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Así ve el mercado de la vivienda el Banco de España

El organismo apuesta por favorecer un incremento estable de la oferta de vivienda en alquiler para mitigar los efectos adversos que supone la desigualdad.

El Banco de España ha realizado un análisis sobre el impacto de la crisis sanitaria del Covid en el mercado de la vivienda en España. El organismo acaba de asegurar que mitigar los efectos adversos que supone la desigualdad también exige favorecer un incremento estable de la oferta de vivienda en alquiler.

Así, apuesta por favorecer un incremento sostenido de la oferta, lo que contribuiría “a evitar un aumento excesivo del precio de los alquileres”.

Jóvenes, perjudicados

En paralelo, ha dado a conocer un artículo, firmado por Pana Alves y Lucio San Juan, que parte de la premisa de que esta pandemia no ha trastocado una fase alcista del ciclo inmobiliario. “Llegó en un contexto de agotamiento de la fase alcista iniciada en 2014”, explica. Y se remite a que a mediados de 2019 ya se mostraba una suave caída de las compraventas, la moderada desaceleración de los precios y ralentización de la construcción.

Sus autores llaman la atención sobre los grandes perjudicados de la pandemia en el sector, los jóvenes, con menos capacidad para efectuar grandes desembolsos debido a la fragilidad del mercado laboral. “El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia también habría inducido cambios en la composición de los compradores hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas”, aducen.

Fuente: Banco de España

Precios acelerados a partir de junio

Así, los precios de las viviendas, sobre todo los de obra nueva, están mostrando una “mayor resistencia a la baja pese a la pandemia”, que “sí que está influyendo, aunque de forma muy heterogénea a escala regional”.

El organismo supervisor sí advierte un factor diferencial respecto a la crisis anterior y otros ciclos, señalando un impacto en el mercado mucho más suave que los de anteriores crisis. Desde su punto de vista, esto se debe a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de concesión de crédito más rigurosos.

De hecho, asegura que el precio medio de la vivienda nueva se ha acelerado en el segundo semestre de 2020, hasta alcanzar “un nuevo máximo en términos nominales, coincidiendo con una alta demanda y una reducida oferta en esta modalidad”.

No obstante, el Banco de España ha resaltado que, en términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa casi un 10% por debajo de su nivel máximo alcanzado en 2007. “Con todo, la información de las escrituras públicas correspondientes a los últimos meses apunta a un posible agotamiento de esta aceleración de los precios”, advierten los autores del artículo.

Las islas y la costa mediterránea la han sufrido con mayor intensidad “por su mayor atractivo turístico y las restricciones a la movilidad internacional, que complica las operaciones y, como mínimo, ha aplazado buena parte de ellas”.

Criterios endurecidos para créditos

Sobre la evolución del saldo del crédito para la adquisición de vivienda en 2020, precisan que el comportamiento de la actividad crediticia, junto con las moratorias de la deuda hipotecaria de las personas físicas, “han frenado el volumen de las amortizaciones”. Eso sí, aseguran que la crisis económica generada por la pandemia no se ha traducido en un aumento de los costes de financiación de la vivienda, sino que “estos han continuado descendiendo hasta alcanzar niveles mínimos históricos”.

En su opinión, la actuación del Banco Central Europeo, tanto a escala monetaria como financiera, ha contribuido al descenso de los tipos de interés medios aplicados a los nuevos préstamos para la compra de vivienda.

A pesar de ello, la institución dice que se observan indicios de un cierto endurecimiento de los criterios de aprobación y de algunas condiciones aplicadas a los préstamos. Para llegar a esta última conclusión, se basa en la Encuesta de Préstamos Bancarios, un cuestionario que rellenan los bancos y que deja entrever cierto cierre del grifo del crédito por el aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras.

El plazo medio de devolución de los préstamos se mantuvo en 2020 ligeramente por encima de los 26 años en el caso de las hipotecas a tipo variable, sin apenas cambios respecto a la evolución de los últimos años. Sin embargo, en las hipotecas a tipo fijo, el plazo medio de amortización siguió con su tendencia previa y se incrementó hasta los 25 años y medio.

Fuente: Banco de España

Reducción de las viviendas terminadas

En este mantenimiento de los precios también tiene mucho que ver el control de oferta en el mercado. El Banco de España ha puesto de relieve que en el conjunto de 2020 la cifra de visados descendió un 20% respecto a 2019, año en el que ya se mostraban niveles muy bajos, por lo que anticipa que habrá un número de viviendas terminadas “aún más reducido para los próximos dos años”.

Y ello, a pesar de que la vivienda nueva ha mostrado más fortaleza desde el verano, debido sobre todo a que ya estaban comprometidas antes de la pandemia. De hecho, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, en España hay previsto para este 2021 la finalización de 71.825 viviendas de obra nueva, repartidas en 3.342 promociones.

El artículo también señala que los indicadores de oferta muestran una pérdida de dinamismo en la parte final del año pasado y una prolongación de la atonía de la actividad constructora residencial a inicios e este año, como consecuencia de los nuevos desarrollos adversos acerca de la pandemia y de su impacto sobre la demanda de obra nueva.

Inversión en vivienda

Respecto a las compraventas, ha subrayado que también acusaron el impacto inicial del Covid, pero que se reactivaron e iniciaron una recuperación progresiva.

Así, en el conjunto de 2020 el volumen de transacciones se situó un 18% por debajo del de 2019. Aunque a lo largo de lo que va de año (hasta febrero), el número de compraventas es inferior al registrado en el periodo análogo del año anterior antes de la irrupción de la pandemia.

Así, según la institución, la evolución reciente sigue condicionada tanto por la continuidad de algunas limitaciones a la actividad como por del descenso de la confianza de los hogares y el empeoramiento de sus perspectivas sobre el mercado de trabajo y su acceso a la financiación.

La inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia y de su impacto en las perspectivas económicas de las familias, en un contexto en el que el recrudecimiento de esta en la parte final de 2020 propició el aplazamiento de proyectos que debían iniciarse.

En términos de la inversión en vivienda, el impacto de la pandemia está siendo similar al experimentado por las compraventas o los visados de obra nueva, con una caída en 2020 próxima al 17%. Y asegura que la inversión en vivienda en España, en términos de PIB, se encuentra nuevamente por debajo de la de la UEM.

Desplazamiento de la demanda

Según el Banco de España, la pandemia también ha podido acelerar alguna tendencia previa en la demanda de vivienda, como su reorientación desde los municipios más poblados hacia otros con menor densidad poblacional.

Pero apela a tendencias anteriores: “Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades, pero se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo”, estiman los autores del artículo.

Por otro lado, el informe destaca que las adquisiciones de vivienda de los ciudadanos extranjeros han mostrado una mayor debilidad que las compraventas de nacionales por las restricciones a la movilidad, pero que no se observa un impacto diferencial de la pandemia entre las nacionalidades extranjeras.

El alquiler, en caída de precios

En cuanto a los alquileres, el análisis de los economistas refleja que los precios han descendido en algunas áreas, lo que ha revertido su trayectoria al alza de los años anteriores, y que la pérdida de dinamismo de los precios del alquiler es mayor en algunas de las ciudades más grandes, debido tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda. Y detecta un desplazamiento de la demanda hacia municipios menos poblados, con precios más bajos.

El empeoramiento de la demanda del alquiler se debe, en su opinión, a la reducción de estudiantes que alquilan vivienda por el aumento de la educación a distancia y a que se ha producido un desplazamiento de la demanda hacia otros municipios menos poblados con niveles de precios más bajos. El debilitamiento de los precios también se explica por el empeoramiento del mercado de trabajo.

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