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Boom de la vivienda de obra nueva en España (2): La Marina del Prat Vermell

La Marina del Prat Vermell es uno de los últimos barrios nuevos lanzados en Barcelona, donde se prevé la construcción de 12.000 viviendas.

Boom de la vivienda de obra nueva en España (2): La Marina del Prat Vermell

La Marina del Prat Vermell es uno de los últimos barrios lanzados en Barcelona. Se inició en junio de 2006, con la primera Modificación del Plan General Metropolitano para el ámbito situado entre la Fira 2 de Barcelona, el paseo de la Zona franca, la Ronda del Litoral y la montaña de Montjuïc.

Por varias razones, y especialmente por la situación económica, el ritmo de desarrollo se vio retardado respecto de las previsiones iniciales. La situación hizo necesario actualizar el Plan, tanto para poder reactivar la transformación, como para adaptarla a los nuevos retos actuales. En consecuencia, el año 2019 se aprobó una nueva MPGM y un nuevo Plan Especial de Infraestructuras (PEI). El nuevo planeamiento prevé la transformación progresiva de un tejido industrial y de almacenes a un tejido mixto que fomente la vida vecinal, donde la vivienda, el verde y la actividad económica tendrán un gran protagonismo.

El barrio cuenta una superficie de 75 hectáreas donde se proyecta la construcción de casi 12.000 viviendas (5.160 serán de protección, 1.086 alojamientos dotacionales para colectivos con dificultades de emancipación, y 5.700 viviendas libres). La Marina, por lo tanto, representará la concentración más grande de viviendas con algún tipo de protección de toda la ciudad, y de éstas, alrededor del 50% formará parte del parque municipal de vivienda.

En cuanto a la actividad económica, se reservan unos 320.000 m2 de techo para usos comerciales y terciarios que supondrán entre 8.000 y 11.000 puestos de trabajo.

¿Cómo está el precio de la vivienda en La Marina del Prat Vendrell?

El barrio barcelonés de La Marina del Prat Vendrell pertenece al distrito Sants-Montjüic. Allí, el precio de publicación de una vivienda ha bajado en el último año un 4%, hasta los 2.946 euros por m2 de media, según datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.

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Un piso que en este barrio mide 81 m2 de media y cuesta alrededor de 250.000 euros, mientras que las casas superan los 125 m2 de tamaño medio y suponen una inversión de casi 270.000 euros.

En el caso de la obra nueva, el precio de la vivienda nueva se sitúa en los 3.574 euros por m2, un 3,1% interanual más, mientras el de segunda mano ha retrocedido un 5,7%, hasta los 2.866 euros por m2. Asimismo, en comparación trimestral, los precios de las viviendas de obra nueva se han incrementado un 2,8% y los de las de segunda mano, un 4,8%.

Los precios de la vivienda de obra nueva no han parado de crecer desde finales de 2019, hasta que alcanzaron su precio máximo en el último trimestre de 2020 con un precio medio de 3.703 €/m2.

En La Marina del Prat Vermell, el tiempo medio de publicación de una vivienda, es decir, el periodo que pasa en el mercado desde que sale a la venta hasta que se vende, es de 3,3 meses para las viviendas de obra nueva y de 3 meses para las de segunda mano. 

El proyecto

La transformación de La Marina es un proyecto progresivo en el tiempo y a largo plazo (se prevén unos 16 años para completarla), pero que ya está en marcha. La MPGM delimita 14 sectores a desarrollar mediante planes urbanísticos derivados (PMU) que concretarán la ordenación y los correspondientes proyectos de reparcelación y urbanización, todo ello articulado en conjunto por el Plan Especial de Infraestructuras (PEI).

El barrio era una zona industrial hasta hace pocos años, con una población en 2015 de tan sólo 1.145 habitantes. Recientemente, el Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado su reconversión a barrio residencial para unos 30.000 habitantes.

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«La Zona Fira de Barcelona se proyecta como la mayor reconversión urbanística de Barcelona después del 22@». Así de rotundos se mostraban recientmente desde la división de CBRE en Barcelona sobre las posibilidades inmobiliarias que ofrece esta zona de la capital catalana que, por su ubicación más alejada del centro de la ciudad, lleva años de decalaje frente al resto de la ciudad.

«Es una zona que se ha visto hasta ahora como una zona hostil, completamente residual en términos de ciudadanía y que es el momento de darle la vuelta y con potencial de prepararle para la industria 4.0», asegura Xavier Güell, managing director de CBRE Barcelona. 

Los promotores de La Marina del Prat Vermell

La promotora AQ Acentor se ha posicionado como precursora de este proyecto de regeneración urbana del barrio de La Marina del Prat Vermell.  Así, AQ Acentor desarrollará el proyecto AQ Fira formado por más de 680 viviendas, 212 protegidas, repartidas en cinco promociones. En su conjunto, contará con una superficie construida de unos 125.000 m2, incluyendo un edificio de oficinas de 15.000. 

«AQ Acentor tiene la vocación de ser un referente de la promoción residencial en España. Por ello, buscamos oportunidades de compra de suelo a lo largo de la geografía del país con un foco en capitales de provincia y ciudades de más de 250.000 habitantes. Barcelona y su área metropolitana cuentan, como no pudiera ser de otra forma, con unos fundamentales atractivos para nuestros inversores. Tanto es así que hoy somos la principal promotora a nivel provincial. Por otro lado, encontramos valor social y económico por proyectos de regeneración urbana que es la principal vía de crecimiento dentro de la Ciudad Condal», explica Albert Fontbona, gerente en AQ Acentor.

En mayo del pasado año comenzaron las obras de sus primeros edificios de AQ Urban Fira, la promoción Lisboa y Berlín.

Actualmente, la promotora de Aquila Capital está comercializando cinco promociones de obra nueva en la zona, incluyendo las anteriormente mencionadas.

El edificio Lisboa está formado por viviendas protegidas concertadas (VPC) de uno a cuatro dormitorios con precios que parten de los 210.000 euros. Por otro lado, en el edificio Berlín formado por viviendas libres, se pueden adquirir los pisos a partir de los 213.000 euros.

El edificio Londres se puede encontrar en la modalidad de viviendas libres con precios que arrancan desde los 260.000 euros, y también, VCP a partir de 161.000 euros. AQ Acentor ha cerrado además un convenio con el GBCE (Green Building Council España) para que este  edificio, dentro del proyecto, sea uno de los 6 proyectos piloto a nivel nacional de la nueva certificación DGNBsystem. 

Finalmente, el edificio Oslo formado por viviendas libres y varias zonas comunes como piscina o gimnasio, oferta pisos a partir de 240.000 euros.

En conjunto, AQ Acentor invertirá en torno a 270 millones de euros y generará en torno a 3.000 empleos directos e indirectos con su actividad, 800 de los cuales estarán vinculados con la promoción de los edificios Lisboa y Berlín.

La promotora no descarta seguir ampliando su presencia en este barrio ya que según han declarado es un desarrollo orientado a largo plazo, por lo que valorarán las oportunidades que surjan tanto en La Marina del Prat Vermell como en el área metropolitana de Barcelona. «Es un desarrollo que, en su conjunto, está orientado a largo plazo y ofrecerá más oportunidades para que ampliemos nuestra presencia. Analizaremos y valoraremos las que surjan dentro de La Marina del Prat Vermell y el Área Metropolitana de Barcelona», asegura el responsable de AQ Acentor. «Llegamos a la provincia en 2015 con una promoción de unas 40 viviendas en Sant Cugat. Hoy nuestra cartera se sitúa por encima de las 2.000 y continuamos atentos a futuras oportunidades», agrega.

También Culmia cuenta en La Marina con más de 59.000 metros cuadrados edificables que se reparten entre suelo residencial y oficinas (5.000 m2). Concretamente, tienen previsto el desarrollo de 550 viviendas, de las cuales 200 serán VPO, según ha informado la promotora a Brainsre.news. «Se trata de una zona que ofrece infinitas posibilidades para desarrollar una nueva oferta de viviendas de calidad, eficientes y sostenibles que dispongan de una gran variedad de espacios complementarios para compartir. Es una opción perfecta que amplía y mejora la oferta actual en Barcelona”, señalan desde la promotora.

Anteriormente, Solvia también apostó por La Marina del Prat Vermell promoviendo a través de Sdin Desarrollos Inmobiliarios el residencial ‘4 Vents’ que alberga 210 viviendas con plazas de garaje, trasteros y 9 locales comerciales. Los precios de estos pisos oscilan entre los 290.000 y los 572.000 euros.

Vivienda pública

El Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación (IMHAB) ha destinado 57 millones de euros a la construcción de 446 viviendas en el barrio de la Marina del Prat Vermell, 352 de las cuales serán de alquiler, 62 de derecho de superficie y 32 de covivienda.

Entre las cuatro promociones en construcción se encuentra la de la calle Ulldecona, 2-10, un proyecto que incluye 72 viviendas distribuidas en seis plantas, con 60 pisos de dos dormitorios, 6 pisos de un dormitorio y 6 pisos más adaptados para personas con movilidad reducida. Además, la promoción dispondrá de zonas comunes, cubiertas verdes, aparcamientos para bicicletas y espacios ajardinados comunitarios. Con una inversión de 9,2 millones de euros, se prevé que las obras se acaben en el primer trimestre del 2024.

En este barrio barcelonés encontramos también la covivienda, que es un modelo habitacional en régimen de cesión de uso, una modalidad alternativa de acceso a la vivienda tanto a la compra como al alquiler. En el caso de La Chalmeta, el Ayuntamiento de Barcelona, a través de un concurso público ganado por la cooperativa Llar Jove, ha cedido a la cooperativa ya sus personas socias el derecho a poder vivir por un período de 75 años prorrogables 15 años más. 

¿Quiénes comercializan las viviendas?

En La Marina del Prat Vermell el 97% de las viviendas en venta se encuentra en manos de profesionales por lo que la tasa de profesionalización es muy alta en el barrio al ser construcciones de obra nueva.

En cuanto a las inmobiliarias con mayor número de unidades residenciales en venta en la zona destacan la promotora AQ Acentor, La Casa Agency y BCN addict Si en cambio, analizamos el top APIs por €/m2 en venta con mayores precios, predominan mayoritariamente AQ Acentor y La Casa Agency.

El mercado de alquiler en La Marina del Prat Vermell

La oferta de alquiler en este barrio barcelonés se sitúa en un 32%. El precio para alquilar una vivienda en La Marina del Prat Vermell donde el 41,7% de la oferta actual son pisos de tres habitaciones, cuesta de media, 13,3 €/m2/mes. En tasa intertrimestral, lo precios han crecido un 5,5%, mientras que trimestralmente han ascendido un 8,1%.

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Si tenemos en cuenta que un piso en alquiler en La Marina del Prat Vermell tiene una superficie media de 108 m2, arrendar un piso en este barrio de la ciudad condal puede costar unos 1.439 euros mensuales de media.

Por último, en lo que respecta al tiempo de publicación, alquilar una vivienda en este barrio barcelonés cuesta 2,3 meses de media, por lo que el tiempo ha aumento un 21% con respecto a hace doce meses.

Recientemente, en el mes de marzo Culmia anunciaba que hacía entrega de su primera promoción residencial del segmento ‘Built to Rent‘ en La Marina del Prat Vermell. Se tata del residencial ‘Vila Bonaplata’ formado por 68 viviendas repartidas entre sus nueve plantas de altura. Entre las zonas comunes se encuentra una piscina, zona ajardinada, gimnasio y un espacio de coworking.

Este residencial fue adquirido por DWS, a través de unos de sus fondos alemanes el pasado año por 80 millones de euros. Con esta última operación, la cartera de promoción destinada al alquiler de DWS en España alcanzaba los 416 millones de euros.

El mercado de oficinas en La Marina del Prat Vermell

La Marina del Port Vermell es uno de los barrios donde mayor equilibrio se alcanza entre viviendas y oficinas, según CBRE. Además, es uno de las zonas que lidera el proceso de transformación de la Ciudad Condal del futuro: más sostenible y armónica.

El precio medio de alquiler de oficinas en La Marina del Prat Vermell se sitúa en 15,2 €/m2/mes. En tasa intertrimestral, lo precios han retrocido un 3%, mientras que anualmente han caído un 10%.

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Este barrio barcelonés es una zona atractiva no solo para el mercado residencial, sino que también es un polo de atracción para las oficinas por su cercanía al recinto de la Fira y al puerto.

Asimismo, en los últimos años se han producido importantes transacciones en este sector como la venta que llevó a cabo Goldman Sachs a BNP de la sede Agbar por 60 millones de euros, o la compra por parte de Aberdeen Standard Investments de la Torre Auditori por 98 millones de euros a Iberdrola Inmobiliaria.

Finalmente, destacar también el lanzamiento que inició Culmia de su promoción de oficinas 6Ó Building, ubicada concretamente en la confluencia entre el Paseo de la Zona Franca 11 y la calle Can Cisó.

El inmueble cuenta con una superficie total de 5.472,5 m2 distribuidos en 9 plantas, contará con la calificación Leed Gold que lo certifica como edificio sostenible. Su entrega está prevista para el segundo trimestre de 2023.

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