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Boom de la vivienda nueva en España (1): Valdebebas

Valdebebas se encuentra entre las zonas con más actividad urbanística de España, donde se han levantado en los tres últimos años más de 2.300 viviendas.

Boom de la vivienda nueva en España: Valdebebas

Valdebebas es uno de los últimos desarrollos urbanísticos lanzados en Madrid. Situado en la zona noreste de la capital, junto a Sanchinarro y el aeropuerto de Barajas, cuenta con una extensión de 10,6 millones de metros cuadrados, y una previsión de albergar 13.500 viviendas y 40.000 habitantes permanentes.

Este desarrollo perteneciente al distrito de Hortaleza y ubicado al norte de la capital española, es un área residencial dividida entre los barrios de Timón (Barajas) y Valdefuentes (Hortaleza), cuya población no ha parado de crecer desde el año 2013 y que actualmente ronda los 30.000 habitantes.

Valdebebas se ha convertido en uno de los barrios más importantes de Madrid para aquellos que buscan vivienda de obra nueva, lo que ha situado en una zona de continuo crecimiento y expansión con, incluso, un segundo desarrollo situado al lado: la Solana de Valdebebas.

¿Cómo está el precio de la vivienda en Valdebebas?

El precio de publicación de una vivienda en Valdebebas donde más del 88% de la oferta son pisos, ha subido en el último año un 5,65%, hasta los 4.207 euros por m2 de media, según datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.

Una vivienda en Valdebebas mide 156 m2 de mediacomprar un piso o casa en esta zona de Madrid puede suponer una importante inversión que ronda el millón y medio para adquirir una casa y más de medio millón para comprar un piso.

El tamaño del producto en el barrio es un factor diferencial respecto a otros desarrollos similares ya que entorno al 25% de las viviendas que se comercializan en Valdebebas tienen 4 o más dormitorios mientras que en El Cañaveral esta cifra es del 11% y en el Ensanche de Vallecas disminuye al 5% (la media de Madrid es un 14%). Esto demuestra que las familias encontrarán viviendas más grandes en Valdebebas que en otras zonas de la capital, apunta el data scientist de Brainsre Antonio Ramudo.

En concreto, el precio de las viviendas de obra nueva se sitúa en los 4.406 euros por m2, un 6,6% interanual más, mientras el de segunda mano ha avanzado un 5,8%, hasta los 4.196 euros por m2. Asimismo, en comparación trimestral, los precios de las viviendas de obra nueva se han incrementado un 1,3% y los de las de segunda mano, un 1%.

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Se trata de precios, sobre todo en el caso de la vivienda de obra nueva, que han experimentado un importante repunte, desde los 2.400 euros el metro cuadrado que apenas superaban en 2015.

En Valdebebas, el tiempo medio de publicación de una vivienda, es decir, el periodo que pasa en el mercado desde que sale a la venta hasta que se vende es de 3,9 meses. Desde que comenzó la pandemia, el tiempo medio ha ido incrementándose progresivamente hasta que en el segundo trimestre de 2021 comenzó a descender manteniéndose esa tendencia.

Los promotores de Valdebebas

El desarrollo de Valdebebas que se ha convertido en una atractiva zona de Madrid para vivir, incluye además el pulmón verde del Parque Forestal Felipe VI, la Ciudad deportiva del Real Madrid, el hospital Enfermera Isabel Zendal y la futura Ciudad de la Justicia, junto más de un millón de superficie enfocada a usos terciarios, oficinas y comercial. Unos terrenos que en principio tenían como objetivo albergar Valdebebas Fintech District, un espacio de oferta empresarial que, ahora, debido a la gran demanda residencial de esta zona y su cercanía al aeropuerto, podría albergar nuevos usos vinculados al nuevo residencial.

La suma de todos estos factores suponen que este desarrollo urbanístico de Madrid sea polo de atracción de las promotoras. De hecho, Valdebebas se encuentra entre las zonas con más actividad promotora de nuestro país en los tres últimos años con una suma de más de 2300 unidades residenciales, según datos de la plataforma inmobiliaria Brainsre.

Precio de la vivienda en Valdebebas (Madrid)

Aunque inicialmente este ámbito comenzó a desarrollarse a través de gestoras de cooperativas, en los últimos cinco años, muchas grandes promotoras han apostado por desarrollar vivienda nueva en la zona. Éste es el caso de Realia, que el año pasado entregó una promoción con 40 viviendas en este nuevo PAU; de Habitat, que hizo lo propio con otro proyecto diseñado por Aranguren & Gallegos Arquitectos con 102 pisos.

Más recientemente, han finalizado proyectos en la zona Inbisa, CP Grupo, Inmobiliaria Espacio -de Grupo Villar Mir- y Nozar. «Desde 2013, que Inbisa comenzó a poner en marcha la primera de sus tres promociones, que suman cerca de 300 viviendas construidas y entregadas, Valdebebas ha sufrido una profunda consolidación, convirtiéndose en un modelo de desarrollo urbanístico de referencia. Son muchos los aspectos que han intervenido en este éxito, su modelo de gestión, su apuesta por una urbanización de máxima calidad con amplias zonas verdes y grandes avenidas, su apuesta por la sostenibilidad y el paisajismo. Todos estos factores han convertido a Valdebebas en uno de los barrios más deseados de la zona norte de la capital, y así lo hemos percibido durante todo este tiempo. Nuestras promociones han evolucionado en paralelo con esta consolidación, apostando en todas ellas por un diseño atractivo, con amplias dotaciones de espacios y equipamientos comunes y diferentes tipologías de viviendas siempre orientadas a disfrutar del entorno con el mayor confort y permitiendo su adaptación a las circunstancias que en este tiempo han sobrevenido», apunta Benito Barbadillo, director de la Territorial Centro de Inbisa.

La promotora vasca Amenabar ha gestionado más de 1.126 viviendas en este ámbito, lo que le ​sitúa como el primer promotor en Valdebebas. Le sigue de cerca Gestilar, que a finales de 2021 entregó su séptimo proyecto en el barrio. Por suelo, el mayor grupo inmobiliario en la zona es Valenor, controlado por el nieto del fundador de Valdebebas: César Cort.

“Nuestra capacidad y conocimiento del mercado inmobiliario nos llevó a identificar que Valdebebas se convertiría en uno de los barrios residenciales por excelencia de Madrid y, por eso, concentramos allí gran parte de nuestros desarrollos en la capital. El boom en la demanda de vivienda en Valdebebas viene dado por su calidad de vida, gracias a su tranquilidad, cercanía a zonas verdes y la gran oferta de viviendas de obra nueva sostenible, con amplios espacios abiertos y zonas comunes. A todo esto se le suman las buenas conexiones con el aeropuerto y el centro de la ciudad que mejorarán aún más en 2027 con la llegada de la línea 11 de metro. Por otro lado, el nivel de equipamientos en Valdebebas a día de hoy es ya muy bueno y continuará creciendo. Por este motivo, no nos extraña que la demanda de vivienda en Valdebebas se mantenga o incluso siga en aumento”, explica Raúl Guerrero Juanes, CEO de Gestilar.

Actualmente, son siete las promociones de obra nueva que se están comercializando en la zona. Entre ellas,, figura Vía Ágora. La nueva promotora de Juan Antonio Gómez Pintado construye, con técnicas de industrialización, una promoción de 67 pisos y dúplex de dos y tres dormitorios, con precios que oscilan entre 452.000 euros y más de 840.000 euros para las viviendas más grandes de tres dormitorios.

Ingenium Residencial promueve ‘Terrazas de Valdebebas’ formada por 98 viviendas con grandes terrazas de 80 metros cuadrados repartidas en tres bloques y con precios que parten desde 515.750 euros.

La promotora madrileña Gestilar promueve Isla de Cortegada, su octava promoción en este ámbito, formada por 30 viviendas e Isla Pedrosa con 150, sus dos últimos residenciales. El precio de estas promociones es más elevado ya que parte de los 750.000 euros en el primer caso y de los 800.000 euros en el segundo.

La compañía de promoción y gestión inmobiliario Grupo Ibosa también está presente en Valdebebas con su promoción ‘Residencial Kentarus’, un proyecto de 65 viviendas en régimen de cooperativa que se levantará sobre la parcela 02.106 que fue adquirida por la promotora por 26,83 millones. Las viviendas se pueden adquirir a partir de los 448.700 euros.

En la parcela 156A, se encuentra la promotora Prygesa con otro residencial en régimen de cooperativa formado por 96 viviendas de uno a cuatro dormitorios en una urbanización cerrada con zonas comunes.

Tras entregar una primera promoción, Nozar, una de las mayores compañías más relevantes del sector en el anterior boom inmobiliario, ultima la construcción de su segundo residencial ‘La Escala de Valdebebas’, que albergará 104 viviendas de dos a cuatro dormitorios, cuyos precios parten de los 539.000 euros.

Por último, hablar del residencial ‘Air Box’ de la promotora Ebrosa, formado por 57 viviendas de dos a cuatro dormitorios con precios que arrancan desde los 695.000 euros. Contará con amplias zonas comunes entre las que también se encuentra un área para el teletrabajo.

¿Quiénes comercializan las viviendas?

En Valdebebas el 83% de las viviendas en venta se encuentra en manos de profesionales por lo que la tasa de profesionalización no es muy alta en esta área.

En cuanto a las agencias inmobiliarias con mayor unidades residenciales en venta en la zona destacan Gilmar, Engel & Vöelkers y Gestilar. Si en cambio, analizamos el top APIs por €/m2 en venta con mayores precios, destacarían Vía Ágora, MO inmobiliaria y Deplace.

El mercado de alquiler en Valdebebas

El alquiler tiene un peso importante en Valdebebas ya que representa un 61% de la oferta de viviendas en esta zona norte de Madrid. De hecho, muchos fondos e inversores institucionales han apostado por cerrar acuerdos para adquirir viviendas en alquiler en la zona, como Hines, Round Hill y Ares Management.

Precio vivienda alquiler Valdebebas

Alquilar una vivienda en Valdebebas, donde el 33,3% de la oferta actual son pisos de tres dormitorios, cuesta, de media, 12,8 euros por m2 al mes, un 2,4% más que hace un año. En tasa intertrimestral, lo precios se han mantenido estables.

Si tenemos en cuenta que un piso en alquiler en Valdebebas tiene una superficie media de 105 m2, arrendar un piso en esta área de la capital de España puede costar unos 1.350 euros mensuales de media.

Por último, en lo que respecta al tiempo de publicación, alquilar una vivienda en esta área de Madrid cuesta 2,6 meses, por lo que respecto hace un año no ha variado esta cifra.

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