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Boom de la vivienda nueva en España (4): Entrenúcleos

El barrio sevillano de Entrenúcleos se considera uno de los espacios de expansión urbanísticos más grandes de España.

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Entrenúcleos, es un nuevo barrio de Sevilla situado al sureste de la capital, en el término municipal de Dos Hermanas y muy próximo a Montequinto, que está sufriendo una importante transformación, con multitud de nuevos proyectos residenciales desarrollándose en la zona.

Esta nueva zona residencial se considera uno de los espacios de expansión urbanísticos más grandes de España. Destaca por ser un nuevo modelo de ciudad moderna que ofrece calidad de vida, buenas conexiones y espacios donde disfrutar del tiempo libre.

Se trata de un modelo residencial sostenible y pensado bajo el concepto de una ordenación inteligente del suelo. La ciudad de 750 hectáreas cuyo impulsor principal fue Francisco Toscano, quedó paralizada en 2008 por la crisis, justo cuando hacía poco que había terminado de urbanizarse.

Entrenúcleos cuenta con las mejores conexiones del área metropolitana de la ciudad gracias a la línea 1 de Metro, la SE-30 y la SE-40 y la autovía AP4. También, dispone de múltiples servicios como hipermercados o universidades y cercana a una amplia oferta de colegios.

Actualmente, Entrenúcleos es una zona tremendamente activa donde muchos grupos inmobiliarios han apostado por levantar vivienda. Tal es el ritmo de construcción, que el año pasado el Ayuntamiento firmó un acuerdo con la Consejería de Educación de la junta para construir el primer colegio en una manzana de 9.626 metros cuadrados de superficie.

Destaca también el proyecto de la Universidad de Loyola que se lanzó el pasado año 2019 y que ya está en funcionamiento, la conocida como Ciudad del Conocimiento y la Ciudad Deportiva del Betis. Además, el pasado diciembre el Ayuntamiento de Dos Hermanas sacaba a licitación la urbanización del palacio de congresos y exposiciones, previsto sobre una parcela de 171.128 metro cuadrados entre la Avenida de las Universidades y la antigua carretera A-8032. 

¿Cómo está el precio de la vivienda en Entrenúcleos?

El precio de venta de vivienda en el barrio sevillano de Entrenúcleos es el más caro de la capital andaluza con una media de 1.792 euros el metro cuadrado. No obstante, sigue estando por debajo de la media nacional que actualmente se sitúa en 1.892 euros por metro cuadrado.

En Entrenúcleos, el precio de publicación de una vivienda ha crecido en el último trimestre un 1,3%, mientras que en tasa interanual lo ha hecho un 12,6%, según datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate.

Un piso en este barrio mide 109 metros cuadrados de media y cuesta algo más de 185.000 euros, mientras que las casas superan los 170 metros cuadradps de tamaño medio y suponen una inversión de más de 335.00 euros.

En el caso de la obra nueva, el precio se sitúa en los 1.750 euros por metro cuadrado, un 12,8% interanual más, mientras que el de segunda mano ha crecido un 12,9%, hasta los 1.811 euros por metro cuadrado. Asimismo, en comparación trimestral, los precios de las viviendas de obra nueva se han incrementado un 0,6% y los de las de segunda mano, un 1,5%.

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Actualmente, los precios de la vivienda de obra nueva en el barrio perteneciente al municipio de Dos Hermanas, se encuentran en máximos históricos, aunque la tendencia es que sigan creciendo. Por su parte, los precios de segunda mano que descendieron por la crisis del Covid-19, comenzaron de nuevo a crecer desde finales desde 2020 hasta la actualidad que parece que tienden a estabilizarse.

En Entrenúcleos, el tiempo medio de publicación de una vivienda, es decir, el periodo que pasa en el mercado desde que sale a la venta hasta que se vende, es de poco más de 5 meses para las viviendas de obra nueva y de 4,5 meses para las de segunda mano. La tendencia de la obra nueva es que siga incrementándose ligeramente el tiempo, mientras que la segunda mano tienda a descender.

Los promotores en Entrenúcleos

El barrio de Entrenúcleos se ha convertido en una de las opciones más demandadas por los sevillanos para comprar una vivienda en la ciudad, y, como consecuencia, ha hecho que la zona se convierta en un polo de atracción de las grandes promotoras de este país.

De hecho, son muchas las promociones de obra nueva que se están comercializando actualmente en este barrio sevillano. Entre las promotoras más destacadas de la zona se encuentra Insur, una de las pioneras de este nuevo desarrollo urbanístico de la capital sevillana, que junto con Anida (inmobiliaria de BBVA), ya apostó por la zona en el año 2015.

Actualmente, ya cuenta con once promociones de las cuales siete están ya entregadas y otras cuatro en fase de comercialización, sumando más de 700 viviendas. “Nuestra apuesta en Entrenúcleos ha servido como catalizador para la reactivación del mercado inmobiliario andaluz, y en concreto de Sevilla, donde Entrenúcleos juega un papel fundamental en el crecimiento y desarrollo de la ciudad”, explica Juan Antonio Pizarro, gerente de Desarrollos Metropolitanos del Sur, la joint venture constituida ente Grupo Insur y Anida BBVA.

Entre sus últimos lanzamientos, destaca ‘Selecta Ática’, un proyecto que cuenta con más de 300 viviendas y que se ubica en el centro del sector, junto a la rotonda de El Pensador, Se trata de un complejo residencial con diseño vanguardista y donde las terrazas toman protagonismo. Cuenta, también, con extensas zonas comunes tales como piscinas, pista de pádel, gimnasio, una sala multiusos y zonas verdes. Dispone de locales comerciales en planta baja que ayudarán a reforzar el tejido comercial de la zona.  

Por otro lado, la promotora resalta el protagonismo que han cobrado a raíz de la pandemia las casas y chalets con espacios abiertos. Así, Grupo Insur y BBVA están desarrollando varias promociones que responden a esta demanda. Entre ellas destacan ‘Selecta Creta’, una promoción de chalets con amplios jardines y con opción de piscina privada y ‘Selecta Ares’, un proyecto de chalets adosados con zonas comunes que ofrecen piscinas, club social y zonas verdes.  

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Residencial Selecta Ares

“Continuamos apostando decididamente por esta zona, donde actualmente contamos con nuevo suelo para la construcción de cerca de 1.000 viviendas más. Entrenúcleos se ha convertido en un lugar estratégico, donde la apuesta pública y privada va a propiciar que en los próximos años se desarrollen más de 20.000 viviendas para unos 50.000 ciudadanos y nosotros estamos llamados a ser un actor relevante reforzando la oferta residencial en la zona”, añade Pizarro.

También, Habitat Inmobiliaria ha apostado por invertir en este barrio de Dos Hermanas. Durante el pasado año, la promotora adquirió dos suelos en Entrenúcleos que, sumados a sus actuales promociones, hacen que la inversión de la compañía en la zona supere los 70 millones de euros.

En concreto, Habitat sumará alrededor de 420 viviendas en desarrollo en Entrenúcleos, lo que supondrá la creación de más de 1.000 puestos de trabajo directos e indirectos en la localidad.

El pasado año la promotora hacía entrega de dos de sus promociones, ‘Habitat Atrium’ y ‘Habitat Qualis’. Actualmente, tiene en comercialización el residencial ‘Habitat Domus’ formado por 102 pisos de dos, tres y cuatro habitaciones y zonas comunes con piscinas, zona de juegos, espacios ajardinados y salón social. Los precios parten de los 179.500 euros.

En segundo lugar, encontramos la promoción ‘Habitat Elvira’ formada por 84 viviendas diseñadas por el estudio Gabriel Verd Arquitectos y BURÓ4. El residencial cuenta con terrazas con vistas al parque Dehesa de Doña María y con zonas comunes que incluyen dos piscinas, una de adultos y otra infantil, pista de pádel, zona de juegos infantiles y salón social, además de amplios jardines.

Metrovacesa también está presente en la zona con la promoción ‘Residencial Hespérides’ que alberga 100 viviendas plurifamiliares y que se pueden adquirir a partir de 176.500 euros. Al igual que la fase uno de este proyecto, las viviendas están distribuidas en dos bloques de nueve plantas cada uno, con amplias terrazas y zonas comunes dotadas de dos piscinas, espacios ajardinados, zona de juegos infantiles y aparcamiento.

La promotora ha invertido 15 millones de euros para el desarrollo de esta segunda fase del proyecto; que, junto con la primera, suman una oferta total de 243 viviendas de obra nueva.

Vía Célere tiene en comercialización cinco promociones de obra nueva en la actualidad, qué en total, suman más de 620 viviendas entre pisos y chalets.

El residencial más grande se ha bautizado bajo el nombre de ‘Célere Citrus’, formado por 327 viviendas en altura situadas en una urbanización privada y con zonas comunes, que se pueden adquirir a partir de 160.000 euros.

La promotora ha apostado por las viviendas unifamiliares y cuenta con el residencial ‘Célere Jacaranda Sevilla’ que suma 76 chalés a su oferta de viviendas y cuyos precios arrancan de los 263.000 euros. También, cuenta con ‘Célere Nogal’ y ‘Célere Olmo’, compuesto por 78 y 46 chalés, respectivamente.

La promotora Aedas Homes aterrizaba, en julio del pasado año, en el sector de Entrenúcleos, lanzando tres promociones que suman 237 viviendas unifamiliares y plurifamiliares, junto al barrio de Montequinto. La compañía comercializa los residenciales ‘Eris’, ‘Elara’ y ‘Portia’.

El residencial Eris está formado 50 viviendas pareadas de cinco dormitorios y amplias superficies -a partir de 160 m2- con jardín y parcela propia. Además de garaje para dos vehículos desde 325.000 euros. “Son propiedades de tres y cuatro alturas de alto nivel -algunas con planta sótano- con todas las comodidades y privacidad”, explica Julio Gómez.

En el segundo de los proyectos, Elara, la promotora levanta 100 casas adosadas de cuatro dormitorios con precios a partir de 230.000 euros en una urbanización con zonas comunes con piscina de adultos y niños, pista de patinaje, espacio de juegos para niños, gimnasio y club social.

Por último, la tercera de las promociones lanzada por la promotora en Entrenúcleos es Portia, un residencial de 87 pisos de 2, 3 y 4 dormitorios con terraza y zonas comunes (piscina, área de juegos infantil, jardines y club social) desde 155.400 euros, garaje y trastero incluidos. “Sus viviendas destacan por la sostenibilidad, luminosidad y diseño moderno”, declara Julio Gómez.

Árqura Homes, la promotora de Sareb, está desarrollando una promoción de 30 chalés de cuatro dormitorios en parcelas desde 500 metros cuadrados, que son comercializados por Aelca. Estas viviendas se pueden adquirir a partir de los 470.000 euros.

 ¿Quiénes comercializan las viviendas?

En Entrenúcleos el 93% de las viviendas en venta se encuentra en manos de profesionales por lo que la tasa de profesionalización es bastante alta en la zona.

En la zona los Apis más destacados tanto si analizamos por unidades en venta, como por el precio de venta, destacan Metrovacesa, Vía Célere y BBVA.

El mercado de alquiler en Entrenúcleos

La oferta de alquiler en este barrio sevillano es tan solo del 20%. El precio para alquilar una vivienda en Entrenúcleos donde el 67% de la oferta actual son pisos de tres dormitorios, cuesta de media, 8,4 euros por metro cuadrado al mes. En los último doce meses los precios han crecido un 11,8%, mientras que trimestralmente han ascendido un 2,4%.

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Entrenúcleos se sitúa en el pódium de los barrios sevillanos con precios de alquiler más elevados, tan solo por detrás de Olivar de Quintos (9,5€/m2/mes) y Los Molinos (8,7 €/m2/mes). En el lado opuesto, encontramos los barrios de Ciudad Blanca-Las Torres (5,6 €/m2/mes) y Virgen de la Luz (5,7€/m2/mes).

Si tenemos en cuenta que un piso en alquiler en Entrenúcleos tiene una superficie media de 100 metros cuadrados, arrendar un piso en este barrio de la capital andaluza puede costar algo más de 860 euros mensuales de media.

Por último, en lo que respecta al tiempo de publicación, alquilar una vivienda en este barrio sevillano cuesta 2,8 meses de media, por lo que el tiempo ha descendido un 6,6% con respecto a hace doce meses.

Promotoras como Metrovacesa han apostado también por la vivienda en alquiler en Entrenúcleos. La promotora participada por Santander y BBVA anunciaba en febrero que iba a seleccionar más de medio millar de viviendas de su portfolio de casi 7.000 que tiene activas y ponerlas a la venta a través de la fórmula de build to rent. Entre las localizaciones proyectadas se encuentra el barrio de Dos Hermanas.

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