El precio medio de venta de vivienda en España alcanzó en el primer trimestre de 2020 los 1.767 euros metro cuadrado, según los datos registrados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE, una cifra cercana a los máximos históricos, días antes del estallar la crisis del Covid-19 en España.
Por regiones, las comunidades autónomas con un precio por metro cuadrado más elevado son Baleares, la única zona en España donde se supera los 3.000 euros por metro cuadrado -3.049€/m², concretamente-, seguida por Madrid, con 2.717€/m², y País Vasco (2.496€/m²).
En el lado apuesto, se sitúan Castilla La Mancha (824€/m²), Extremadura (904€/m²) y Castilla y León (1.078€/m²), con los precios de venta por metro cuadrado más bajo en el primer trimestre de 2020, según datos de Brains RE.
Hasta marzo, el precio medio de venta en España se situó en 260.029 euros. Como ocurre con el metro cuadrado, las regiones con un precio de venta más elevado serían Baleares, donde el precio medio se situaba en el primer trimestre en 578.025 euros, muy por encima de la media nacional. Madrid figura como la segunda región con los precios de venta de vivienda más caros, con una media de 430.492 euros y, en tercer lugar, Cataluña donde el precio medio estaría en 313.732 euros.
Las regiones en la que se podría encontrar una vivienda a unos precios más asequibles serían Castilla-La Mancha, con una media de 122.072 euros; Extremadura, con 130.355€, y Murcia, 142.907 euros.
En el caso de las provincias, Baleares es la más cara con diferencia siendo la única que sobrepasa los 3.000 €/m², seguida de Guipúzcoa y Madrid con valores cercanos a los 2.700 euros el metro cuadrado. En la cola quedarían provincias como Teruel, Cuenca y Ciudad Real con precios entorno a los 700 euros el metro cuadrado.
«En valor absoluto también destaca Baleares, con un precio medio por encima de los 550.000 euros, debido a varios factores: la escasez de producto y la falta de suelo, que convierten el producto inmobiliario en algo limitado; la buena salud del producto de lujo y viviendas premium y la importancia del cliente extranjero en las islas», explica Laura López, data scientist de Brains RE.
En segundo y tercer lugar se encuentran Madrid y Málaga respectivamente, ambas con un precio de venta de las ventas casi idéntico: 430.000 euros.
Sólo en seis regiones sube el precio de la vivienda
En el último año, solo seis comunidades han presentado un crecimiento positivo en sus precios: Baleares, Andalucía, Valencia, Madrid, Canarias y Murcia. Por el contrario, el resto de regiones han presentado una caída de sus precios entre un 0,2% y un 5,9% desde principios de 2019 hasta el primer trimestre de 2020. Las comunidades más afectadas han sido Castilla y León, Galicia y Navarra, cuyos precios han caído en el último año entre un 4% y un 6%.
En el caso del crecimiento intertrimestral, la variación en este primer trimestre de 2020 fue más moderada, con nueve regiones que presentan un incremento de precio respecto al cierre de 2019. La Comunidad de Madrid es donde más creció con un 2,5% de incremento respecto al trimestre anterior.
Solo en 12 provincias, los precios de venta de las viviendas registraron subidas interanual. En el caso de Málaga, Alicante y Baleares, los valores crecieron más de un 6% respecto al año anterior, mientras que en Lugo, Cuenca y Salamanca presentan una caída entre un 8% y 9%.
Al igual que en las comunidades autónomas, el crecimiento intertrimestral es mucho más leve pero el número de provincias con un incremento de precio respecto al cierre de 2019 es mayor. Concretamente, 21 de las provincias presentaban un crecimiento en sus precios de venta respecto al trimestre anterior. En cabeza encontramos Madrid, Lleida y Soria, con un crecimiento intertrimestral entre 1,8-2,5%. Aquellas que sus precios bajaron más en el último trimestre fueron Cádiz, Lugo y Palencia.
Obra nueva versus segunda mano
En el primer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva se situó en España en 1.906 euros el metro cuadrado, con un precio promedio de 209.355 euros, según datos de Brains RE. Las comunidades que durante este primer trimestre encabezaban la lista de obra nueva con un valor de compraventa más elevado eran Baleares (3.064€/ m²), Madrid (2.801€/ m²) y País Vasco (2.765€/ m²), mientras que las que registraban valores por debajo de los 1.000 euros el metro cuadrado eran Extremadura (861€/m²), Castilla-La Mancha (888€/m²) y la Rioja (1.104€/m²).
En cuanto a las provincias, cuatro de ellas presentaban valores por encima de los 3.000€/m², hablamos de Ceuta, Barcelona, Islas Baleares y Gipuzkoa, seguidas por Madrid con un valor de obra nueva de 2.800€/m². Por el contrario, provincias como Cuenca, Toledo, Cáceres o Badajoz no llegaban a los 1.000€/m².
Si hablamos de provincias, son varias las que durante el primer trimestre del año han presentado un precio de segunda mano por encima del de obra nueva, entre las que destacan Cuenca (15%), Salamanca (9%) y Granada (7%).
«Provincias como Lugo, Ourense o Baleares, han tenido un valor muy similar en ambos precios, con diferencias poco notables. 19 de las provincias han presentado una prima en el precio de la obra nueva superior al 20% respecto el precio de segunda mano. Aquellas que presentan una mayor diferencia de precios son: Teruel (88,5%), Ceuta (60%) y Jaén (56,5%)», señala la data scientist de Brains RE.
En los últimos doce meses, las provincias donde más ha crecido el precio de la obra nueva fueron Melilla (con una subida del 39.9%), Jaén (25.6%) y Sta. Cruz de Tenerife (20.7%). Las provincias donde más ha sufrido el precio de la obra nueva en el último año fueron Ourense, Salamanca y Zamora con caídas de precio por encima del 20%.
Tiempo de publicación
El tiempo de publicación medio de una vivienda en venta en España en el primer trimestre de 2020 fue de 3,7 meses, según los datos recogidos por Brains RE.
Tan solo Madrid, Andalucía, Valencia y Cataluña están por debajo del tiempo medio de publicación de España, entre 3,2 y 3,6 meses. Las comunidades en las que lleva más tiempo la venta de una vivienda son Ceuta (5,3 meses) y La Rioja (4,7 meses).
Entre las provincias con un tiempo de publicación más bajo, figuran Valencia, Madrid, Granada, Málaga, Sevilla y Barcelona, con precios de publicación por debajo de los tres meses y medio. Por el contrario, las provincias con un tiempo de publicación más elevado son Teruel, Palencia, Cáceres y Ceuta.
«El tiempo de publicación de venta se ha reducido durante el último año gracias a una creciente demanda, pasando de 4,2 meses en el primer trimestre de 2019 a 3,7 en el primer trimestre de 2020, aunque no se descarta que, en lo que queda de 2020 y tras la crisis del coronavirus, estos tiempos comiencen a dilatarse», subraya Laura López.
Estructura del mercado de compraventa
El producto en venta copa casi 9 de cada diez activos inmobiliarios en venta en España. En concreto, en el primer trimestre de 2020, suponían el 87,7% del total de cuota del mercado, frente al 12,3% de las viviendas en alquiler.
La comunidad con mayor cuota de producto de compraventa es La Rioja con el 95,4% del total. Le sigue regiones como Navarra y Extremadura, con porcentajes por encima del 93%, mientras que Madrid y Melilla, el porcentaje de viviendas en venta supone el 74% y el 76% respectivamente.
Por provincias, Castellón y Álava, con más de un 96% de su oferta destinada a la compraventa, son los lugares con más porcentaje de producto destinado a su venta. Por el contrario, además de las ya mencionadas Madrid y Melilla, Barcelona y Las Palmas se sitúan también con menores cuotas de mercado destinado a la compraventa, con un 79,5% y un 81,8% respectivamente.
En España, la mayoría de los vendedores de vivienda optan por agencias inmobiliarias frente a la venta entre particulares, con un 85,5% del producto en manos de agentes inmobiliarios.
Las comunidades en el que el mercado está más profesionalizado son La Rioja, Baleares y Aragón, donde alrededor del 90% del producto de viviendas en el mercado de compraventa son gestionadas por profesionales. Por contra, las ciudades autónomas de Melilla y Ceuta destacan por una influencia mayor del particular en la gestión de la compraventa, llamando la atención las cifras de esta última, que indican muestran un mercado copado en su mayoría por particulares.
En términos de provincias, los mercados menos profesionalizados corresponden a Soria, Teruel, Valladolid y Jaén, que junto con las mencionadas ciudades autónomas, apenas alcanzan un 80% de cuota de mercado en manos de agentes inmobiliarios. Por el contrario, Córdoba y Ourense son las únicas provincias donde los profesionales manejan más del 90% del producto del mercado de compraventa.
Ilustración de portada: Juan Pablo González.
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