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Así son las primeras operaciones tras la pandemia

El sector inmobiliario español comienza a mostrar los primeros síntomas de reactivación tras la pandemia, con el cierre de varias operaciones, donde destaca el negocio del 'build to rent'.

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Ilustracion de Simone Hutsch.

El sector inmobiliario español -que aún no se había recuperado totalmente de la crisis que se originó en 2008- ha vuelto a sentir intensamente los efectos de una crisis sin precedentes, esta vez, de origen sanitario. Sin embargo, pasado el periodo de estricto confinamiento para frenar la pandemia del Covid-19, parece que el mercado comienza a reactivarse, pues ya se han registrado algunas operaciones inmobiliarias importantes.

Desde hace tres semanas hemos notado un importante incremento en el interés de los fondos en volver a retomar operaciones, buscar nuevas oportunidades y de hecho, estamos presentando activamente propuestas de inversión que muy probablemente
saldrán adelante en los próximos meses”, ha explicado a Brainsre.news Antonio Pan de Soraluce, managing director de Colliers en España.

En esta línea, Ivan Azinovic, socio responsable de Real Estate en EY, ha señalado que “las operaciones que se están cerrando actualmente son las que se habían quedado paralizadas al inicio de la pandemia -no nuevas transacciones-, aunque sí que notamos interés por parte de los fondos“.

Una de las operaciones más importantes ha sido el preacuerdo cerrado por la firma LCN Capital Partners con Mercadona para adquirir el portfolio de 36 supermercados que la compañía sacó al mercado el pasado marzo, tal y como adelantó Brainsre.news.. La cartera en venta de la empresa liderada por Juan Roig está valorada en unos 200 millones de euros.

Los supermercado que componen este portfolio, conocido como Cartera Orange, están repartidos por 13 comunidades autónomasAndalucía es donde se concentra mayor número de tiendas, con diez supermercados en venta, seguido de Cataluña con siete; cuatro en Madrid, tres en la Comunidad Valenciana -donde Mercadona comenzó su actividad y tiene su sede-, dos en País Vasco, Aragón y Castilla-La Mancha y el resto, uno.

El ‘build to rent’ despunta

Si los supermercados han captado el interés de inversores hasta ahora sin actividad en España, los expertos coinciden en que el negocio BTR es otro de los focos destacados de atracción. “El segmento de vivienda en alquiler es estratégico para los inversores y va a continuar la inversión en general y en concreto en build to rent. Va a continuar la actividad y en esta contexto el segmento va a ser protagonista”, ha manifestado Alberto Valls, socio responsable de Real Estate de Deloitte.

Este segmento ha registrado importantes operaciones post-Covid. Una de ellas ha venido de la mano de la gestora AXA IM-Real Assets. El brazo inmobiliario de la aseguradora Axa ha comprado a Tectum una cartera de 919 viviendas en régimen de protección oficial, destinada al alquiler (conocido como build to rent) ubicadas en la Comunidad de Madrid, por 150 millones de euros.

La operación, cerrada off-market, incluye siete activos en diferentes etapas de promoción. Únicamente uno de ellos ha finalizado las obras y está actualmente alquilado al 100%, tres están en construcción y otros tres acaban de recibir las licencias de construcción. Las fechas de entrega serán desde 2020 hasta 2022, transfiriéndose cada activo a AXA IM–Real Assets tras la finalización de la obra y estando alquilado al completo.

No obstante, la gestora no ha sido la única que se ha decantado por este tipo de activos. Pues la inmobiliaria cotizada Realia, controlada por el empresario mexicano Carlos Slim, ha adquirido dos parcelas para construir 195 viviendas en alquiler en la localidad madrileña de Tres Cantos. Realia invertirá 54 millones de euros en el desarrollo de las nuevas adquisiciones y en otra promoción de build to rent que la inmobiliaria tiene en la zona, con 85 viviendas. La compañía ha desembolsado 28,3 millones por los dos solares.

En cuanto a los activos que generan más interés, el managing director de Colliers, ha manifestado: “Por orden, el logístico -que apenas ha sufrido-, el BTR, oficinas y alternativos como residencias de estudiantes. En el sector hotelero, se plantean operaciones puntuales de oportunidad junto con otras en las que los precios se construyen sobre variables similares a las existentes hace tres meses, pero integrando el bache de los próximos 18 meses”.

En este sentido, Valls ha asegurado que a parte de la logística, las residencias de estudiante y el build to rent. También generarán interés “los hoteles cuando se comprueben las curvas de recuperación“.

Otras operaciones en Madrid y Barcelona

Según Ivan Azinovic, Madrid y Barcelona siguen siendo los principales focos de actividad e interés, dato que confirman las últimas operaciones. A finales de mayo, los hermanos Reuben, una de las mayores fortunas de Reino Unido, adquierieron 250 hectáreas de suelo junto al pantano de San Juan -en la localidad madrileña de San Martín de Iglesias- para construir un complejo con 650 viviendas y un hotel con 7.350 metros cuadrados.

La compra se ha realizado a través de la sociedad Reuben Brothers, controlada por los hermanos. Actualmente, sólo 90 de las 250 hectáreas adquiridas por los exdueños de la Ciudad Financiera del Santander tienen actualmente reconocimiento como uso urbano; pero el Ayuntamiento de San Martín ya ha dado la aprobación provisional al plan parcial para transformar dichos suelos, y ya trabajan en dar luz verde verde definitiva al desarrollo del nuevo complejo inmobiliario.

Por otro lado, la gestora inmobiliaria Conren Tramway ha adquirido un solar ubicado en las confluencias del paseo de Sant Joan y la avenida Vilanova, en el barrio del Eixample de Barcelona. La compañía va a levantar un edificio de 9.226 metros cuadrados, repartidos entre uso residencial, lo que supondrá unas 108 viviendas, y zona comercial. El importe de la transacción no ha trascendido.

Desde hace más de una década, estos terrenos pertenecían al grupo hotelero Hotusa, donde tenían intención de construir un singular hotel de lujo, pero finalmente ha optado por venderlo.

¿Cómo se ve el futuro?

En cuanto a las previsiones a corto plazo, “creemos que el volumen de inversión va a caer un 35% o un 40% respecto al año pasado. El segundo semestre será enormemente activo en la generación y análisis de oportunidades de inversión, como preámbulo de una frenética actividad de inversión del primer trimestre de 2021″, ha asegurado el directivo de Colliers.

Desde Deloitte han vaticinado que “va a haber operaciones entre promotores e inversores (equity y deuda) en los diferentes formatos -foward purchase, vehículos conjuntos en formato joint ventures, vehículos de promotores para alquiler financiados con fondos de deuda-. Después de verano habrá más intensidad en la actividad y se materializarán operaciones antes de fin de año”.

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