Buscando oportunidades de inversión inmobiliaria residencial en Madrid

Como muchos de los lectores ya sabréis, actualmente estamos en una situación de transición en el mercado inmobiliario. Los precios de los anuncios no han bajado sustancialmente y el número de transacciones es muy bajo con respecto a los años anteriores. Esto se debe tanto a que los compradores están esperando a tener más certidumbre sobre el mercado antes de hacer una oferta, como que las ofertas que sí se realizan por inversores son con grandes descuentos que no todos los propietarios aceptan.

En este post vamos a mirar los datos más recientes de la plataforma Brainsre para intentar buscar las zonas más líquidas, donde podamos encontrar mayor número de oportunidades, y posteriormente entrar a analizar las oportunidades una a una.

Transacciones por cien viviendas existentes. Fuente: Brainsre ( haz click para acceder de forma gratuita a este mapa y muchos más datos).

En el primer mapa observamos el número total de transacciones del último trimestre del año 2020 partido por cada cien viviendas existentes. Asumimos que en estos momentos de gran incertidumbre solo venden con descuento aquellos que realmente tengan una necesidad de vender a corto plazo.

Los números altos de transacciones de Boadilla del Monte, el Cañaveral y Valdebebas se debe a las escrituraciones de viviendas nuevas vendidas hace ya dos años. Las zonas donde podemos encontrar oportunidades de segunda mano se sitúan al sur de la M-30 en los distritos de Usera, Puente de Vallecas, Tetuán, Villaverde y San-Blas Canillejas. Todos ellos barrios donde los precios crecieron mucho al final del anterior ciclo debido al interés inversor y donde los propietarios pueden estar teniendo mayores dificultades económicas y laborales actualmente.

Variación anual del precio de transacción por metro cuadrado. Fuente: Brainsre ( haz click en el gráfico acceder de forma gratuita a este mapa y muchos más datos )

En cuanto a la variación anual de los precios de transacción, los datos más recientes son del último trimestre de 2020 en el cual observamos caídas anuales significativas en algunos de estos distritos principalmente Usera y Carabanchel. Estos datos vienen con bastante decalaje por lo que miraremos también los datos de anuncios y de alquileres.

Variación anual del precio de oferta de venta por metro cuadrado. Fuente: Brainsre ( haz click en el gráfico para acceder de forma gratuita a este mapa y muchos más datos )

Si miramos las variaciones de los precios de oferta, de los cuales tenemos datos más recientes ya del primer trimestre de 2021, además de los distritos de Usera, Carabanchel Villaverde y San Blas Canillejas que bajan en los datos de transacciones también bajan en el precio de oferta, Villa de Vallecas, Puente de Vallecas, Latina y Centro. Únicamente Tetuán se salva de bajadas con una leve subida de 0,9%. La caída más importante siendo la de Usera.

Alquiler

Variación anual del precio de oferta de alquiler por metro cuadrado. Fuente: Brainsre ( haz click en el gráfico para acceder de forma gratuita a este mapa y muchos más datos )

Ahora pasamos a analizar los precios de alquiler que suelen ser bastante más líquidos que los de venta y por lo tanto se adaptan de manera más rápida a la situación actual del mercado.

En la variación interanual observamos ya en el primer trimestre de 2021 caídas en casi la totalidad de los distritos de Madrid siendo muy significativas en todos los barrios ya mencionados e incluso mayores en el distrito Centro, Salamanca y Retiro. Se trata de distritos donde los precios de venta no se han visto afectados debido a la mayor estabilidad económica de sus residentes pero donde la oferta de pisos en alquiler ha crecido sustancialmente, procedentes de alquiler estacional, AirBnB y pisos anteriormente a la venta.

Variación trimestral del precio de oferta de alquiler por metro cuadrado. Fuente: Brainsre ( haz click en el gráfico para acceder de forma gratuita a este mapa y muchos más datos )

Si miramos a la variación trimestral de los precios de oferta de alquiler, vemos que, desde el último trimestre de 2020 al primer trimestre de 2021, las caídas se moderan considerablemente e, incluso, hay alguna subida en distritos como Villaverde y Puente de Vallecas. Esta situación nos hace ser optimistas y nos permite asignar un precio correcto en nuestro análisis de inversión, al poder asumir que los alquileres no caerán mucho más. Así podemos calcular el precio justo de compra para conseguir las rentabilidades ajustadas al riesgo que suponen estas zonas.

En el siguiente post, analizaremos individualmente los distritos aquí mencionados para buscar las secciones censales concretas dentro de cada uno, que puedan tener un mercado local más atractivo. Tras ese análisis, pasaremos a buscar ofertas individuales cuyas rentabilidades ajustadas por riesgo sean atractivas o puedan serlo en los siguientes meses, si se corrigen los precios en las cantidades que nosotros estimamos.

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