Dar coherencia a las centenares de propuestas en materia de Urbanismo aprobadas en el Ayuntamiento de Madrid y, sobre todo, actualizar la normativa municipal, de 1997, a la nueva realidad del sector inmobiliario.
Éste es el ambicioso cometido que se marcaron desde el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, liderada por Ciudadanos, que han planteado para ello un cambio de las normas urbanísticas de la ciudad. «El plan general de 1997 no da respuesta a las necesidades actuales de la sociedad», asegura Mariano Fuentes, delegado de Desarrollo Urbano en el Ayuntamiento de Madrid. «Al no tener una nueva Ley del Suelo, decidimos hacer una modificación puntual del plan general y no una revisión de la reordenación urbanística. Se trata de dar coherencia a las normas urbanísticas y lograr una aprobación lo más consensuada posible», comenta.
Tras presentarlo este verano, los responsables del Ayuntamiento de Madrid se han reunido con diferentes actores del sector inmobiliario para explicar los cambios y consensuar entre todos el texto final. Éste es el caso del encuentro organizado por el Comité Rector del Instituto de Estudios Inmobiliarios Financieros donde representantes de algunas de las grandes promotoras y consultoras inmobiliarias del país, así como de diferentes patronales, plantearon al Ayuntamiento sus dudas y reflexiones de la nueva norma.
En este encuentro, los profesionales del sector alabaron mayoritariamente llevar a cabo la actualización, sobre todo, por la necesidad de regular los nuevos fenómenos como el coliving y el cohousing, así como las dark kitchen, los pisos turísticos y la creación de viviendas en locales comerciales en desuso. Para estos últimos, la nueva normativa plantea facilidades en su transformación pero también nuevas exigencias, como que la superficie mínima para una vivienda sea 40 en vez de 25 metros cuadrados, algo que no contenta al sector. «Existen ejemplos de arquitectura recientes, de arquitectos de indudable prestigio, que no serían autorizables con estas normas», aseguran desde el Instituto de Estudios Inmobiliarios Financieros.
«Tanto el coliving como el cohousing son modalidades residenciales, no es uso terciario de hospedaje», reconocen desde el Ayuntamiento. «Son nuevas formas de habitar. Lo mismo ocurre con las viviendas de 250 m2 en el centro de Madrid, que ya no tienen la demanda de antes, porque ese modelo de familia habitualmente se ha trasladado a la periferia», comenta Fuentes.
Establecer criterio único en todos los distritos para transformar locales en viviendas y solventar que una mejora de la eficiencia energética y del confort térmico de un edificio no suponga un cambio en la edificabilidad son otras de las novedades de las normas urbanísticas.
Convertir el dotacional en residencial
Desde el Ayuntamiento de Madrid reconoce la imposibilidad de acometer desarrollos en todos los terrenos que tienen en propiedad. Es por ello que han planteado a los promotores varias opciones, como utilizar los suelos dotaciones que tienen -y que están ideados para que las administraciones públicas creen allí inmuebles en beneficio de la comunidad como centros educativos o deportivos- en proyectos de vivienda social.
«Existe un exceso de espacio dotacional que hace las administraciones tengan demasiado espacio que no tienen ni medios, ni en tiempo ni en forma, para desarrollarlos», asegura Fuentes.
Sin embargo, desde el sector piden ir más allá, y que la colaboración público-privada no se quede solo en un determinado suelo, sino que se extienda a la regeneración urbana. «Existe interés por comprar manzanas enteras para llevar a cabo intervenciones de regeneración urbana pero para ello es necesario la colaboración de las Administraciones públicas con los promotores», comentó el Ceo de una de las grandes cotizadas.
«Como ejemplo, sería posible utilizar la figura del Plan Especial para rehabilitar o regenerar urbanísticamente un ámbito homogéneo, de una o varias manzanas, de forma similar a como se viene aplicando por el Plan General para el cambio de uso de un edificio. Esto permitiría alterar la ordenación pormenorizada de una zona manteniendo los parámetros de aprovechamiento y dotaciones, o incluso incrementando estos en un porcentaje establecido con las garantías y cesiones correspondientes, de forma análoga a como viene haciéndose ya para un solo inmueble», apuntan desde el Instituto.
Por último, otra de las novedades relevantes para la promoción residencial es el denominado factor verde, por el cual, a mayor superficie verde en un proyecto, se aplicará un ‘factor verde’ que permitirá optimizar el espacio libre de parcela.
