El coliving, una fórmula de alquiler con servicios -e intereses- comunes compartidos, es un nicho de negocio muy específico del arrendamiento. Mezcla conceptos extraídos de los alquileres de media estancia, las residencias de estudiantes y usos hoteleros. En él se habla de camas o unidades, a diferencia de los euros mensuales por m2 de un alquiler tradicional. Y se está convirtiendo en una alternativa de explotación de suelos destinados a oficinas, hoteles o residencias, porque permite este tipo de construcción de activos destinados al alquiler. Aunque aún hay en España vacíos legales sobre la actividad. Así, no es de extrañar que fondos de inversión, promotores tradicionales y operadores especializados en activos de residencias apuesten o estén valorando la inversión en este tipo de activos.
Previsiones
Según las proyecciones de CBRE, se espera la salida al mercado de 4.000 nuevas camas que ahora están en proyecto. Es un sector que apenas cuenta actualmente con 500 y que multiplicará por cinco su oferta. El porcentaje de inversores que pretende aumentar su inversión en activos ‘living’ ha pasado del 41% al 59%, pero revelan que el principal problema para hacerlo es la «escasez de producto adecuado», según una encuesta a inversores realizada por la consultora JLL.
Qué es el coliving
El término coliving es un concepto importado de Estados Unidos que «trata de compartir espacios y vivencias», como explica Javier Caro, director de Coliving en CBRE España. No es sólo vivir en un piso compartido o en un apartahotel, sino «un nuevo concepto residencial que incluye además del alojamiento servicios y comunidad», apunta el directivo. El prefijo ‘co’, no es casual, remite a la comunidad (community), de forma que los inquilinos de este tipo de inmuebles deberían ser próximos en edad, afines en profesiones o en aficiones. «En España está teniendo un claro éxito entre los nomads, profesionales entre 25 y 35 años, que anteponen la propiedad a la libertad de movimiento y el alquiler en edificios en los que se compartan actividades, deportes o información», precisa Caro.
¿Cómo están los alquileres?
Los cambios sociológicos que por cuestiones demográficas ya se estaban produciendo en Europa se han visto acelerados por la incertidumbre económica derivada de la pandemia. A ello contribuyen los elevados precios de la vivienda, las necesidades habitacionales de colectivos que han sido expulsados del acceso a a vivienda, y un vacío de producto para profesionales que pasan entre uno y tres años en un país o ciudad, estudiantes de posgrados, MBAs, divorciados…Compartir gastos y vivir en una comunidad de personas afines puede resultar muy rentable para inversores y usuarios. Aunque no hay datos de específicos para este tipo de productos, si analizamos el precio de alquiler mensual de pisos de una habitación, en el primer trimestre de 2021 el alquiler en España costaba de media 695 euros mensuales. Son datos obtenidos de la plataforma de big data inmobiliaria de Brainsre. Si nos vamos al municipio de Madrid, el alquiler se encarece a los 889 euros mensuales. En el caso de la Comunidad de Madrid, asciende a 886 euros al mes.
Subidas prepandemia
El estallido de la pandemia, la vuelta de oferta que se desvió al alquiler de pisos turísticos y el incremento de la inversión en propiedad para destinarla al alquiler ha moderado la subida imparable de los precios que se estaban produciendo, sobre todo en Madrid y Barcelona. Así, los datos que proporciona la plataforma Brainsre señalan que con respecto al primer trimestre de 2020, el alquiler en España subía a los 791 euros mensuales. Si nos vamos al municipio madrileño, el alquiler mensual se disparó a los 1.052 euros mensuales para estos pisos pequeños. Y en la comunidad autónoma, se registraban arrendamientos de 1.008 euros por mes.
Por barrios, los precios también son muy dispares, según los distritos estén más céntricos o alejados de los centros de negocios o estudios. Por ejemplo, un alquiler en Tetúan, uno de los distritos donde se plantean coliving, cuesta 823 euros mensuales, con un incremento de precios del 13,99% desde el primer trimestre de 2016. Si nos alejamos a los distritos de Barajas u Hortaleza, donde se enmarca Valdebebas, nuevo barrio donde Greystar plantea un proyecto, los precios mensuales se van a 696 u 878 euros mensuales. Y los precios se han incrementado un 16,39% en el caso de Barajas, y hasta un 19,88% para Hortaleza.
Empresas que ya operan en España
Los mayores operadores del sector son Inèdit, StarCity y Vanguard, en Barcelona, y Urban Campus, Habyt y Homiii, en Madrid. Pero promotores tradicionales y Socimis también se están interesando por el mercado.
La Socimi Elix, controlada por los fondos de inversión KKR y Altamar, ha alcanzado un acuerdo de colaboración con Urban campus para la gestión de tres inmuebles comprados por la Socimi en Madrid. La primera incluye dos edificios ubicados en los alrededores de la Plaza de España de la capital, que Elix VRS adquirió por algo más de 10 millones.
Grupo Lar tiene en estudio un proyecto en una ciudad costera.
Operación Greystar
En Madrid hay actualmente varios proyectos en desarrollo, tanto en el centro de la ciudad como en zonas como Alcobendas, Rivas Vaciamadrid o Valdebebas, con previsiones de apertura en 2022 y 2023.
Urban Campus, uno de los principales operadores del mercado español, por ejemplo, prevé operar en 2023 aproximadamente 2.500 unidades.
Pero la campanada la puede dar Greystar: gestionará en Valdebebas con Momentum (cerca de 250 viviendas), San Sebastián de los Reyes y Rivas-Vaciamadrid (Comunidad de Madrid) unas 3.000 unidades, que podrían estar finalizadas para últimos de 2022. Las viviendas serán de 1 y 2 habitaciones y ofrecerán servicios comunitarios como piscina, gimnasio, zona de coworking o aparcamiento. Los proyectos de Rivas y San Sebastián de los Reyes se harán sobre suelos de Blackstone.
En Barcelona, hay interés en zonas con actividad terciaria como el 22@. Fuera de Barcelona las administraciones podrían facilitar la construcción de colivings en suelo reservado para usos terciarios, precisan fuentes cercanas.
Atico y DoveVivo, con proyectos
Pero hay más interesados: Aticco Living, la startup que Aticco lanzó en septiembre de 2020, gestiona más de cien habitaciones en la ciudad de Barcelona, entre pisos de coliving y habitaciones de hotel que comercializa como alquileres temporales más breves. Y prevé llegar a las 600 habitaciones antes de que acabe el año.
Los italianos DoveVivo, que ya cuentan con más de 1.500 inmuebles y 8.000 camas repartidas en 13 ciudades europeas, acaban de aterrizar en España con el objetivo de desarrollar su modelo. Ha comprado su primer activo en España, en la Calle San Lorenzo del madrileño barrio de Malasaña.
Incluso hay empresas españolas que exportan el concepto a Latinoamérica. Smart Rooms Company, la compañía constituida en 2012, por tres socios emprendedores liderados por Oriol Serra, entró en Colombia hace unos meses con la inauguración de una torre de 28 plantas en Bogotá (Colombia). Este proyecto, bajo la marca The Spot y con una inversión global de 20 millones de euros, ofrece más de 500 camas para estudiantes y profesionales, y hostel. La norteamericana Starcity, espera operar 150 camas en edificios de ‘coliving’ y prevé poner miles de camas en el mercado a lo largo de los próximos años.
Por último, Flipco ha llegado a un acuerdo con el fondo israelí Argis para desarrollar su primer proyecto. El fondo invertirá cincuenta millones de euros en vivienda compartida en España y la empresa española gestionará el activo. Ya tiene prevista la apertura de doscientas habitaciones en el barrio de Tetuán en Madrid, que actualmente se encuentran en reforma o construcción.
Dónde está la rentabilidad
Tras el impacto producido por el covid-19, muchos grupos inmobiliarios han intensificado sus inversiones hacia el sector residencial y han apostado por soluciones habitacionales compartidas, como el coliving, las residencias de estudiantes, los alojamientos para la tercera edad o las residencias tradicionales. «Los pisos turísticos han dejado de funcionar, y el alquiler tradicional es más problemático por la morosidad, el alargamiento de los contratos y los controles de rentas», explica un conocido operador del sector. Así, las empresas que están interesadas en estos activos, ante la escasez de suelos y edificios en el centro de las ciudades con espacio suficiente para ofertar amenities e instalaciones, se están planteando irse a nuevos desarrollos. E incluso no limitarse a los mercados de Madrid y Barcelona. «Hay campo para estos activos en ciudades como Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla o San Sebastián», precisa Juan Manuel Pardo, Head of Living de JLL España. Pero la cuota de alquiler no difiere mucho con respecto a un alquiler tradicional, incluso «puede ser un 15% más caro al integrar todos los servicios que ofrecen al usuario», apostilla el directivo de CBRE. ¿Entonces, dónde están las ventajas? «El usuario no tiene que ocuparse de los gastos corrientes del edificio, como luz, agua o calefacción, las cuotas de un gimnasio o la práctica de deportes, por no hablar de lavanderías, o la ventaja de una cocina común, en algunos casos»; precisa. Para los promotores, «el aprovechamiento de la actividad en edificios o solares residenciales, o con uso hotelero, marcha también el diferencial de rentabilidad, además de la gestión de los servicios añadidos», explica Juan Manuel Pardo. «La yield no se diferencia mucho de la de un activo tradicional de alquiler, pero la gestión de los mismos difiere claramente», advierte Caro.
Vacío legal
Pero, aunque el auge es evidente, «el sector aún afronta la complejidad normativa para el desarrollo legal que califique apropiadamente el uso del suelo por parte de las administraciones públicas, así como posibles impactos por el tratamiento fiscal del IVA«, recuerda el responsable de JLL. “El reto al que se enfrenta el sector ahora es encontrar la mejor manera de combinar la flexibilidad de un producto novedoso en el mercado, con la seguridad jurídica necesaria para la implantación de proyectos de este tipo en nuestro país” concluye Pardo. José Méndez, socio director De Méndez Lit Abogados, señala en un artículo publicado en este diario que «el arrendamiento de habitaciones –lo que parece está proliferando en el mercado como coliving-, no está sujeto a LAU, por lo deberemos acudir a la legislación general, el Código Civil, donde tampoco encontraremos una regulación específica, sino solo la del arrendamiento genérico, lo que lleva a un vacío regulatorio con efectos indeseables para el usuario».
