Nos centraremos aquí en los aspectos puramente técnicos, los que siguen cuando la decisión está casi tomada, los mantras habituales han surtido o no efecto (ubicación, ubicación, ubicación) y el precio está en los rangos que al inversor le parecen razonables. Hay un refrán ya manido: “Quien no acude a gotera, hace casa entera”, y esto mismo se puede proyectar en una inversión inmobiliaria, cualquiera sea su volumen, pero hay más, mucho más que ver.
Es necesario tener claro el propósito de la inversión, del que dependerán nuestras decisiones como inversores y las recomendaciones que hagan los expertos. El comprador podrá ser usuario o arrendador, querrá vender pronto o en el largo plazo. Tan importante será entonces el CapEx (el coste) que identifiquemos antes de cerrar la transacción como el que sea necesario planificar en función de la estrategia de salida (cambio de uso, devolución a origen, reposicionamiento del activo y mejora de calidades, etc.).
Sera necesario descartar riesgos legales (situaciones de fuera de ordenación, exceso de edificabilidad, posible litigiosidad vinculada a temas técnicos, cumplimiento con lo indicado en las licencias…), para los que será conveniente acompañarnos de un asesor legal.
El análisis de las licencias y cumplimiento normativo es clave. El cuerpo normativo en España es amplísimo y está en constante evolución, atendiendo tanto a la norma específica de la edificación (y sus acrónimos: CTE, REBT, RITE y otros más específicos), como a norma sectorial y en no pocas ocasiones la norma local y regional. Siempre que existan licencias en vigor y las oportunas revisiones obligatorias, como norma general el análisis debe hacerse atendiendo a la normativa en vigor en el momento de la construcción. Cuando la licencia no existe, o se tienen previstas transformaciones o mejoras, los escenarios se complican. Y aun cuando el edificio esté amparado por esta, podrán existir riesgos inaceptables para la seguridad de las personas y las cosas, vinculados a la estrategia contra incendios, que al comprador interesará conocer.
Existen mejoras vinculadas a la eficiencia energética (y su viabilidad y la normativa en desarrollo, como los edificios de consumo energético casi nulo; o las certificaciones verdes) en un momento de creciente preocupación por la sostenibilidad que también podrá ser necesario analizar.
En aquellos activos a desarrollar, bien porque sea ese el ánimo del inversor o analizado como posible alternativa en el medio o largo plazo, será necesario saber cómo (itinerario de licencias, limitaciones normativas), por cuánto (costes de transformación que podrán ser más o menos detallados, y que incluyan honorarios, licencias y contingencias), y en qué plazo (facilitando planificaciones ajustadas), asuntos todos que tendrán su importancia en su plan de negocio.
El estado del edificio y sus defectos y obsolescencias (que pueden ser evidentes o no), tanto en estructura, como envolvente (fachada, cubiertas), como acabados e instalaciones se traducirá con el resto de temas ya mencionados en un resumen de costes (el famoso CapEx) que identifique y coloque en el tiempo, en función de su relevancia, las inversiones necesarias. Hablamos también de desinversión, pues es igualmente importante para el vendedor identificar los riesgos técnicos del activo que redundará en una comunicación honesta con el comprador, especialmente en procesos estructurados de venta de activos o carteras, ya que permite reducir notablemente los plazos del proceso.
Todo esto es, al fin, una due diligence técnica, una auditoría independiente y compleja que analiza pormenorizadamente el activo para poder así mitigar, transferir o acotar los riesgos en las inversiones inmobiliarias y que, siempre que estén bien documentada y presentada de forma ordenada, se convierten en una poderosa herramienta de negociación a menudo traducida en un descuento en el precio final.
