El Covid está teniendo todo tipo de consecuencias, y el mercado inmobiliario está padeciendo muchas de ellas. En lo que respecta al negocio de la vivienda de segunda mano, que copa el 80% de las transacciones en España desde la anterior crisis por tratarse de un mercado de reposición básicamente, los efectos parecen inexorables.
Los expertos consultados por Brainsre.news aventuran una caída de los precios de la vivienda usada que se notará entre el último trimestre del año y principios de 2021, «cuando la población sepa si sus ERTEs se convierten en EREs y la situación económica se clarifique, lo que afectará en negativo o positivo a la presión vendedora», precisa Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. En este sentido, el Banco de España ha revisado recientemente el impacto del Covid 19 en la economía, con una contracción de entre un 9% y un 15% este año tras haber caído un 5,2% en el primer trimestre y un paro del 24,7% en 2021, algo inédito desde 2014.
La consultora CBRE estima una moderación de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4%. Por el contrario, la vivienda de segunda se reajustaría de forma más pronunciada (en el entorno del 6%-7%). En la provincia de Madrid, se observaría un ajuste de precios en la obra nueva que rondaría el 1-2% y un impacto algo mayor en la segunda mano (4-5%). En Barcelona provincia, el precio en la obra nueva se ajustará un 2-3% y en la segunda mano un 5-6%.
De momento, la incertidumbre ya se ha dejado notar en los precios de salida (asking prices) de los vendedores. Así, en España sube un 1,3% la variación mensual del precio de la vivienda de segunda mano y cae un -1,1% su variación interanual, situando su precio en 1.878 euros/m2 en mayo, según los datos de Fotocasa. En tres comunidades se producen descensos mensuales: Madrid (-1,4%), Cataluña (-0,9%) y Cantabria (-0,1%).
Con este panorama, los expertos adelantan un fuerte descenso de las operaciones de compraventa y de los precios de la vivienda de segunda mano, sobre todo en zonas turísticas. Según los notarios, la compraventa registró una caída récord del 71% en abril.
La tasadora Euroval va más allá y estima que hasta 2023 el valor de las casas, especialmente las de segunda mano, no volverá a niveles similares a los de 2019. Sus previsiones son que el precio bajará el 3% este año, el 5,5% en 2021 y el 5% en 2022. La previsión más alarmista la da Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona; «Estamos en el prólogo de un declive que solo se hará evidente en septiembre; para fin de año, los precios habrán caído un 12%, porque esta será la crisis económica más aguda que hemos tenido».
Las caídas se dejarán notar no obstante, por zonas, las más golpeadas por el desempleo, donde la oferta puede ampliarse y donde la presión por vender haga bajar los precios. «Hay que tener en cuenta el decalaje entre la demanda y la oferta, con unos vendedores que tienen prisa por vender y otros que creen que el mercado aún es fuerte, y unos compradores que piensan ya en las ofertas», advierte Smerdou.
Y los descensos parecen seguros con el ajuste del mercado ante la incertidumbre. Un ajuste de precios que será «claro en el corto plazo para la vivienda de segunda mano y menor cuanto más prime sea la vivienda«, precisa Carlos Zamora, socio y director del Área Residencial de Knight Frank en España.
Pronto para la vivienda nueva
Para las casas de nueva construcción los descensos son más a medio plazo y de forma puntual, en resto de promociones o aquellos proyectos peor ubicados; y «nos consta que se están rediseñando promociones para atender a las nuevas demandas», asegura Zamora.
En el caso de la vivienda nueva, hay que plantearse que la oferta hoy se comercializa para entregar en año y medio como poco, con lo cual si ha habido descensos se notarán en las estadísticas notariales o registrales de ese periodo.
Las cifras oficiales de ventas de obra nueva recogen las unidades escrituradas y entregadas en cada año., aunque dichas viviendas iniciaron su comercialización entre dos y tres años antes de su entrega, por lo que no reflejan realmente la foto fija de este momento. «El 90% de lo que se entrega este año está vendido y un 50% de lo previsto para el que viene, con lo que el promotor de vivienda nueva puede plantearse las ventas con un ritmo mensual tranquilo», asegura el socio de Foro Consultores.
Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España, explica que “el impacto del Covid-19 en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas realizadas.
En esta línea, los expertos ya agudizan el olfato para contrarrestar la caída del comprador nacional. Como explicaba Antonio Pan de Soraluce, director general de Colliers International, en un reciente webinar de Excem Real Estate y Pininfarina, España aún tiene margen para aumentar su población de origen extranjero, que actualmente es del 13,9% de la población total (Eurostat, mayo de 2020), «si el sector inmobiliario sabe interpretar las nuevas demandas. Se prevé el surgimiento de nuevas oportunidades en el segmento residencial de lujo en lugares como la Costa del Sol, un destino muy demandado por su clima y estilo de vida».
Un 2019 de caída
Y hay que recordar que el problema viene de atrás. De hecho, a cierre de 2019 «Fotocasa detectó ya la primera caída (-1,3%) después de tres años de subidas ininterrumpidas del precio de la vivienda”, explica Anaïs López, directora de Comunicación del portal.
Desde el portal inmobiliario explican que “ya hace meses que avanzábamos que la evolución de los precios y la actividad en el mercado iba a ser mucho más moderada en 2020 respecto a las fuertes subidas que vimos durante los años anteriores, fruto de la desaceleración económica”. En general “la moderación en los precios seguirá durante 2020 como consecuencia del contexto macroeconómico nacional e internacional y es posible que empecemos a ver las primeras caídas en el precio de la vivienda”, explica la directora de Comunicación.
Herencias
Por último, y aunque menos impactante por volumen pero significativo por zonas, habrá un impacto en la oferta por el número de viviendas disponibles de herencias, tras el paso del Covid, que ha causado algo más de 28.000 fallecidos según las cifras oficiales, pero cerca de 40.000 según los datos de pensiones de la Seguridad Social y del INE, prevén los expertos.
