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Boom de la vivienda nueva en España (3): Tetuán

El madrileño distrito de Tetuán protagoniza un importante proceso de transformación que se refleja también en la evolución de los precios de la vivienda en la zona.

Boom de la vivienda nueva en España (3): Tetúan

El distrito de Tetuán, en el norte de Madrid, se encuentra inmerso actualmente en un proceso de transformación radical, con algunos de los grandes proyectos transformadores de la ciudad, como Renazca o Skyline, que en los próximos años cambiarán profundamente la imagen de la zona.

El madrileño distrito de Tetuán situado en la parte norte de la capital, está compuesto por los barrios de Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Almenara, Valdeacederas, y Berruguete. Su población asciende a 159.564 habitantes cuya edad media es de 44 años, mientras que la renta per cápita del distrito se sitúa en los 37.557 euros.

Tetuán limita con la acera oeste de Paseo de la Castellana, la de los números impares. Llega por el sur hasta la Plaza de Nuevos Ministerios y, por el norte, con el complejo financiero de las Cuatro Torres. En el oeste, limita con los distritos de Moncloa y Fuencarral.

En esta zona, se sitúan los Juzgados de Plaza Castilla y las conocidas como Torres Kio. También se ubica a pocos metros del Ministerio de Defensa, el distrito financiero de Azca, la Organización Mundial del Turismo, un centro comercial -del complejo Castellana 200- y varios hoteles.

Tetuán, un distrito en transformación

Se trata de un distrito mayoritariamente de uso residencial en los barrios de Bellas Vistas, Almenara, Valdeacederas y Berruguete, mientras que en Castillejos y Cuatro Caminos se concentra una elevada oferta de oficinas, albergando parte del CBD madrileño, según destacan desde CBRE. Varios son los proyectos de obra nueva que podemos encontrar actualmente en comercialización en el distrito de Tetuán.

Por su parte, el Ayuntamiento de Madrid cuenta este año con un 8,5% más de presupuesto que en 2021 para invertir en Tetuán, lo que supone un porcentaje superior a la media que experimenta el resto de los distritos. Son 36,27 millones de euros (frente a los 33,41 millones de 2021), con los que aumentar la atención social, mejorar los espacios públicos y los equipamientos y ampliar las dotaciones deportivas. La aprobación de los presupuestos municipales supone poder abordar la reforma de zonas emblemáticas como el paseo de la Dirección o la avenida del General Perón.

¿Cómo está el precio de la vivienda en el distrito de Tetuán?

El precio de venta de vivienda en el distrito de Tetuán es el séptimo más caro de Madrid con una media de 4.036 euros el metro cuadrado. Los precios más elevados de la capital se encuentran en el distrito de Salamanca (7.220€/m2), Retiro (5.899€/m2) y Chamberí (5.862€/m2).

En Tetuán, el precio de publicación de una vivienda ha crecido en el último trimestre un 2,3%, mientras que en tasa interanual lo ha hecho un 3,4%, según datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.

Un piso en este barrio mide 97 m2 de media y cuesta alrededor de 400.000 euros, mientras que las casas superan los 185 m2 de tamaño medio y suponen una inversión de casi 580.000 euros.

En el caso de la obra nueva, el precio se sitúa en los 4.687 euros por m2, un 14% interanual más, mientras que el de segunda mano ha crecido un 3,3%, hasta los 4.026 euros por m2. Asimismo, en comparación trimestral, los precios de las viviendas de obra nueva se han incrementado un 12,3% y los de las de segunda mano, un 2,1%.

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Actualmente, los precios de la vivienda de obra nueva en el distrito de Tetuán se encuentran en máximos históricos y con tendencia alcista como podemos observar en la gráfica. Por su parte, los precios de segunda mano se han mantenido más estables sin caídas a pesar de la crisis del Covid-19.

En Tetuán, el tiempo medio de publicación de una vivienda, es decir, el periodo que pasa en el mercado desde que sale a la venta hasta que se vende, es de 6,2 meses para las viviendas de obra nueva y de 3,7 meses para las de segunda mano. En ambos casos, ha influido negativamente la pandemia incrementando el tiempo de publicación. El tiempo medio de venta de la obra nueva sigue repuntando, mientras que la segunda mano se ha estabilizado con tendencia a ir descendiendo.

Los promotores en Tetuán

Varias son las promociones que se están comercializando actualmente en este distrito madrileño. Entre las más destacadas se encuentra el proyecto ‘Skyline’ de la promotora Stoneweg formado por dos torres de 100 metros de altura y 25 plantas, que ha supuesto una inversión de 200 millones de euros. El residencial insertado en el Paseo de la Castellana, contará con servicios comunes como gimnasio, piscina, spa, y zonas ajardinadas. Los precios para adquirir una vivienda parten de los 462.000 euros.

“Este proyecto ha servido de catalizador para la revalorización y dinamización del distrito de Tetuán, tanto desde el punto de vista social como económico.  Tetuán está cambiando considerablemente como lo hicieron en su día, zonas como Sanchinarro o Madrid Rio. Se trata de una zona histórica de la ciudad de Madrid cuyo origen se remonta a 1860. Situada entre los puntos financieros más importantes de Madrid”, explica Erika Villares, responsable comercial del Proyecto Skyline.

«El Proyecto Skyline, estratégico por su singularidad y alcance para la zona norte de Madrid, dinamizará el distrito de Tetuán reactivando su tejido comercial con nuevos comercios tales como galerías de arte y generará empleo a lo largo de la ejecución de las obras. Igualmente, incentivará la creación de nuevos puestos de trabajo para dar respuesta a las demandas de los nuevos residentes. Así, con este proyecto se enriquecerán los servicios y la actividad de una zona que tiene el perfecto equilibrio entre la vida de barrio y la cercanía al centro de la ciudad», añade.

Otro de los proyectos de obra nueva del distrito es Bravo Murillo 334 desarrollado por la promotora Nidom Homes. El residencial próximo a Plaza Castilla cuenta con viviendas de 1,2 y 3 dormitorios y precios desde los 350.000 euros. La promoción cuenta con varias zonas comunes que incluyen un gimnasio totalmente equipado con máquinas y un coworking comunitario.

El Grupo Emerige, fundado por Laurent Dumas en 1989, también apuesta por Tetuán con una promoción de 47 viviendas situadas en el número 1 de la calle Orquídeas. El residencial cuenta con terraza comunitaria, solárium y piscina. Estas viviendas arrancan desde los 268.500 euros y son comercializadas por la consultora Catella.

El Balcón de Cuatro Caminos desarrollado por Lemon Promociones, es un residencial de obra nueva formado por 20 viviendas en altura que se entregarán en el segundo trimestre de 2024 y cuyos precios parten de los 249.000 euros. Se ubica en la calle Garellano en el barrio de Bellas Vistas.

En el barrio de Cuatro Caminos también podemos encontrar las promociones Dulcinea y Salamanca formadas por pisos y dúplex que se pueden adquirir a partir de los 485.000 y los 583.000 euros, respectivamente. Ambas comercializadas por aProperties Real Estate.

Por otro lado, destacar que Tetuán por su ubicación cercana a los principales focos empresariales de la ciudad así como su buena comunicación con el resto del municipio, está viviendo una explosión en el mercado de coliving. Tres operadores cuentan ya con activos en este distrito, sumando casi 10 edificios de coliving (incluyendo pipeline).

La gran presencia de jóvenes profesionales mantiene actualmente la ocupación en niveles muy altos. Además de los precios competitivos del suelo, que permiten la entrada de fondos de perfil más value add / oportunista, la morfología arquitectónica del barrio también favorece este tipo de activos. La baja densidad, con edificios de pocas alturas genera comunidades de tamaño controlado, lo que favorece enormemente la aparición de sinergias y relaciones entre sus habitantes, tal y como menciona CBRE en su informe ‘Living Loving Tetuán’.

En relación con este nuevo modelo residencial, ha sido noticia recientemente Dazia por la inversión de 15 millones que va a llevar a cabo en la transformación de una antigua nave industrial para convertirla en un coliving que contará con 79 habitaciones. El activo dispone de 2.7000 metros cuadrados y se ubica en el número 9 de la calle Anastasio Herrero.

Nos gusta de Tetuán porque es un distrito muy grande, con distintas zonas. Tiene es buenas comunicaciones y es una zona consolidada en plena transformación: el proyecto de Renazca, el nuevo Bernabéu y todo lo que se ha hecho últimos años, apunta Leticia Pérez, Directora General de Dazia Capital.

Siguiendo con su apuesta por Tetuán, la promotora entregó a finales del pasado año el residencial ‘Jardines de Cuatro Caminos’, compuesta por 95 viviendas. “Nosotros compramos 4 suelos y los unimos en concepto, con zonas comunes, piscina, trastero y plaza de garaje; pensando muy bien el diseño. Intentamos batir la oferta de segunda mano y fue un éxito porque vendimos todas las viviendas, según terminamos las obras escrituramos el 100% porque compite muy bien en precio. Estas a un salto de Nuevos Ministerios, pero con unos precios más competitivos”, añade Pérez.

La directiva también hace referencia a la dificultad física que hay en el distrito para encontrar suelos. “Tienes un gap de precios bastante grande que, cuando lo ves en el mapa con la cercanía, no es tanta. Nuestro proyecto estabas a pocos minutos de Raimundo y Azca. El recorrido es total, todo lo que sean zonas que requieren transformación. Sus fundamentales son buenos, con buenas comunicaciones y dentro de M3. El problema estos barrios es que actuaciones grandes es complicado realizar. En cuanto a valor hay muchísimo recorrido”, explica Pérez.

¿Quiénes comercializan las viviendas?

En Tetuán el 83% de las viviendas en venta se encuentra en manos de profesionales por lo que la tasa de profesionalización no es muy alta en la zona.

En cuanto a las inmobiliarias con mayor número de unidades residenciales en venta en la zona destacan Gilmar, Engel & Völkers y Redpiso. Si en cambio, analizamos el top APIs por €/m2 en venta con mayores precios, predominan Lucas Fox, Gilmar y Aproperties.

El mercado de alquiler en Tetuán

La oferta de alquiler en este distrito madrileño es del 48%, casi la mitad de la totalidad de las viviendas ofertadas. El precio para alquilar una vivienda en Tetuán donde el 38,3% de la oferta actual son pisos de un dormitorio, cuesta de media, 15,1 €/m2/mes. En tasa intertrimestral, lo precios han crecido un 3,4%, mientras que anualmente han ascendido un 4,8%.

Si tenemos en cuenta que un piso en alquiler en Tetuán tiene una superficie media de 75 m2, arrendar un piso en este distrito de la capital puede costar algo más de 1.140 euros mensuales de media.

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Por último, en lo que respecta al tiempo de publicación, alquilar una vivienda en este barrio barcelonés cuesta 2,7 meses de media, por lo que el tiempo ha aumentado un 8% con respecto a hace doce meses. A pesar de que a raíz de la pandemia el tiempo se ha ido incrementando trimestre a trimestre, la tendencia actual es de estabilización.

Además del alquiler de vivienda, Tetuán también cuenta con una gran presencia de pisos turísticos en alquiler. La última transacción del segmento de pisos turísticos tuvo lugar a principios del mes de abril por parte de Orinoquia Real Estate, la Socimi montada por la familia de origen venezolano Capriles, que compró un inmueble en Cuatro Caminos para transformarlo en apartamentos turísticos.

Sus casi 3.000 metros cuadrados de SBA, distribuidos en cinco plantas, se convertirán en 33 apartamentos turísticos.

El mercado de oficinas en Tetuán

El precio medio de alquiler de oficinas en Tetuán se sitúa en 23,93 €/m2/mes, situándose como el distrito con los precios más elevados de la capital. El pódium lo completan el distrito de Salamanca (23,03€/m2/mes) y Chamberí (23,02€/m2/mes).

En tasa intertrimestral lo precios han crecido un 5,5%, mientras que anualmente lo han hecho un 4,45%. En cuanto al tiempo de publicación de oficinas en el distrito, la media se sitúa en 5,6 meses, siendo junto a Moratalaz, los distritos donde menos tiempo pasan las oficinas en el mercado.

El distrito de Tetuán incluye parte del CBD más representativo de la capital. En total, según catastro, encontramos 1,5 millones de m2 de oficinas, de los cuales según cálculos de CBRE más de 1 millón de m2 se encuentran en edificios de uso exclusivo de oficinas. El barrio más destacado en el sector de oficinas es Cuatro Caminos con Azca.

 La ocupación se encuentra actualmente en el 85%, siendo especialmente baja en la zona de Azca, donde roza el 80%, por la gran cantidad de edificios que actualmente sufren un proceso de renovación integral para adaptarse a las nuevas necesidades de los ocupantes.

En cuanto a ocupantes de oficinas en el distrito de Tetuán, destaca la administración pública. En Azca encontramos representantes del sector inmobiliario, consultoras y empresas tecnológicas, así como entidades públicas. Destacan también los espacios flex, con operadores como Regus, informa CBRE.


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