Durante 2021, se han culminado algunas de las mayores ventas de hoteles de la década. Solo hasta agosto, se han invertido el segmento hotelero 1.800 millones de euros, 800 millones más que en todo el año 2020. Previsiblemente, se alcanzarán los 2.500 millones, igualando la cifra de 2019; según confirma Bruno Halle, Head of Hospitality Spain de Cushman & Wakefield.
Esta cifra podría dispararse en el momento en el que las entidades financieras devuelvan la credibilidad al sector porque las mayores ventas de hoteles en 2021″se hacen a pulmón«, es decir, con equity.
A pesar del apetito inversor, el día a día del sector sigue pasando por dificultades: en Barcelona el 50% de la oferta hotelera está cerrada, con hoteles que llevan un año y medio cerrados; y en Madrid está cifra baja hasta el 30%-40%. Esto tiene un coste que, «en función de la tipología va de 500 euros a 1.000 euros por habitación», explica Halle.
La entrada de fondos en el país se debe a lo afectado que quedó por la pandemia. «Esto ha llevado a que los inversores a pensar en España como un objetivo de inversión. ¿Qué se han encontrado? Que ha sido muy difícil, aunque lleguemos a un año récord. Podría haber sido una carnicería que no se ha dado porque los inversores esperaban encontrar, en marzo de 2020 cuando llegaron, descuentos del 40%-50% en activos prime y no hay, no hay descuentos«, analiza el socio de Cushman.
A raíz de esta circunstancia, el interés se mantuvo: «El Covid ha brindado la posibilidad de encontrar activos buenos en una ciudad como Barcelona que era imposible encontrar nada porque nadie puede construir un hotel nuevo y porque han sido años buenos con ocupaciones por encima del 80%». Por el momento, han salido complejos urbanos, pero después de la campaña de verano, previsiblemente no muy buena, saldrán complejos vacacionales, asegura.
Las mayores ventas de hoteles en España en 2021, recopiladas por Brainsre.news, son:
Cadena Selenta (440 M)
La venta de la cadena Selenta y sus cuatro activos fue la mayor
operación de inversión hotelera formalizada durante el transcurso del año en el mercado español. Los activos adquiridos por Brookfield son el hotel Sofia Barcelona, Expo Barcelona, Don Carlos Resort & Spa (Marbella) y Mare Nostrum Resort (Tenerife). Pagó 440 millones por 2.200 habitaciones. Los gestores de Selenta se quedarán operando los alojamientos. Además, el fondo canadiense deberá inyectar 200 millones para labores de reposición.
«Este es un caso claro de que le pilló con un pie cambiado. Es un grupo hotelero con ubicaciones buenas y productos buenos. Estaba sobreinvertido en un momento de no entrada de tesorería y ha tenido que salir al mercado a por alguien que le acompañe en esta restructuración. Ha perdido los activos, pero sigue teniendo una gestora hotelera», explica el Head of Hospitality de Cushamn & Wakefield en España.
Hotel Madrid Edition (205 M)
El fondo de Singapur GIC y el fondo de pensiones holandés APG, a través de Archer Hotel Capital, realizaron una de las mayores operaciones de hoteles del mercado inmobiliario español en 2021. Aunque, inicialmente, planeaban pagar 220 millones por el Hotel Madrid Edition, tras el estallido de la pandemia, lograron rebajarlo hasta 205 millones. KKH Property Investors fue el vendedor y promotor de la transformación del activo.
El complejo Edition en Madrid tendrá 200 habitaciones. Su apertura está prevista para el último trimestre de este año, momento de finalización de las obras. Está situado en las proximidades de la Puerta del Sol y la Plaza Mayor.
Cartera de ocho hoteles (200 M)
Bankinter Investment, el brazo inversor de la entidad financiera, compró el 92,5% de una sociedad con ocho hoteles propiedad de Meliá. Bankinter pagó algo más de 200 millones de euros y Meliá se reservó un pequeño porcentaje de la sociedad, un 7,5%.
Los inmuebles implicados son: Gran Meliá Victoria (Mallorca), Meliá Tamarindos (Gran Canaria), Meliá Granada, Sol Beach House Menorca, Meliá Salinas (Lanzarote), Innside Bosque (Mallorca) Meliá Atlanterra (Cádiz) e Innside Zaragoza. Menos el último, todos realizarán una gran reforma.
«Son operaciones que va a gestionar Atom como Socimi que da liquidez a Meliá. Esto pone de manifiesto que las gestoras hoteleras están pasando a un modelo anglosajón mayor. Originalmente en España, en los años 60′ y 70′; el mismo operador era propietario: RIU o Barceló. A lo largo de los 90′ y 2000 empiezan a quitarse piedra para dedicarse a lo que realmente saben, la gestión», complementa Bruno Halle.
Hotel NH Calderón (125,5 M)
NH cerró la venta del hotel de cinco estrellas Barcelona Gran Hotel Calderón a LaSalle Investment por 125 millones. El hotel de cinco estrellas cuenta con 255 habitaciones en once plantas y una piscina en la terraza.
El Grupo NH seguirá explotando el hotel con un contrato de alquiler de 20 años prorrogable 40 más. Además, pagará una renta variable con un mínimo garantizado, que incluye determinados mecanismos de limitación de pérdidas.
Hotel Hesperia Presidente (125 M)
La familia Grifols cerró la adquisición del Hotel Hesperia Presidente de Barcelona por 125 millones de euros. Situado en la Diagonal con la calle Muntaner, antes era propiedad de una familia catalana. Ahora, los Grifols deberán llegar a un acuerdo con un usufructuario para poder explotarlo.
Es la segunda vez que este inmueble sale al mercado. Ya lo hizo en 2017 con un precio de salida de 80 millones, pero finalmente la operación no se cerró. En el proceso actual se interesaron varios fondos inmobiliarios nacionales e internacionales. El socio de Cushman & Wakefield explica la dificultad de la operación: «Es un activo complicado porque hay tres familias implicadas y cada una con sus rarezas como propietarios».
Hotel Bless Collection Madrid (116 M)
La compañía mexicana RLH Properties compró el antiguo Hotel Velázquez al Grupo Didra y Aina Hospitality. Pagó por él 116 millones, aflorando una plusvalía de 23 millones para el antiguo propietario, que gastó 63 en comprarlo y 30 en reformarlo.
El activo cuenta con 111 habitaciones, por lo que RLH paga más de un millón de euros por cada una de las habitaciones del Bless Collection. El complejo abrirá a finales de este año operado por Palladium.
Hotel Tryp Apolo Barcelona (96 M)
Meliá se alió con Schroders Capital para comprar el Hotel Apolo de Barcelona por 96 millones de euros y vendido por la gestora de fondos norteamericana Värde Partners. El activo cuenta con 314 habitaciones, situado en la zona del Paralelo.
Esta venta despertó el interés de varios fondos internacionales, en un proceso competitivo con mucho interés. Con un precio inicial de 90 millones, Brookfield fue elegido como finalista del proceso, al presentar la oferta más elevada: 96 millones. Finalmente, Meliá ejerció su derecho de tanteo, de la mano de Schroders Capital. Además, el fondo se compromete a meter capex para convertirlo en un establecimiento de su firma Inside.
Grand Hotel Central (94,08 M)
Único Hotels, propiedad de la familia Guardans, ha vendido el Grand Hotel Central de Barcelona por 85 millones de euros. Schroeders pagó 640.000 euros por cada habitación.
El activo está ubicado en la Via Laietana de Barcelona y dispone de 114 habitaciones.
Hotel Andalucía Plaza de Marbella (65 M)
Bain Capital Credit y Stoneweg Hospitality, a través de su joint venture hotelera, compraron el H10 Andalucía Plaza de 400 habitaciones ubicado en Marbella. A finales de año, renovarán el complejo, importe que se sumará al coste de adquisición fijado por fuentes del sector en 65 millones.
Hotel Via Castellana (40 M)
El family office Ibervalles adquirió el Hotel Vía Castellana a la Socimi Millenium por 40 millones, según desveló brainsre.news. A su vez, Ibervalles es propietario del 25% de la Socimi, con un 25% del capital social.
El inmueble cuenta con 228 habitaciones, tiene cuatro estrellas y lo opera el Grupo Hotusa.
Hotel Único Madrid (40 M)
La cadena de Pau Guardans vendió su activo Único Madrid por 40 millones a un inversor privado asesorado por Aiga Advisory. Bruno Halle describe está operación como «muy inteligente», al tratarse de una transacción sale & leaseback. Único se quedará operando el inmueble, con la posibilidad de comprarlo de nuevo. El socio consultado opina que tarde o temprano ejercerá esa opción de recompra porque ya dispone de liquidez para hacerlo y por el gusto del propietario por el activo.
El alojamiento dispone de 44 habitaciones, un jardín interior y el prestigioso restaurante “Ramón Freixa Madrid”.
BCN Urbaness Gran Ducat y BCN Urbaness Gran Ronda (30 M)
Renta Corporación cerró la compra de los hoteles BCN Urbaness Gran Ducat y BCN Urbaness Gran Ronda a la cadena de Ignasi Santacreu.
El BCN Gran Ducat está en la Ronda de Sant Pere 15, cuenta con 64 habitaciones distribuidas en seis plantas y tiene tres estrellas. Por otro lado, el hotel BCN Gran Ronda de la Ronda Sant Antoni número 49, dispone de 65 habitaciones y tres estrellas.
Hotel Senator Playaballena (25 M)
Pontegadea adquirió el hotel Senator Playaballena, en Rota. Hoteles Playa, antiguo propietario, recibió cerca de 25 millones. El complejo dispone de 324 habitaciones, spa y pequeño parque acuático.
Desde Cushman & Wakefield presentaron otras inversiones al family office de Amancio Ortega que descartaron.
Hotel H10 Itaca (20 M)
La cadena hotelera H10 ha vendido el H10 Ítaca, en Barcelona, en una operación de sale and lease back a largo plazo a un family office. La transacción se cerró en 20 millones, 200.000 euros por habitación.
H10 cuenta con una cartera de 60 hoteles en 19 destinos turísticos y suma más de 15.000 habitaciones.
Hotel Tryp Chamberí (18,5 M)
La lista de mayores ventas de hoteles de 2021 la cierra la Socimi All Iron compró el Hotel Tryp Chamberí a la familia Palacios por 18,5 millones de euros para convertirlo en apartamentos turísticos. El grupo familiar compró a su vez el activo a Millenium hace tres años.
El edificio dispone de una superficie de 3.452 metros cuadrados en 10 plantas, además de dos sótanos, en la calle José Abascal 8. El complejo será rehabilitado y convertido en 48 apartamentos con servicios de corta y media estancia.
