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B-exclusivas más leídas: La crisis inmobiliaria en China con el coronavirus

La inversión extranjera de fondos en inmobiliarias sufrió una caída del 77,2% durante los dos primeros meses del año y las transacciones de suelo descendieron un 36,2%.

Montaje sobre el crack inmobiliario en China
Fotografía: Max Ostrozhinskiy / Visual. Concepto y diseño: MIMA

Los primeros casos de coronavirus se remontan supuestamente a diciembre-, se originó en la localidad china de Wuhan un brote de un coronavirus denominado SARS-CoV-2, conocido popularmente como Covid-19, supuso el inicio de una crisis -primero sanitaria, después económica y social- en el país que se ha extendido rápidamente a nivel mundial. Su origen provocó que la mayoría de expertos pongan los ojos en este mercado para vaticinar qué puede ocurrir en el resto de economías mundiales.

¿Qué ocurrió con la economía china?

Las medidas adoptadas por el Ejecutivo para reducir las cifras de contagios repercutieron notablemente en la economía del país. En los dos primeros meses de 2020, la producción industrial cayó un 13,5% en tasa interanual por el cierre generalizado de las fábricas, su mayor descenso desde que se comenzara a registrar esta variable a principios de 1990, según la Oficina Nacional de Estadísticas de China (NBS) – por sus siglas en inglés.

La producción de la industria manufacturera también disminuyó un 15,7% y las ventas minoristas descendieron un 20,5% interanual. “La epidemia del nuevo coronavirus ha reducido la actividad económica en los dos primeros meses. Pero en general, las consecuencias a corto plazo son manejables”, ha explicado la NBS en un comunicado.

Sector inmobiliario

Los datos demuestran que el sector inmobiliario también se ha visto afectado por estas medidas. En enero y febrero, pico del Covid-19 en el país asiático, las transacciones y lanzamiento de nuevos proyectos se vieron frenados en una caída media que va desde el 15% al 40%. Así, la venta de inmuebles cayó un 35,9% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, mientras la superficie de activos vendidos descendió un 39,9%.

Pero el impacto más importante fue en la inversión y, concretamente, en la de origen extranjero. En los dos primeros meses, la inversión en desarrollos inmobiliarios alcanzó los 1.011.500 millones de yuanes (unos 132.000 millones de euros), un 16,3% menos que en los mismos meses de 2019, según los datos del Gobierno chino. En el caso de la inversión en activos residenciales, el descenso en plena crisis del coronavirus fue del 16%, del 17,8% en las oficinas. La inversión en locales comerciales fue la que registró el mayor descenso, un 25,6% menos. Si las transacciones a nivel general sufrieron un gran retroceso, más impacto tuvo las operaciones de inversores extranjeros. Así, la inversión extranjera de fondos para empresas de desarrollo inmobiliario sufrió una caída del 77,2%, bajando hasta los 1.200 millones de yuanes (unos 156,7 millones de euros), según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas del país asiático.

La parálisis en la actividad promotora se refleja en la superficie de nueva construcción: casi un 45% menos. Sin embargo, en estos dos meses de 2020 se pusieron en venta más de 530 millones de metros cuadrados, un 1,4% más que el ejercicio anterior.

En enero y febrero, la superficie total de suelo adquirida por las compañías inmobiliarias en China ascendió a 10,9 millones de metros cuadrados, un 29,3% menos que el año anterior, y el volumen total de transacciones de suelo alcanzó los 44.000 millones de yuanes (unos 5.753 millones de euros), lo que supone una caída del 36,2% respecto a 2019. En febrero, el clima del índice inmobiliario nacional fue de 97,4. Por lo general, el nivel más apropiado es 100, el nivel moderado está entre 95 y 105, el nivel inferior está por debajo 95 y el nivel superior está por encima de 105.

Inversión por tipología de inmuebles

Cifras en cien millones de yuanes y en %.

Volumen totalVariación
Transacciones de inmuebles8.203-35,9
Transacciones de activos residenciales7.198-34,7
Transacciones de oficinas300-40,6
Transacciones de activos comerciales517-40,6

Mercado residencial: menos proyectos y un 35% menos en ventas

De la inversión total en inmuebles en el país asiático, 731.800 millones de yuanes (95.700 millones de euros) correspondieron a activos residenciales, lo que significa un 16% menos que en los dos primeros meses del año anterior. La superficie de nueva construcción sumó 75,6 millones de metros cuadrados, una caída del 44,4%; mientras que la superficie de construcciones completadas en enero y febrero alcanzó los 67,6 millones de metros cuadrados, un 24,3% menos.

El suelo residencial vendido en este periodo también sufrió un descenso del 39,2%, similar caída que el volumen de venta de activos residenciales, que ha sufrido un retroceso del 34,7% en los meses más fuertes del coronavirus en China.

Oficinas, el sector más castigado

La inversión total en oficinas en China sufrió un descenso interanual del 17,8%. El impacto mayor queda más patente en los nuevos proyectos de oficinas: 3 millones de metros cuadrados, un 58% menos, el mayor ajuste por tipología de activos.

También la compra de este tipo de inmuebles sufrió un serio correctivo: la superficie de oficinas adquirida en este periodo alcanzó los 1,7 millones de metros cuadrados, lo que significa un descenso del 48,4%. Por volumen de venta, el retroceso es del 40,6%.

La inversión en locales comerciales, un 46% menos

En China, se invirtieron en enero y febrero 97.900 millones de yuanes (12.800 millones de euros) en locales, un 25,6% menos que en 2019. La superficie dedicada a nuevas construcciones de esta tipología de activos sumó 8,7 millones de metros cuadrados, una caída del 50,7%; mientras que la superficie de construcciones de activos comerciales terminadas en enero y febrero fueron de 10,4 millones de metros cuadrados, un 29,8% menos.

La superficie comercial vendida en este periodo alcanzó los 4,5 millones de metros cuadrados, lo que significa un descenso del 46%. El volumen de venta de activos de uso comercial rozó los 51.700 millones de yuanes (6.750 millones de euros), un retroceso también del 46%.

La región central, la más afectada

La provincia de Hubei y su capital Wuhan, ciudad del origen del coronavirus, forman parte de la región central. Esta ha sido la que más ha notado en su economía los estragos de la pandemia. En los dos primeros meses del ejercicio actual, la inversión en desarrollo inmobiliario alcanzó los 173.100 millones de yuanes (22.600 millones de euros), casi un 26% menos que el año anterior y la mayor caída de inversión por zonas.

Además, las adquisiciones realizadas en este periodo sumaron una superficie total de 84,7 millones de metros cuadrados, de los cuales, 21,4 millones de metros cuadrados se registraron en la región central. Esta cifra supone un 45,2% menos que el año anterior y la mayor caída en lo referido a regiones.

¿Qué pasará según los expertos?

A pesar de que en la mayoría de índices se vivieron caídas durante este periodo, los expertos coincidían en que era una crisis temporal y, por lo tanto, sus consecuencias tendrían impacto a corto plazo. «El nuevo brote de coronavirus es un suceso inesperado que tendrá un impacto material en el mercado inmobiliario a corto plazo», explicaba Cathy Huang, jefa de investigación de JLL en China Oriental.

“Las transacciones de inversión tardan varios meses en cerrarse, por lo que el impacto debería limitarse si el brote se reduce en 3 o 6 meses. Los volúmenes de transacciones pueden retroceder ligeramente en la primera mitad de 2020 a medida que algunos inversores toman la postura de esperar, ver y retrasar las transacciones en toda la región. Sin embargo, si el brote es de corta duración, esperamos que la demanda de inversión acumulada en China se libere en el segundo trimestre o la segunda mitad”, explicaban desde JLL.

Sobre la entrega de viviendas, la consultora destacaba en un estudio de evaluación inicial del impacto del coronavirus en el real estate asiático que «es probable que los lanzamientos residenciales se retrasen a través de muchos mercados, incluyendo China continental y Hong Kong, ya que el sentimiento se ve anegado por la incertidumbre».

«Durante la epidemia de SARS de 2003, el mercado de oficinas se benefició de una economía en auge y resistió la disminución de los precios de alquiler durante 3 trimestres antes de volver a crecer. No obstante, esta vez se espera una caída de los precios de alquiler y un mayor tiempo hasta su estabilización», señala Huang en el estudio mencionado.

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