Según Trading Economics, las ventas al por menor en Portugal cayeron un 5,1 por ciento interanual en noviembre de 2020, después de una disminución del 0,4 por ciento en octubre. Esta cifra marcó la caída más pronunciada desde junio, ya que las ventas disminuyeron más rápidamente en el caso de los productos no alimentarios (-9,7% frente a -3,4% en octubre) y las de alimentos, bebidas y tabaco se ralentizaron (1,1% frente a 3,3%).

En el último trimestre de 2020, Hammerson finalizó el 50% de los puntos de venta de VIA a APG Strategic Real Estate Pool, un fondo gestionado por APG Asset Management por 307 millones de euros. La cartera de VIA Outlets en Portugal incluye el Freeport – Lisbon Fashion Outlet en Alcochete y Porto Fashion Outlet, en Vila do Conde. La operación representa un rendimiento neto inicial del 6,5%, considerando un descuento del 18,3% sobre el valor bruto de los activos, calculado el 30 de junio del año pasado.

Finangeste y un inversor británico adquirieron la promoción inmobiliaria Trindade Domus, situada detrás del Ayuntamiento de Oporto, por más de cuarenta millones de euros del Novo Banco. La promoción de uso mixto, una combinación de tiendas minoristas (40%) y oficinas (60%), consiste en un edificio de 7 plantas con tres plantas subterráneas adicionales para aparcamiento. Finangeste, el primer “bad bank” portugués, gestiona más de mil millones de euros de activos en Portugal.

La primera Compañía de Gestión e Inversión Inmobiliaria (SIGI) de Portugal, Olimpo Real Estate (Ores), que es una joint venture entre Sonae Sierra y Bankinter, adquirió cinco centros comerciales, con una inversión total de 37 millones de euros. La cartera tiene una superficie total de 21.227 metros cuadrados, que incluye supermercados e hipermercados en Asprela, Mozelos, Covilhã, Faro y Reboleira.

Los cinco activos minoristas tienen todos contratos de alquiler a largo plazo, cuatro con Continente y uno con Pingo Doce. Ores compró al menos cuatro de los inmuebles, Continente Covilhã en Serra Shopping, Continente Modelo Mozelos, Continente Modelo de Faro y Continente Bom Dia da Asprela, a Sonae MC, una subsidiaria de Sonae, en una operación de sale and leaseback.

A principios del año pasado, el grupo de inversión estadounidense Harbert Management compró una cartera de centros comerciales de Sonae Sierra por 170 millones de euros, en la primera adquisición de la empresa estadounidense en Portugal. La cartera incluye LoureShopping, un centro comercial de 42.000 m2 en las afueras de Lisboa y el Rio Sul, de 44.000 m2, en Seixal, ambos controlados por Sonae Sierra junto con el fondo alemán Deka.

Sonae también vendió el centro comercial de la 8ª Avenida, en São João da Madeira. El centro comercial tiene un total de 20.000 m2 de superficie, incluyendo 125 tiendas.

Residencial

Según un análisis del Imovirtual, los precios medios de los alquileres de las viviendas cayeron un 13,5% a finales de 2020 después de la caída del 20,9% durante el cierre en comparación con el mismo período de 2019. Los precios cayeron de 1.198 euros en 2019 a 1.036 euros en 2020. El precio medio cayó un 9,6% a principios de 2020 en comparación con el mismo período en 2020, hasta 1.191 euros, con una disminución del 13,3% en el período de bloqueo.

Simultáneamente, el precio medio de los inmuebles puestos a la venta aumentó en 2020 en comparación con 2019, y el período de bloqueo mostró el aumento más significativo: 11,3% a 352.339 euros.

Tras el aumento de los precios de las propiedades en los últimos años, los precios de las viviendas en Portugal se desaceleraron a partir del segundo trimestre de 2020. La Comisión Europea prevé una nueva caída a corto plazo debido a la pandemia de COVID-19 y un crecimiento de la oferta de viviendas en el país. Según el informe, “varios factores apuntan a una mayor desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda a corto plazo.

La inversión en la construcción de viviendas siguió aumentando en el primer semestre de 2020, y se espera que la oferta del mercado se ajuste gradualmente a la demanda. Además, la caída de la actividad turística ejercerá una mayor presión a la baja sobre los precios, ya que es poco probable que el mercado de alquileres a corto plazo (por ejemplo, Airbnb) vuelva a los niveles prepandémicos en un futuro próximo”.

Sin embargo, a pesar de la desaceleración, los precios siguieron subiendo en Portugal en la tercera mitad de 2020: un 1% entre julio y septiembre en comparación con los tres meses anteriores, hasta los 2.090 euros por metro cuadrado (m2). En términos anuales, en comparación con el tercer trimestre de 2019, el aumento fue del 5,5%, según un índice de precios publicado por Idealista.

Justo antes del comienzo de la pandemia, AXA Investment Managers adquirió una cartera de inmuebles residenciales en Portugal a Apolo por unos 200 millones de euros. La mayoría de los inmuebles están situados en Lisboa.

Turismo

El sector hotelero fue el más afectado durante la pandemia, ya que los viajes internacionales se vieron obstaculizados en marzo y continúan en niveles bajos sin precedentes. No obstante, en 2020 se abrieron 89 hoteles en Portugal, lo que supone un fuerte aumento con respecto al año anterior, en el que se inauguraron 57 hoteles. Sin embargo, a partir del próximo año es probable que la tendencia se invierta debido a la pandemia y al retraso en la construcción de nuevas unidades. Debido a las repercusiones de la virtual muerte del turismo en 2020, hay ahora más de 160 hoteles en venta en Portugal. Aun así, los observadores del mercado creen que el país sigue siendo uno de los lugares más atractivos de Europa para invertir en este sector.

El punto culminante del año para el sector fue en noviembre. El mega-desarrollo de los Cayos en Quinta do Lago, en el Triángulo de Oro del Algarve, fue vendido a la empresa del empresario Rogério Xavier, SRESPX-Inversiones. La venta se produjo después de un intento previo de deshacerse del activo, cuyo propietario, Birchview, había obtenido un total de 307 millones de euros de financiación de CGD. El administrador de la quiebra subastó inicialmente la promoción en agosto con un precio base de 110 millones de euros.

Así, la última subasta se fijó en 95,41 millones de euros, y el inversor brasileño pagó diez euros por encima del precio mínimo de venta. El proyecto incluye un desarrollo inmobiliario sin terminar, de 171 unidades. Las villas están en parcelas de 465 m2 y 1062 m, con áreas de construcción entre 314 m2 y 376 m2. Los pisos de 3 a 4 dormitorios tienen todos terrazas, y algunos tienen piscinas privadas.

Birchview fue el activo que ayudó a empujar a la Caixa Geral de Depósitos (CGD) a la insolvencia. En 2007, la Dirección General de Riesgos (DGR) de CGD aprobó el proyecto basándose en el supuesto de que el banco estatal financiaría el 50% del proyecto. Sin embargo, al final, CGD prestó fondos por valor del 100% de la inversión, lo que finalmente condujo a su caída.

Hilton también anunció planes para duplicar su cartera en Portugal con acuerdos para abrir tres nuevos hoteles, en una inversión combinada de aproximadamente 60 millones de euros. El Hilton Porto Gaia, el Legacy Hotel Cascais, el Curio Collection de Hilton y el DoubleTree de Hilton Lagoa Azores demuestran la confianza del grupo hotelero en el mercado portugués.

Patrick Fitzgibbon, vicepresidente senior de Desarrollo de EMEA, Hilton, dijo: “Con más de 24 millones de visitantes el año pasado, Portugal está perfectamente posicionado para captar la demanda acumulada de los consumidores a medida que regresan los viajes internacionales. Los nuevos hoteles representan una inversión importante y estamos trabajando en estrecha colaboración con socios excepcionales para llevar nuevas propiedades a algunos de los destinos turísticos de más rápido crecimiento de Portugal, incluidos los primeros hoteles de Hilton en las Azores y Cascais”.

VIC Properties adquirió la Herdade do Pinheirinho, en Grândola, del Novo Banco por una cantidad no revelada, poniendo fin a la larga saga. La promotora busca construir 700 pisos y villas en las 200 hectáreas de terreno, con una inversión total de hasta 500 millones de euros. Herdade do Pinheirinho está en Melides y tiene acceso directo a la playa. La primera fase de la construcción incluirá un hotel, 450 villas y 250 pisos. Ya hay un campo de golf en funcionamiento.

En abril, Palminvest, que está parcialmente controlada por el ex director de operaciones de Yahoo, Henrique de Castro, adquirió el Grupo Bernardino Gomes (BGG) por unos trescientos millones de euros. BGG, fundado en los años 70, controla una cartera de propiedades que incluye más de 2.000 pisos, más de 100 villas, 500 tiendas, 20 oficinas, 15 almacenes, doce hoteles y más de 60 parcelas.

El activo más valioso, sin embargo, es la cadena de hoteles Hotéis Real. Hotéis Real tiene alrededor de 1.500 habitaciones, principalmente en Lisboa y en el Algarve. Entre ellos se encuentran el Grande Real Villa Itália Hotel & Spa (Cascais), el Hotel Real Oeiras, el Hotel Real Palácio (Lisboa), el Hotel Real Parque (Lisboa), el Real Residência Apartamentos Turísticos (Lisboa), el Maxime Hotel Lisboa, el Grande Real Santa Eulália Resort & Hotel Spa (Albufeira), el Real Bellavista Hotel & Spa (Albufeira), el Real Marina Hotel & Spa y el Real Marina Residence (ambos en Olhão).

Logística

Según un informe de Savills, la demanda logística en Iberia creció notablemente en comparación con el año 2019, con España (+7% a/a) y Portugal (+35% a/a) registrando un saludable crecimiento interanual, debido al continuo aumento de la penetración del comercio electrónico, especialmente dado el cierre y el paso al teletrabajo. Al mismo tiempo, sin embargo, los rendimientos de los activos logísticos se mantuvieron estables en el país en un 6,25%, incluso cuando las tasas se están comprimiendo en otras partes de la Unión Europea.

En noviembre, M7 Real Estate finalizó un acuerdo para adquirir una cartera logística en Portugal en dos transacciones por un total de 41 millones de euros, en nombre de una nueva empresa conjunta con un fondo de inversión portugués. Los activos incluyen diez espacios industriales y de oficinas. La cartera de 85.600m2 resulta de dos transacciones separadas y comprende cinco activos logísticos situados en Lisboa y Oporto, tres edificios de oficinas en Lisboa y dos almacenes de venta al por menor en la Gran Lisboa y Madeira. Esta operación fue financiada por el Novo Banco, que concedió un préstamo de 20,55 millones de euros para financiar la adquisición de la cartera por parte de M7.

NPLs

En el año 2020 ha mostrado una inversión respecto la progresiva reducción de los índices de morosidad en Europa. La pandemia Covid-19 detuvo la tendencia a la baja de los últimos cinco años, ya que el stock de morosidad aumentó en 3.500 millones de euros entre el primer y el segundo semestre del año pasado, según datos de la Autoridad Bancaria Europea.

Portugal sigue siendo el séptimo país de la eurozona con mayor número de morosidad, con 14.200 millones de euros en créditos incobrables, alrededor del 7,5% del total. En comparación, España es el tercer país europeo con un volumen de 79.300 millones de euros (15,1% del total de la UE). Francia (126.600 millones de euros) e Italia (108.400 millones de euros) lideran el ranking.

El mercado portugués se mantuvo muy activo en 2020, ya que los bancos continuaron con sus ventas de carteras de NPL y REO (Real Estate Owned Asset). Aura Ree Portugal volvió a destacar en el mercado de los créditos incobrables, realizando valoraciones con un valor contable total de 1.250 millones de euros.

En un año desafiante, el know-how y la calidad del equipo fueron una vez más reconocidos por los principales actores del mercado. La capacidad no sólo de evaluar sino esencialmente de apoyar la definición estratégica fue la clave de este reconocimiento. Según José Covas, socio director de Aura Portugal: “El año 2020 demuestra la consolidación de una estrategia centrada en la excelencia del servicio y el rigor e imparcialidad de las evaluaciones y la consultoría estratégica en el mercado de la morosidad en Portugal”.

Activos Alternativos

El fondo de Crédito Agrícola CA Património Crescente adquirió el edificio “Expo Living” en la parte sur del Parque de las Naciones, en Lisboa, a GMG Real Estate por 21,8 millones de euros. El fondo está gestionado por la gestora de fondos de inversión portuguesa Square Asset Management. El edificio tiene cinco pisos de residencias de vida asistida para ancianos, gestionadas por Montepio, mientras que los otros cinco pisos consisten en apartamentos de alquiler.  Expo Living está situado junto al Hospital CUF Descobertas y tiene una superficie total aproximada de 10.000 m2 en once plantas sobre rasante y cuatro subterráneas, que cuentan con 155 plazas de aparcamiento.

La transacción demuestra el creciente interés de los inversores en sectores de mercado alternativos y la resistencia del mercado en medio de una pandemia, según la división de Mercado de Capitales de JLL, que representó a GMG en la transacción.

Acción Social Aura REE

En diciembre, Aura Ree Portugal se unió al proyecto Aconchegar donando camas de hospital articuladas. Sensible a la pandemia de COVID-19 y a las carencias y necesidades existentes en Portugal, la empresa se sumó a la iniciativa Aconchegar, que tiene por objeto aumentar el número de camas disponibles en los centros de apoyo sanitario y los hospitales. El proyecto se creó como respuesta a la necesidad de llevar consuelo a los más necesitados, en un momento en que la pandemia ha puesto de manifiesto deficiencias como la falta de camas en los hospitales y las instalaciones de apoyo. Aura Ree Portugal considera que esta iniciativa es una contribución fundamental al bienestar de todos y a un futuro mejor para el sector de la salud.

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