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Banca y fondos limitan la financiación inmobiliaria a tres grupos de activos

Caixabank cifra en 110.000 millones de euros la liquidez disponible, aunque lo restringe a determinados activos: vivienda, logístico y residencias de estudiantes.

El endurecimiento de la financiación al mercado inmobiliario en un contexto de tipos de interés ultrabajos, ha vuelto al discurso diario de los profesionales. Pero fondos y bancos, como Caixabank, aseguran que se siguen financiando proyectos de una manera selectiva.

«La banca necesita focalizarse mucho en el crédito dado que se prevé un euríbor negativo hasta 2024, y tenemos una liquidez de 110.000 millones que nos gustaría prestar si hay demanda solvente para ello», ha asegurado el director centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de Caixabank, Mario Fernández, en el marco de las jornadas de SIMAPRO, el evento de conferencias de la feria inmobiliaria SIMA. El directivo ha aprovechado para recordar que en estos tiempos de pandemia la banca no ha dejado de financiar con las líneas ICO a las empresas.

Dónde les gusta invertir

El banco ha realizado destacadas operaciones como la financiación a residencias de estudiantes (10 hasta la fecha), a los 300 millones en proyectos de vivienda en alquiler o build to rent que ya ha firmado. Sin embargo, Caixabank ha apuntado que aunque los grandes proyectos inmobiliarios les dan acceso a más clientes, tiene recursos suficientes para poder atender también las peticiones de los pequeños promotores.

En este sentido, ha recordado que en los últimos años han financiado 500 promociones de vivienda al año que tenían menos de 50 unidades cada una.

Desde el banco ven con muchas esperanzas el próximo año para financiar activos logísticos, residencias de estudiantes y el citado negocio de Build to Rent en grandes ciudades. Sin embargo, son más cautelosos con las oficinas, donde dada la actual incertidumbre, de momento tiene el foco puesto en activos «prime».

Lo mismo ocurre con los activos retail, donde tras las repercusiones de las crisis en los centros comerciales y en los locales a pie de calle, ya no asumen ‘riesgos especulativos’.

Financiación alternativa

El consejero delegado adjunto de Neinor Homes, Jordi Argemí, ha reconocido que la financiación está siendo más cautelosa y que ello provocará retrasos en el producto de cara a 2021 y 2022. Sin embargo, prevé que la financiación alternativa gane pulso entre 2022 y 2023, especialmente en proyectos Build to Rent, en los que la banca se siente menos cómoda.

Así, preguntado el directivo de Caixabank por el empuje de la llamada financiación alternativa de fondos o vehículos de inversión, que muchos promotores, incluido el presidente la patronal José Antonio Gómez-Pintado señalan como la única posible hoy, cree que es complementaria y que generalmente son los fondos de deuda los que entran antes que la banca, normalmente en operaciones de suelo y de alquiler en las que no se cumplen sus requisitos.

Capear el temporal

Pero lo cierto es que son fondos y sociedades ad hoc, las que están acudiendo con más frecuencia a la puesta en marcha de proyectos y operaciones conjuntas.

De hecho, los directivos de gestora y fondos invitados a otra de las mesas de debate de SIMA coincidieron en que el capital dedicado a la inversión sigue igual. Para Marta Cladera de Codina, managing director y head of Iberia de Nuveen y Esther Escapa, directora de Transacciones y Desarrollos de Axa Investment Managers, los criterios de inversión han variado, mientras que para Juan Pepa, partner de Stoneshield Capital, ahora son confusos.

Esther Escapa describió con realismo la situación: “No estamos en un momento para sacar conclusiones generales. Este es un momento para capear. Y el inversor de valor añadido va a esperar a la caída de precios, que se va a producir por la llegada de operaciones distress. Los fondos de valor añadido están esperando una caída del valor para actuar”.

La clave de acudir o no al final a este tipo de inversiones es el coste: Marta Clodina señalaba que su gestora negocia adquisiciones financiados por fondos alemanes al 1%, un «coste imbatible» para la banca española. Pero tanto las responsables de Nuveen como de Axa, coincidieron en afirmar que el capital está cerrando operaciones en España, como demuestran sus recientes transacciones, aliándose con promotoras como Kronos para promover vivienda en alquiler en el caso de Nuveen, o la compra de 4 residencias de estudiantes, por parte de Axa junto a Greystar y CBRE GI.

Desde Sociedad de Tasación, la directora de grandes cuentas, Consuelo Villanueva, ha insistido en que la financiación alternativa está ocupando el hueco que deja la tradicional, que tiene unas rentabilidades muy ajustadas y un control del riesgo importante en un mercado inmobiliario que está «expectante».

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