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Boom de la vivienda nueva en España (9): Pozuelo de Alarcón

El municipio se alza como la zona más cara de la capital con un precio de publicación de vivienda en máximos históricos: 3.338 €/m²

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Pozuelo de Alarcón es una ciudad situada al oeste de la capital, en el área metropolitana de la Comunidad de Madrid. Actualmente, es una de las zonas con mayor demanda de vivienda y la más cara de la capital.

De hecho, la capacidad adquisitiva en Pozuelo, uno de los municipios más ricos de España, no deja de subir. Según el INE, la renta media per cápita alcanzó la cifra de 26.367 € en el año 2019, la más alta de todos los municipios de más de 20.000 habitantes analizados. En el mismo podio, las siguientes clasificaciones las liderarían Boadilla del Monte (también en Madrid) y Sant Cugat del Vallès (Barcelona).

A apenas 20 kilómetros de la céntrica Puerta del Sol, uno de los principales atractivos de Pozuelo es la calidad de vida. Con una extensión de 43,2 kilómetros cuadrados y una población de 87.134 habitantes, el municipio se alza como uno de los más poblados de Madrid. El grueso de la población (42%) tiene entre 35 y 64 años, aunque el grupo que más crece es el de jóvenes de entre 25 y 34 años, con una variación interanual del 5,9%.

A continuación, Brainsre.news analiza cómo está el mercado residencial en el municipio madrileño en la actualidad.

¿Cómo está el precio de la vivienda en Pozuelo?

El precio de publicación de venta de vivienda en Pozuelo de Alarcón se sitúa en cifras récord con 3.338 €/m² durante el primer trimestre de 2022, lo que supone el incremento del 5,9% en la variación trimestral y del 14% en la variación interanual. La tendencia, según podemos analizar con los datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate, indica la subida paulatina de los precios en Pozuelo desde hace ya unos años.

Un piso en el mercado de compraventa mide de media 146 m² y cuesta 566.870 €, a 3.871 €/m². Por otra parte, la casa mide 580 m² y cuesta 1.874.834 €, a 3.233 €/m².

En Pozuelo, durante el último trimestre, pasaron por el mercado de compraventa inmobiliaria 1.131 pisos y 1.444 casas, en total. Según el número de habitaciones, la mayor oferta la encontramos en las viviendas de tres habitaciones.

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Evolución del precio según número de habitaciones (casas y pisos).

Según los datos del último trimestre, los pisos de una habitación han costado de media 245.238 €; los de dos, 320.507 €; los de tres, 417.736 € y los de cuatro, lejanos al resto, 864.159 €. Por otra parte, las casas de una habitación han costado de media 120.000 €; las de dos, 444.550 €; las de tres, 805.400 € y las de cuatro, 1.072.828 €.

Además, desciende el tiempo de publicación de los inmuebles residenciales en la zona. De media, la vivienda de obra nueva tarda 4,8 meses en ser vendida mientras que la de segunda mano registra una cifra de 5,3 meses. Esta tendencia positiva demuestra el dinamismo del sector inmobiliario en Pozuelo, con una variación trimestral del -1% y una variación interanual del -7,7%.

¿Qué diferencia en el precio existe entre comprar una nueva vivienda o comprarla de segunda mano?

En el caso del residencial de obra nueva, el precio de publicación por metro cuadrado en Pozuelo sube ligeramente y alcanza un máximo histórico con una cifra de 3.978 €/m². Por su parte, el de segunda mano alcanza los 3.327 €/m², también en máximos históricos.

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Evolución de precios de la vivienda en Pozuelo: Obra Nueva y Segunda Mano.

La tendencia actual, según los datos, demuestra la subida estable en el precio de segunda mano, encadenando cuatro trimestres de subidas consecutivas, y un leve estancamiento en el caso de la obra nueva, que se mantiene similar al último trimestre.

El único periodo en el que cambió la norma fue el comprendido entre el Q2 y el Q3 de 2021, momento en el que disminuyó considerablemente el precio en obra nueva y subió ligeramente en el de segunda mano.

Últimas operaciones inmobiliarias en Pozuelo

En la zona, los APIs más destacados con más producto en comercialización son Gilmar, Remax y Lucas Fox. Si se analizan los APIs con el producto más caro, el ranking lo liderarían La Finca Somosaguas, RealiZZa y de nuevo Lucas Fox. El precio medio de comercialización registrado por estos agentes es de 8.423,4 €/m², 5.347,3 €/m² y 4.717,4 €/m², respectivamente.

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Vista aérea.

¿Qué operaciones destacables encontramos en el sector en los últimos años? La reciente reactivación de la subasta de una importante bolsa de suelos para levantar vivienda en Pozuelo es uno de los proyectos que denota la actividad inmobiliaria en la zona. Se trata de una parcela de 13.380 metros cuadrados de edificabilidad y capacidad para desarrollar hasta 167 viviendas en ARPO (Área de Reparto de Pozuelo Oeste), el nuevo barrio del municipio madrileño.

Otro de los grandes desarrollos urbanísticos en Pozuelo es la zona de Montegancedo, entre el barrio de la Cabaña y un campus tecnológico -aún en desarrollo- de la Universidad Politécnica de Madrid. El ayuntamiento dio luz verde al proyecto en 2020, aunque el proceso estaba paralizado desde julio de 2014, cuando se aprobó por primera vez. De los 700.000 m² de superficie total, apenas una tercera parte (216.000 m²) se destinará al uso residencial, permitiendo así la construcción de 1.050 viviendas. En el resto de superficie se plantea la creación de un parque forestal y la reforestación de espacios verdes ya existentes. Los principales tenedores en la zona son Aedas Homes y Pryconsa.

LaFinca es otra de las promotoras que más proyectos está llevando a cabo en Pozuelo. LaFinca Sky Villas es un conjunto de 48 viviendas ubicado en la Avenida de Luis García Cereceda número 7, su rango de precios oscila entre 1.650.000 € y 3.100.000 €. LaFinca Garden, otro de los nuevos proyectos residenciales de la empresa, cuenta con otras 92 viviendas y se encuentra en Prado de Somosaguas. Las viviendas cuestan entre 780.000 € y 1.420.000 €.

Además, la empresa inició en 2021 las obras de LaFinca GrandeCafé, un centro comercial de 10.000 metros cuadrados que se inaugurará en 2023 y supuso una inversión inicial de 40 millones de euros.

Aedas Homes, por su parte, cuenta con Anzio, una urbanización de 10 chalets adosados y pareados ubicada en la zona norte de la localidad madrileña. El rango de precios se sitúa entre 1.126.000 € y 1.461.000 €. Además, la promotora desarrolló otro proyecto en Pozuelo durante 2019 y 2020, el proyecto Piteas, formado por 48 viviendas plurifamiliares.

Y hace apenas dos meses, Culmia compró 16 parcelas residenciales en Pozuelo en una inversión récord con una inversión total en el desarrollo de aproximadamente 350 millones de euros. El proyecto contempla 16 promociones distribuidas en edificios de hasta 4 alturas y en viviendas unifamiliares.

Alquiler: cómo está el mercado

La oferta de alquiler en esta localidad madrileña es del 34% del producto total en el mercado. Alquilar una vivienda cuesta, de media, al mes se sitúa en los 12,3 €/m²/mes, por lo que el alquiler medio se situaría en la cifra de 2.095 € al mes, lo que significa una subida trimestral del 3,5% y anual del 11,8%.

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Evolución del precio de publicación de alquiler de la vivienda en Pozuelo de Alarcón.

¿Cuánto cuesta de media alquilar vivienda en Pozuelo? Un piso de dos habitaciones, 1.299 € al mes; de tres, 1.655 € y de cuatro, 2.455 €. En el caso de las casas, el alquiler medio asciende si tienen tres habitaciones, a 2.246 € y si tienen cuatro, a 2.863 €.

También este ámbito registra una bajada en el tiempo medio de publicación de los activos residenciales. La media es de 2,75 meses, lo que supone una variación trimestral del -5,9% y anual del -6,9%, una cifra que reconfirma el buen estado del mercado en el municipio madrileño.

Los APIs con más unidades en el mercado en alquiler son Redpiso en la tipología pisos y Promora Aravaca en la tipología casas. Gestilar es una de las promotoras que apuesta por el formato build to rent en la zona. Un ejemplo es el proyecto Pozuelo Residences, compuesto por 46 viviendas y zonas comunes, que estará finalizado a principios de 2023.

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