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Bonos, pagarés y fondos de deuda, la salida al cerrojo bancario de la financiación

Los bancos han dejado de estar presentes en el sector inmobiliario y su hueco lo han llenado los fondos de deuda.

shutterstock 633366413El Covid ha roto el ciclo y las previsiones de los mercados, como se ha podido comprobar en el retail o el segmento hotelero. Así introducía Cristina García-Peri, socia de Azora y directora de Desarrollo Corporativo y Estrategia, su visión de un panorama de financiación complicado en el mercado inmobiliario, y no solo para los sectores más golpeados por la crisis.

Los bancos han dejado de estar presentes en el sector inmobiliario y su hueco lo han llenado los fondos de deuda“, explicaba la directiva en un foro organizado por Wires, la Asociación de Mujeres Directivas. Una presencia que se basa en la intervención de capital internacional, que está de paso y menos vinculado que los bancos, a un mercado más pequeño como el español. Con la paradoja además de que nunca ha habido más liquidez para invertir en el sistema.

García-Peri lamentó la falta de apoyo de los bancos españoles a operaciones que hoy tienen un binomio riesgo-retorno, que cree asumible y que la financiación alternativa ha ocupado. “La banca española está muy ausente de operaciones que incorporan gestión, o de riesgos asumibles en el desarrollo, y opta por planteamientos más conservadores que a la larga serán más arriesgados por el recorte de rentabilidades”, aseguró.

En tierra de nadie

Y no sólo se han dejado de financiar operaciones con componentes algo más sofisticados de gestión o de desarrollo. “Hay un terreno de nadie en préstamos por debajo de 30 a 40 millones que no se está cubriendo“, explica Jaime Cano, socio en Alantra Private Debt.

El directivo maneja un fondo de deuda inmobiliaria con un tamaño objetivo mínimo de 100 millones de euros y con un máximo de 150 millones de euros. El vehículo ofrece préstamos de entre 5 y 25 millones de euros sobre activos inmobiliarios, principalmente comerciales. Los mismo se se usan para la compra de activos inmobiliarios, refinanciación de la deuda existente, financiación de obras de rehabilitación o reposicionamiento.

“Los fondos de deuda además están actuando como socios. Esta alternativa hace unos años no estaba y las compañías acudían a los bancos tradicionales a buscar financiación. Hace unos años, los fondos de deuda comenzaron a llegar a España, pero en los últimos tiempos su interés se ha disparado”, detalla. E insiste en que su éxito se debe a “la ejecución rápida de la operación y la atención a los activos singulares, que antes no se financiaban”.

Ahora hay en torno a 150 gestoras especializadas en deuda queriendo invertir en España, que se ha convertido en un destino muy importante para ellos. “Entre el interés de la banca al 2% y el de fondos al 10% hay un hueco que nadie está llenando”, recuerda Mikel Echevarren, CEO de Colliers. En esta línea, Juan Castaño, Head of RE & Hospitality de Natixis, señaló el papel de las aseguradoras y sus fondos, que están interviniendo activamente en el mercado inmobiliario.

El bono verde

El objetivo en todos los casos  de este tipo de instrumentos es diversificar sus fuentes de financiación acudiendo al mercado de capitales. Se trata de conseguir financiación para proyectos o expansiones, pero en estos casos mantener la calificación de la deuda es muy importante, sobre todo en el caso de las cotizadas.

“Vemos colocaciones en el MARF para players menos grandes, -no todos son Merlin o Colonial-, que están funcionando bien, y alguna colocación de bonos como la de Lar en Irlanda “, recuerda Alicia Álvarez, Head of REF de PBB. La directiva se refirió a las opciones que han desaparecido del mercado, como los préstamos sindicados grandes y la deuda corporativa, y reconoció que es ‘complicado’ financiar proyectos en desarrollo.

Así, en los últimos meses ha hecho su aparición el bono verde. Este tipo de financiación permite conseguir dinero a más largo plazo que los pagarés, que están limitados a un máximo de dos años. Asimismo ofrece unas condiciones mejores que los fondos de deuda, ya que la remuneración estaría por debajo del 5%, frente al 10% de las firmas de financiación alternativa.

Vía Célere ha sido pionera en emitir el primer bono verde en España, con 300 millones y cupón final de 5,25%. Su emisión ha cumplido con los Principios de los Bonos Verdes (GBP)de la International Capital Market Association (ICMA).

En esta línea, Sandra Daza, directora general de Gesvalt y moderadora del encuentro de Wires, advertía de los requerimientos cada vez más exigentes en materia de sostenibilidad y eficiencia energéticas. “Esto tiene su reflejo también en las cada vez más detalladas valoraciones y tasaciones”, precisó.

Aedas Homes , -con uno de 325 millones al 4%-, y Neinor, han seguido la estela de este tipo de emisiones. Tanto Aedas como Vía Célere también han acudido a los programas de pagarés. 

El tradicional pagaré

Otras empresas han optado por el pagaré. Es el caso de Renta Corporación, que acaba de registrar un programa de pagarés en el Mercado Alternativo de Renta Fija con un saldo vivo de 50 millones de euros y una vigencia de doce meses. La Finca, la Socimi controlada por la familia García-Cereceda, registró hace un mes su primer programa de pagarés, con un saldo vivo máximo de 30 millones de euros.

Por su parte, la promotora Metrovacesa incorporó a finales de 2020 un programa de emisión de pagarés en el MARF con un saldo vivo máximo de 100 millones de euros y con plazos de vencimiento de hasta 24 meses. Al igual que la promotora Premier, que lanzó un programa de pagarés en el MARF con un saldo vivo máximo de 50 millones de euros.

Fondos europeos

Por su parte, Cristina Reina, CFO Asset Management de Arcano Partners, se refirió a las posibilidades que abren los fondos europeos, tanto los Next Generation, como los que reciben las comunidades autónomas.

De hecho, ellos gestionan FDU (Fondo de Desarrollo Urbano) Impacto Andalucía, un vehículo regulado y constituido para invertir un importe de 125 millones de euros en proyectos de desarrollo urbano sostenible en Andalucía. Así, Reina explicó que han financiado un edificio en Cádiz para su conversión a hotel de congresos, y el famoso hotel Byblos.

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