Tanto la compra como del alquiler son formas tradicionales de acceder a una vivienda, pero ninguna de ellas ofrece una solución adecuada para una parte significativa de la población. Muchas personas no tienen la capacidad económica para comprar una vivienda, mientras que el alquiler no les parece una opción estable y rentable a largo plazo.
Recientemente, el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, en su estudio sobre la creciente desigualdad en el acceso a una vivienda en propiedad; ha recomendado como una de las políticas públicas a implementar para dar solución al grave problema de la vivienda, la promoción de viviendas cooperativas en régimen de cesión de uso.
¿Qué es la cesión de uso en una cooperativa?
Este modelo se sitúa a medio camino entre la compra y el alquiler. Para que funcione adecuadamente, uno de sus pilares es poder acceder a suelos bajo el régimen de cesión de uso y con un canon «0», aunque también puede partir de otros escenarios. Además, es fundamental que la propiedad de las viviendas no se transmita. Estas dos características forman la base del modelo.
¿Cómo funciona la cesión de uso?
La cesión de uso permite disfrutar de una vivienda a largo plazo, pero fuera del marco normativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, explico cómo se organiza dentro de una cooperativa.
En primer lugar, se debe constituir una cooperativa que desarrolle dos actividades principales. La primera es promover el edificio, es decir, gestionar su construcción. La segunda es administrar el edificio una vez construido, para que los socios o, en algunos casos, terceros, puedan beneficiarse de las viviendas.
Es importante subrayar que la cooperativa es la propietaria de las viviendas, mientras que los socios (o terceros) son quienes las disfrutan.
En segundo lugar, una vez finalizada la construcción, la cooperativa sigue activa, ya que su función es gestionar el patrimonio en beneficio de sus socios.
¿Cómo participan los socios en la cooperativa?
Para que un socio pueda disfrutar de una vivienda, debe realizar una aportación aproximada del 20% del valor de la construcción y gastos indirectos, excluyendo el valor del suelo. Esto reduce la necesidad de capital inicial hasta en un 50% en comparación con la compra tradicional de una vivienda.
Cuando las viviendas están terminadas, los socios, podrán disfrutar de la vivienda pagando una cantidad mensual similar al alquiler, pero un 20% inferior al precio de mercado en la zona.
Independientemente de la figura del socio, este debe comprometerse a cumplir con los pagos que la cooperativa tiene con terceros, como la hipoteca que se solicitó para construir el edificio, además de cubrir los costes de mantenimiento del edificio. Sin embargo, estos pagos son significativamente inferiores a los de una hipoteca convencional y por supuesto a los del alquiler.
Los pagos que realizan los socios se mantendrán mientras exista deuda con terceros, pero se reducen a una cantidad mínima una vez se extingan esas obligaciones, momento en el cual solo se pagarán los gastos de mantenimiento del edificio. En este escenario, la aportación económica se reduce a valores casi residuales.
Ventajas de la cesión en uso
Este modelo presenta una alternativa interesante que merece la pena abordar y que permite el acceso a la vivienda a un mayor número de personas. Combinando lo mejor de la compra con las ventajas del alquiler y eliminando sus principales inconvenientes.
Cuando una persona adquiere una vivienda, lo hace asumiendo importantes gastos, hipotecas y otras aportaciones, pero lo ve como una inversión personal a largo plazo. En el caso del alquiler, se busca satisfacer una necesidad inmediata de espacio sin pensar en la rentabilidad o en la posibilidad de adquirir una propiedad en el futuro.
Por eso, la cesión de uso en cooperativa es una herramienta que reúne las ventajas de ambas opciones.
Además, la hipoteca es asumida por la cooperativa, lo que libera a los socios de esta responsabilidad. Estos pueden ceder o vender su participación.
Llegado un punto, la deuda con terceros se liquida, y el socio puede vivir en su hogar sin más gastos que los correspondientes al mantenimiento comunitario.
En conclusión, el modelo de cesión de uso en cooperativas se presenta como una alternativa viable y atractiva frente a las limitaciones del mercado inmobiliario tradicional, tanto en compra como en alquiler. Al ofrecer un acceso más asequible a la vivienda, con una inversión inicial reducida y costes de mantenimiento progresivamente decrecientes, esta opción logra combinar lo mejor de ambas alternativas: la seguridad de disfrutar de un hogar a largo plazo. Además, al evitar la transmisión de propiedad, este modelo promueve un enfoque más equitativo y sostenible para abordar la creciente crisis de acceso a la vivienda.
Artículo de opinión firmado por Francisco Javier de Osma, Director del Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de Concovi
