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Boom de la vivienda nueva en España (10): Vallecas

Se revalorizan las zonas de Villa de Vallecas y Puente de Vallecas, el tercer y el sexto distrito donde más crece el precio en la capital

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Vallecas, uno de los barrios más grandes y con más historia de la capital, se sitúa a 11 kilómetros al sur-este de la ciudad de Madrid.

Para analizar Vallecas, hay que definir primero qué es Vallecas. Tras la división del término municipal de la ciudad de Madrid en distritos, Vallecas pasó de ser un municipio independiente a considerarse uno de los distritos de la capital. Así es cómo nace, de un lado, «Puente de Vallecas» con parte de otro antiguo distrito llamado Mediodía y casi todo el antiguo municipio, y de otro, «Villa de Vallecas» con la parte restante.

De esta forma, el número 13, Puente de Vallecas, está compuesto por los barrios Entrevías, San Diego, Palomeras Bajas, Palomeras Sureste, Portazgo y Numancia; y el número 18, Villa de Vallecas, está compuesto por Casco Histórico de Vallecas, Santa Eugenia y Ensanche de Vallecas.

La zona está cerca del Hospital Universitario Infanta Leonor, del campus de Vicálvaro de la Universidad Rey Juan Carlos y de Faunia, y cuenta con un parque para cada distrito.

MAPA POB VALLECAS 1

Según el Ayuntamiento de Madrid, en 2021 vivían en Puente de Vallecas (PV) 239.057 personas; en Villa de Vallecas (VV), la zona un poco más periférica que colinda con Rivas-Vaciamadrid, 114.733. Aunque esta última es más grande y está menos poblada, la densidad de población crece a un ritmo exponencial desde 2007.

En esta zona obrera de la capital, la renta media por habitante se sitúa en 10.045 € en PV y en 12.545 € en VV, y el porcentaje de parados en la zona ha bajado un 24,9 y un 27,2%, respectivamente.

Las dos Vallecas concentran un elevado número de viviendas en oferta, la mayoría en venta. Se trata de una zona realmente barata si se compara al resto de distritos madrileños donde el mercado de segunda mano representa la gran mayoría del total de transacciones.

En esta línea, cabe señalar también que el paisaje contemplado va a cambiar ligeramente, ya que el Pleno del Ayuntamiento aprobó el iniciar el desmantelamiento del paso elevado de la M-30 a su paso por Puente de Vallecas en 2023. Así que la zona va a convertirse en el lugar idóneo para los perfiles compradores que quieren vivir en el centro pero no por ello renunciar a una vida cómoda y rodeada de espacios verdes.

A continuación, examinamos cuál es el estado del mercado inmobiliario, según los datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brainsre.

¿Cómo está el precio de la vivienda en Vallecas?

Con un precio medio de 2.013 €/m², Puente de Vallecas es la segunda zona más barata donde comprar residencial en la capital, solo por detrás de Villaverde. En el mismo ranking, la sexta sería Villa de Vallecas con un precio medio de 2.475 €/m², lo que supone un aumento trimestral del 3,7% y anual del 9,3%. Ambos distritos registran un récord histórico, según los datos analizados.

En PV, los pisos miden de media 73 m² y cuestan 148.929 €; las casas, por otro lado, miden 122 m² y cuestan 214.382 €. Concretamente, el producto más vendido es el de tres habitaciones, con un precio medio de 154.496 €.

En VV, las viviendas son ligeramente más grandes y más caras, con pisos de 79 m² y un ticket medio de 197.243 € y casas de 198 m² por valor de 424.082 €. El aumento en esta última cifra se debe a que, en VV, la mayor oferta la encontramos en pisos de tres habitaciones y casas de cuatro, con un importe de 202.563 € y 443.562 €, respectivamente.

El tiempo de publicación en PV es de 3,2 meses de media, con un descenso del 4,3% trimestral y el 7,14% anual, algo más estancado. En VV, la cifra es la misma, con una variación en descenso del 3,21% trimestral y del 15,8% anual, una tendencia positiva que demuestra el dinamismo del mercado inmobiliario en la zona.

Si se analiza, además, el crecimiento de precios por publicación, Villa de Vallecas y Puente de Vallecas serían la tercera y la sexta zona donde más ha crecido el precio en la capital, un aspecto que denota la revalorización general del suelo residencial en ambas partes.

Obra nueva en Vallecas

La diferencia existe entre comprar una vivienda nueva o comprarla de segunda mano es notable en Puente de Vallecas, donde obra nueva se vende a 3.394 €/m² y segunda mano se vende a 2.004 €/m², con una diferencia del 69%. En Villa de Vallecas, la diferencia es mucho menor, tan solo del 21%, con unos precios de 2.978 €/m² en residencial de obra nueva y de 2.458 €/m² en residencial de segunda mano.

Si se observa la gráfica, puede observarse la tendencia alcista en el precio de nueva vivienda, que desde el primer trimestre de 2021 no deja de subir exponencialmente en ambas zonas.

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Comparativa de la evolución de precios en vivienda de obra nueva y segunda mano en las zonas de Puente de Vallecas y Villa de Vallecas.

Aunque, en ambos distritos, el tiempo de publicación de la vivienda de obra nueva es considerablemente mayor que el de segunda mano, que se mantiene estable, se observa cómo en Villa de Vallecas el tiempo cae en picado durante el último año. Esto demuestra el auge del interés por las nuevas promociones en la zona.

TIEMPO PUB SM ON PV VV
Comparación del tiempo de publicación del residencial de obra nueva y segunda mano en Puente de Vallecas y Villa de Vallecas.

La obra nueva en venta en esta zona se concentra alrededor de la parada de metro de Numancia, en el caso del Puente de Vallecas y hacia la zona del Ensanche en Villa de Vallecas. El alquiler de obra nueva en la zona sale mal parado, con prácticamente cero oferta actualmente.

Los promotores en Vallecas

Puente de Vallecas, es una zona más céntrica y consolidada donde proliferan pequeñas promociones que responden a la demanda de vivienda céntrica y con rápida comunicación con las zonas de trabajo de la ciudad. Se trata de promociones levantadas por promotores e inversores más pequeños que se ubican entre medianeras cercanas a la M-30 y, por tanto, al centro de Madrid.

Algunos de estos activos residenciales se levantan en pequeñas parcelas que quedan libres tras derribar antiguos edificios en esta parte de la ciudad. No atraen de la misma forma a los grandes promotores porque el margen de beneficio es menor y el esfuerzo para hacer 10 o 15 unidades no siempre compensa.

Los APIs que más unidades tienen en venta son Redpiso, Tecnocasa y Kronox, seguidos de Inmopiso y Solvia. Los productos más caros, sin embargo, recaen en Lemon Promociones, Elentia y Coliseum Inversiones.

¿Promociones destacables? Actualmente, nos encontramos con 14 residenciales de obra nueva a la venta en Puente de Vallecas. El proyecto Urban 15, del servicer Diglo, cuenta con cuatro edificios de obra nueva y de distintas características repartidos por la zona.

DIGLO URBAN 15
Urban 15 – Calle Julián del Cerro, número 6 (DIGLO)

Por ejemplo, el ubicado en la calle Julián del Cerro número 6, está compuesto por 15 viviendas, pisos de uno, dos y tres dormitorios que van desde 165.000 € hasta 235.000 €.

Coliseum, por su parte, ha comenzado en el barrio de San Diego la obra del Edificio Bristol, un complejo de lujo compuesto por 24 viviendas de uno y dos dormitorios de las cuales seis son áticos dúplex con piscina privada. Los precios oscilan entre 250.000 € y 585.000 €. Otro de los proyectos de la compañía es el Edificio Río, que entrega el proyecto este verano y se compone de otras 20 exclusivas viviendas de uno, dos y tres dormitorios.

Promotores en Villa de Vallecas

De otro lado, aunque Villa de Vallecas tiene acceso al casco histórico, es la zona más nueva, donde se encuentra el Ensanche de Vallecas (La Gavia) y donde se ubicará el futuro Valdecarros, cerca de los Berrocales (zona que ya pertenecería al distrito de Vicálvaro). Aquí, podemos encontrar promociones de obra más grandes, tanto unifamiliares como plurifamiliares, con zonas comunitarias que cuentan con piscina y jardín. La zona atrae el interés, especialmente, de familias a las que no les importa vivir un poco más lejos del centro y buscan más espacio.

En este caso, los APIs que más unidades comercializan serían Estudio Congosto y de nuevo Redpiso e Inmopiso, seguidos de Altamira y Mom House. Los productos residenciales más caros recaerían sobre Amenabar Producciones, Premier España e Inmopiso.

La zona dispone de solares vacíos donde han podido llevarse a cabo nuevos desarrollos, un contexto que atrae la inversión de grandes promotores en la zona, como Aelca, Premier o Via Célere.

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Célere Ensanche de Vallecas (Via Célere)

Esta última, por ejemplo, ha desarrollado Célere Ensanche de Vallecas, un conjunto residencial que consta de 55 viviendas de 2,3 y 4 dormitorios distribuidas en ocho plantas más ático. Además, zonas verdes, área infantil, trastero y plaza de garaje, un todo incluido. Un piso de dos dormitorios y 80 m² en esta promoción se vende a 263.100 €.

¿Más promociones destacables? Amenabar entregará el segundo semestre de 2024 Aires de Vallecas, un proyecto residencial compuesto por 36 viviendas de dos y tres dormitorios, todas con amplias terrazas. La planta baja del edificio cuenta con piscina de cloración salina, solárium, una zona de cenador y otra de chill out. Los precios oscilan entre 357.000 € y 647.500 €.

Y Mirador Inmobiliaria va a rehabilitar completamente un edificio ubicado en el casco histórico para construir el Residencial Montes de Barbanza. El proyecto constará de 15 viviendas de uno, dos y tres dormitorios que oscilarán entre los 145.990 € y los 249.000 €.

¿Cómo está el mercado del alquiler en Vallecas?

La oferta de alquiler en Vallecas es aglutina el 27% en Puente de Vallecas y el 36% en Villa de Vallecas, y ninguna de las ofertas en este caso serían de obra nueva.

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Comparación del precio del alquiler residencial en Puente de Vallecas y Villa de Vallecas.

En Puente de Vallecas, arrendar un piso de dos habitaciones -el producto más demandado- cuesta de media 738 €/mes, a 12,2 €/m²/mes. Una casa de tres habitaciones en alquiler -también el activo más demandado- cuesta 898 €/mes, a 9,3 €/m²/mes. El tiempo de publicación en este segmento es de 1,8 meses, una tendencia que lleva ya estabilizada desde el primer trimestre de 2021.

Al otro lado, en Villa de Vallecas, los activos en alquiler son muchos menos. Los más solicitados, en la tipología de pisos, serían los estudios de una sola habitación, con un alquiler promedio de 731 €/mes, a 12,7€/m²/mes en el caso de los pisos, y una oferta casi nula en la tipología de casas.

En lo que respecta al tiempo de publicación, las viviendas en esta zona tardan de media 2,1 meses en alquilarse, lo que supone un aumento negativo del +8,9% en la tasa interanual y positivo con un -0,7% en el caso trimestral. En Puente de Vallecas, el tiempo medio es de 2,5 meses y la tendencia se repite con una diferencia negativa del +6,7% a nivel interanual y positiva con el -1,6% en el caso trimestral.

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