Barcelona ha figurado siempre como uno de los lugares más caros y con mayor dificultad de acceso a la vivienda. Así, el precio medio de venta de la vivienda en Barcelona alcanzó los 4.649 euros el metro cuadrado en el tercer trimestre de 2020, con un precio medio por inmueble de 497.659 euros. Un precio que duplica con creces el precio medio de su comunidad autónoma, pese a los descensos experimentados en los últimos meses.
En concreto, en Cataluña, el precio del metro cuadrado se situó en 2.074 euros y el importe medio ascendió hasta 307.693 euros, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.
Los datos de la vivienda en Cataluña y, sobre todo, en Barcelona registran cifras que están muy por encima de la media nacional también, ya que el precio medio de venta de la vivienda en España fue de 1.753 euros el metro cuadrado entre los meses de julio y septiembre y el importe medio de una operación de compra se situó en 256.449 euros.
No obstante, a pesar de los altos precios con respecto al resto de España, la crisis económica también ha hecho mella en la Ciudad Condal; de ahí que los precios hayan bajado un 2,60% en tasa interanual y hayan sufrido en el tercer trimestre de 2020 el mayor retroceso de los últimos cinco años, registrando una caída del 1,98%.
Les Corts, el distrito más caro
Dentro de los diez distritos que conforman Barcelona, el de Les Corts se posicionó a la cabeza con el precio medio más alto de la ciudad en el tercer trimestre de 2020, con 5.847,9 euros el metro cuadrado. Seguido de Sarriá & San Gervasio, donde la media se situó en 5.441 euros el metro cuadrado, y Ensanche, con un precio de 5.363,8 euros el metro cuadrado.
Si atendemos a los precios medios que poseen las propiedades a la venta, es el distrito de Sarriá & San Gervasio el más cotizado ya que se venden viviendas a un precio medio de casi un millón de euros, 984.594 euros.
En el lado opuesto, el noroeste de la Ciudad Condal es la zona más barata, dado que es donde se encuentran los tres distritos con los precios más bajos en el tercer trimestre del año. Nou Barris registró el precio más asequible con una media de 2.440 euros el metro cuadrado. Por detrás, se encontraban San Andrés, donde la media fue de 3.116 euros el metro cuadrado, y Horta & Guinardó, con 3.204,4 euros el metro cuadrado.
¿Dónde se han incrementado más los precios?
En el último año, tan solo tres de los diez distritos de Barcelona han presentado un crecimiento positivo en sus precios, siendo además poco significativos. Entre ellos encontramos el distrito de Corts, Horta & Guinardó y Ciutat Vella con ligeros crecimientos entre el 0,30% y el 0,57%.
Por el contrario, los distritos que han presentado una mayor caída en su precio medio respecto al año anterior han sido, Gracia con un descenso del 4,96%, seguido de Sants & Montjuic y San Martín con un descenso entre el 3,78% y el 4,66%, según los datos de Brains Re.
San Martín, donde antes se venden las viviendas
El tiempo de publicación medio de una vivienda en venta -periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un comprador- fue de 4,7 meses en España, de 4,7 meses en Cataluña y de solo 3,5 meses en Barcelona. La vivienda plurifamiliar es el producto más líquido, en Barcelona se consigue vender en 3,5 meses, mientras que las viviendas unifamiliares se venden de media en 4,6 meses.
Así, en el tercer trimestre del año, los distritos más líquidos dentro de Barcelona son San Martín, Nou Barris, San Andrés y Sants & Montjuic con un tiempo de publicación de 3 meses. Por el contrario, los distritos en los que el tiempo de venta de una vivienda es más dilatado son Ciutat Vella y Sarriá & San Gervasio, con un tiempo medio de publicación de 4,2 y 4,1 meses, respectivamente.
Estructura del mercado de compraventa
El 17,44% del producto que se encontró en el mercado español entre los meses de julio y septiembre fue producto en alquiler; mientras que el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 82,56% de cuota de mercado. En Barcelona, el peso de la compraventa sobre el producto de alquiler es menor que en el resto de España gracias a un mercado de renta muy activo, y registró una cuota de mercado de compraventa de tan solo un 46,39% en el municipio y un 79,11% en Cataluña.
Dentro de los límites municipales, Nou Barris y San Andrés son los dos distritos donde la compraventa tiene un mayor peso dentro del mercado de vivienda, con un 76% y un 68%, respectivamente. En estos y otros distritos periféricos como Horta & Guinardó, el mercado de alquiler tiene menos peso debido a una demanda y a una rotación mucho menor que la existente en distritos más céntricos.
Por otro lado, Gracia y Ciutat Vella, donde la compraventa apenas supone un 40% de la cuota de mercado, son distritos céntricos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto.
La oferta de pisos copa el 96% del mercado
En el tercer trimestre, la oferta de pisos a la venta en Barcelona representaba 96,26% del total, siendo en su mayoría pisos de 3 dormitorios (39,19%), seguido por los de 2 dormitorios. Mientras que el mercado de unifamiliares representaba tan solo un 3,74% de la oferta, compuesta casi en su totalidad por viviendas de 3 y 4 dormitorios.
Por superficie, el piso promedio a la venta tenía unos 100 metros cuadrados y la casa promedio de 288 metros cuadrados, y en ambos casos, se encuentran por encima de la superficie media de España -aunque en el caso de las viviendas plurifamiliares tan solo 1 metro por encima-.
Respecto a los precios de las distintas tipologías en Barcelona, la vivienda unifamiliar es más cara que la plurifamiliar y cerró el trimestre con un precio medio de 1.251.965 euros; mientras que en las operaciones de vivienda plurifamiliar el precio medio fue de 468.320 euros. No obstante, el metro cuadrado de vivienda plurifamiliar es más caro, ya que alcanzó los 4.682 euros frente a los 4.348,4 euros el metro cuadrado de la vivienda unifamiliar.
En este sentido, los pisos de 1 dormitorio en Barcelona tenían un precio medio de 267.595 euros, con un promedio de 4.614,9 euros el metro cuadrado. La compra de pisos de 2 dormitorios se cerró en 373.973 euros y el metro cuadrado registró un precio de 4.838,1 euros.
Por otro lado, los pisos de 3 dormitorios -la tipología más abundante del mercado barcelonés- se vendían de media a 410.899 euros, mientras que el precio medio del metro cuadrado fue 4.439,5 euros. Por último, la compra de los de 4 dormitorios se cerró a una media de 589.217 euros y el metro cuadrado alcanzó los 4.685,9 euros.
En cuanto a las viviendas unifamiliares en el tercer trimestre de 2020, las de 2 dormitorios tenían un precio de 504.439 euros, con un precio medio de 4.103,4 euros el metro cuadrado. Las operaciones de viviendas de 3 dormitorios se cerraron a una media de 630.075 euros, mientras que el precio medio del metro cuadrado se situó en 3.629,3 euros. Por último, los 4 dormitorios se vendieron a una media de 929.086 euros, con 3.813 euros el metro cuadrado.
En cuanto a la gestión de los activos en venta en el mercado, el sector disfruta de un alto grado de profesionalización a nivel nacional, con un 84,61% del producto en manos de agentes inmobiliarios.
Barcelona cuenta con un nivel de profesionalización superior gracias al gran peso en el sector que tiene la red de APIs presente en Cataluña, con un 91% de cuota de mercado en manos de profesionales y un 9% en manos de particulares. Madrid, presenta un grado de profesionalización más bajo, un 81%, pero se aprecia que en las grandes urbes españolas todavía existe un amplio rango de producto particular con posibilidad de captación por los agentes inmobiliarios.
Todos los distritos de Barcelona tienen un grado de profesionalización parecido, con un porcentaje que oscila entre el 82% y el 90%. Aquellos barrios que presentan un mayor grado de profesionalización son Sarriá & San Gervasio y Corts con un 90% de la cuota de mercado en manos de profesionales. Por el contrario, Horta & Guinardó y Nou Barris son aquellos distritos con menos producto de compraventa en manos de profesionales, con un 82% y 84%, respectivamente.
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