El distrito de Vicálvaro y en concreto el barrio del El Cañaveral, situado al sureste de la capital, se ha consolidado como uno de los principales motores de la actividad promotora residencial en Madrid.
El barrio ocupa 538 hectáreas, de las que 100 están destinadas a zonas verdes. El Plan Parcial tiene previsto que se construyan más de 14.000 viviendas, de las que más de la mitad, en concreto un 53%, serán vivienda protegida.
El Cañaveral es uno de los nuevos desarrollos urbanísticos de Madrid con mayor demanda, ya sea de compraventa o alquiler. Se denomina “UZP 2.01-Desarrollo del Este-El Cañaveral” y se encuentra situado en la zona Suroriental del término municipal de Madrid, y al sur del municipio de Coslada.
El ámbito de actuación limita al sur con el el desarrollo de Los Ahijones, al este con Los Cerros y al oeste con La Marsala y el PAU de Nueva Centralidad del Este. Todos ellos son nuevos desarrollos urbanísticos en fase de ejecución o de proyecto y pertenecientes al municipio de Madrid.
Este barrio de la capital, que cada vez cuenta con más proyectos en desarrollo, ha registrado subidas del precio medio de la vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano, en los últimos años.
Por ende, la población tampoco para de aumentar en esta zona de la capital y ya son más de 8.000 las personas empadronadas, un 113,6% más que en octubre de 2020, según los últimos datos del Ayuntamiento de Madrid. El grueso de la población, el 40%, está formado por habitantes con edad comprendidas entre los 20 y los 40 años.
A continuación, vamos a analizar cómo está el mercado residencial en este paraíso de la construcción.
¿Cómo está el precio de la vivienda en El Cañaveral?
El precio de venta de vivienda en el barrio madrileño de El Cañaveral se sitúa actualmente en máximos históricos, con una media de 2.814 euros el metro cuadrado. Además, la tendencia, según podemos analizar con los datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate, es que continuarán incrementándose.
En El Cañaveral, el precio de publicación de una vivienda ha crecido en el último trimestre un 6%, mientras que en tasa interanual lo ha hecho un 15,2%.
Un piso en este barrio mide de media 109 metros cuadrados y cuesta más de 315.000 euros, mientras que las casas superan los 185 metros cuadrados y el ticket medio supera los 495.000 euros.
En el caso de la obra nueva, el precio se sitúa en los 2.929 euros por metro cuadrado, un 21% más que hace un año, mientras que la de segunda mano ha crecido un 14%, hasta los 2.796 euros por metro cuadrado. Asimismo, en comparación trimestral, los precios de las viviendas de obra nueva se han incrementado un 8,4% y los de las de segunda mano, un 5,6%.
Actualmente, los precios de la vivienda de obra nueva en este barrio madrileño se encuentran en máximos históricos. En los últimos años, no han parado de crecer trimestre a trimestre, exceptuando algún ligero retroceso. Por su parte, el mercado de vivienda de segunda mano también arroja datos positivos, y a pesar de tener alguna caída a principios del pasado año, ha ido remontando hasta alcanzar también un precio máximo.
En El Cañaveral, el tiempo medio de publicación de una vivienda, es decir, el periodo que pasa en el mercado desde que sale a la venta hasta que se vende, es de 4,4 meses para las viviendas de obra nueva y de 3,6 meses para las de segunda mano. Además, según podemos observar en el gráfico, desde el tercer trimestre del pasado año ha ido descendiendo de manera progresiva el tiempo medio de publicación.
Los promotores en El Cañaveral
Decenas de promotoras y constructoras levantan edificios en unos terrenos que hasta hace muy pocos años estaban prácticamente desiertos: Neinor Homes, Aedas Homes, Premier o Habitat. Muchos de los grandes players a nivel nacional desarrollan viviendas en el barrio.
Casi una veintena de promociones son las que actualmente se están comercializando en El Cañaveral. Entre las promotoras más destacadas de la zona se encuentra Neinor Homes, que ya ha hecho entrega de cuatro promociones, más otras tres que están en construcción.
En total, la promotora liderada por Borja García-Egotxeaga, suma más de 739 viviendas en este nuevo ámbito de la capital. La primera promoción que entregó fue Boreal Homes que cuenta con 87 viviendas y que comenzó a construirse en el año 2018 y se entregó dos años después. Más tarde, Austral Homes y Torres del Mayorazgo sumaban otras 376 unidades de las cuales, cerca del 45% eran protegidas, en concreto de VPPL.
Destacar también que Neinor ha promocionado casi 1.000 metros cuadrados de locales comerciales y que en total la inversión realizada en los residenciales entregados asciende a más de 75 millones de euros.
En la actualidad, la promotora tiene tres promociones en construcción que suman más de 30.000 metros cuadrados y que albergarán casi 276 viviendas, de las cuales 77 son protegidas. Se trata de Las Quintas Homes, compuesta por 77 viviendas unifamiliares VPPL, Axial Homes y Dual Homes, formadas por 105 y 94 viviendas en altura, respectivamente. El volumen de inversión actual de la compañía en el Cañaveral es de cerca de 50 millones de euros.
El interés de la promotora por este ámbito, según han explicado a Brainsre.news, se debe al gran potencial que detectaron que tendría este ámbito desde el punto de vista inmobiliario y promotor. El Cañaveral es uno de los mayores desarrollos urbanísticos de España con más de 5,3 millones de metros cuadrados de superficie y una potencial de casi 52.000 nuevos vecinos para el municipio de Madrid.
Las magníficas conexiones y comunicaciones existentes (M-45, R-3 y futura Gran Vía del Sureste), el alto grado de infraestructuras e inversión pública que se está realizando y que queda por realizar, hacen de El Cañaveral un ámbito de primer orden donde una compañía inmobiliaria líder como es Neinor no puede faltar.
Habitat Inmobiliaria que también está presente en El Cañaveral, ya ha entregado una promoción y tiene en desarrollo otras dos. Recientemente, la promotora entregó Habitat Cañaveral, una promoción de 41 viviendas. Actualmente, la compañía tiene en desarrollo las promociones Habitat Paseo del Cañaveral y Habitat Soto del Cañaveral. La primera, donde solo quedan las últimas unidades en venta, consta de 137 viviendas de uno a tres dormitorios y zonas comunes con piscina, salón infantil y club social, pensadas para el tiempo de ocio del propietario.
Por su parte, Habitat Soto del Cañaveral es un exclusivo residencial que se encuentra actualmente en construcción. Formado por 108 viviendas de dos y tres dormitorios, cuenta con zonas comunes con piscina, gimnasio y club social. Además, en las promociones destacan las viviendas con terraza, la calidad de los materiales y el protagonismo de la luz natural.
De esta forma, Habitat sumará 286 viviendas de obra nueva en este nuevo barrio de la capital, donde está generando cerca de 700 empleos directos e indirectos y realizará una inversión de más de 55 millones de euros, según ha declarado Carmen Román, directora comercial de Habitat Inmobiliaria.
Otra de las promotoras presentes en este nuevo desarrollo es Premier España. La promotora que cerró el ejercicio del pasado año con unos ingresos de 147 millones de euros, cuenta con dos residenciales en comercialización.
El residencial Amberes compuesto por 85 viviendas libres en altura que parten de los 364.000 euros, y el residencial Ginebra que alberga 40 pisos y áticos que se pueden adquirir a partir de 353.000 euros.
Por otro lado, Nozar está comercializando su proyecto Tabit III que dispone de 88 viviendas y varias zonas comunes. Los precios precios arrancan desde los 379.000 euros.
Aedas Homes, la promotora liderada por David Martínez, suma 172 viviendas de obra nueva en comercialización en El Cañaveral que se reparten entre tres promociones. Etheria Gardens está compuesta por 43 viviendas y zonas comunes y precios desde los 555.000 euros. “Etheria Gardens ha despertado un gran interés en el mercado, lo que se está traduciendo en un elevado ritmo de ventas durante las primeras semanas de comercialización y en una gran afluencia de interesados a nuestra oficina comercial de El Cañaveral -situada en la Avenida Miguel Delibes número, 45-”, afirma María Jiménez, Gerente de Promociones de la Dirección Territorial Centro de Aedas Homes y responsable del proyecto.
En segundo lugar, la promoción Lambot que dispone de 39 viviendas con terrazas y zonas comunes.
Y también, el residencial Elion que alberga 90 nuevas viviendas con terrazas y que se pueden adquirir desde los 307.000 euros. Esta promoción fue adquirida por Aedas Homes a Áurea Homes, el pasado verano. La cotizada pagó 53,7 millones de euros por una cartera de suelos finalistas para construir 512 viviendas, entre los que se encontraban cuatro en El Cañaveral para levantar 374 unidades.
¿Quiénes comercializan las viviendas?
En El Cañaveral el 80% de las viviendas en venta se encuentra en manos de profesionales por lo que la tasa de profesionalización no es muy alta en la zona.
En la zona los Apis más destacados tanto si analizamos por unidades en venta, como por el precio de venta, destacan Habitat, Aedas Homes y Novoveral Residencial.
El mercado de alquiler en El Cañaveral
La oferta de alquiler, en este barrio perteneciente al distrito de Vicálvaro, es tan solo del 32%. El precio para alquilar una vivienda en El Cañaveral donde el 51% de la oferta actual son pisos de tres dormitorios, cuesta de media, 9,9 euros por metro cuadrado al mes. En los último doce meses, los precios han crecido un 8,2%, mientras que trimestralmente han ascendido casi un 3%.
Si tenemos en cuenta que un piso en alquiler en El Cañaveral tiene una superficie media de 102 metros cuadrados, arrendar un piso en este barrio de la capital puede costar algo más de 1.000 euros mensuales de media. Mientras que alquilar una casa, asciende a más de 1.850 euros al mes.
Por último, en lo que respecta al tiempo de publicación, alquilar una vivienda en este barrio madrileño cuesta 1,6 meses de media, por lo que el tiempo ha descendido un 6% con respecto a hace tres meses y un 15% si lo analizamos en tasa interanual.
En el mercado de alquiler también encontramos a la promotora Neinor Homes que ha destinado a este modelo de negocio la promoción Dual Homes.
A principios de año, Aedas Homes y Avalon Properties, compañía de Ares Management especializada en alquiler residencial, llegaban a un acuerdo para la construcción de tres proyectos de obra nueva destinados al mercado de alquiler de 225 viviendas en régimen protegido en Madrid.
En concreto, dos de estas promociones de alquiler llave en mano estarán situadas en el barrio de El Cañaveral, y acogerán 73 y 92 viviendas respectivamente. Las obras empezarán a lo largo del primer trimestre de 2022.
Asimismo, el pasado año la compañía inmobiliaria Lazora sumó a su cartera otras 450 viviendas de alquiler protegido ubicadas en el distrito madrileño de El Cañaveral. La compañía lanzó la urbanización Crece Cañaveral, que cuenta con 385 viviendas de 1 a 4 dormitorios, con amplias zonas comunes, piscina, pista de pádel, gimnasio y salón social. Estas unidades ya listas para ser alquiladas.
Mientras que las otras 65 viviendas, también de alquiler protegido, se encuentran en fase de construcción, cuya fecha de finalización está prevista para el primer semestre de 2023.
Q-Living, el fondo inmobiliario creado por Grupo Qualitas, también invierto en esta zona con la compra de un proyecto build to rent de 110 viviendas a Ingescasa en el que proyectaba una inversión de 17 millones de euros.
El proyecto está compuesto por viviendas protegidas, bajo el régimen VPPL, de 1, 2 y 3 dormitorios, además dispondrá de piscina y zona polideportiva. Tras la construcción, las viviendas saldrán al mercado en el segundo semestre de 2023.
El negocio build to rent de VPPL genera grandes oportunidades de promoción y alquiler a precios asequibles y en este caso competirán con una gran oferta de vivienda libre.
