El 2020 finaliza con unas cifras muy diferentes a las previstas por los expertos del sector al inicio del año. La irrupción del Covid-19 ha azotado con fuerza a algunos segmentos como el hotelero o el retail y ha impulsado a otros como el logístico o el ‘build to rent’.
A pocos días de cerrar uno de los años más difíciles las consultoras auguran un 2021 marcado por el inicio de recuperación del sector hotelero, ajustes de precios y cargado de nuevas aperturas.
A falta de los datos definitivos, la cifra de inversión acumulada en el sector hotelero español hasta la fecha se sitúa en torno a los 700 millones de euros, con cerca del 40% transaccionado antes de marzo, según Colliers Internacional. «Muy alejado del volumen estimado en enero, que ascendía a 1.700 millones, sólo considerando las operaciones ya en curso en ese momento», ha explicado a Brainsre.news Laura Hernando, managing director de hoteles de Colliers en España.
Carlos Jauregui, socio de Strategy and Transactions de EY, reconoce que desde marzo la inversión hotelera ha sido muy limitada, pero que existe mucho apetito inversor por lo que se espera una reactivación de las transacciones a partir del segundo trimestre de 2021. «Tenemos constancia de un pipeline de operaciones potencialmente ejecutables por valor de más de 800 millones de euros y estimamos un volumen de inversión para 2021 por debajo de las cifras de 2019, que ascendió a 2.500 millones», ha matizado.
En 2021 se prevé una actividad inversora elevada, «motivada principalmente por la necesidad de venta de activos por parte de compañías hoteleras en situación económica delicadas que no hayan podido afrontar el golpe al turismo», ha asegurado David Alonso, head of Research en BNP Paribas Real Estate en España.
Nuevas aperturas en 2021
Respecto a las nuevas aperturas de alojamientos, las consultoras ofrecen datos dispares. Según Colliers, se prevén un total de 116 aperturas para el próximo ejercicio, que suman más de 10.000 habitaciones. Sin embargo, «es posible que alguna de estas aperturas se acabe produciendo en 2022 por los retrasos sufridos en estos últimos meses», ha recalcado Laura Hernando.
BNP Paribas RE, por su parte, desvela que está previsto que se inauguren alrededor de 65 activos en 2021. Mientras que EY en su informe The Hotel Property Telescope afirma que entre 2021 y 2025 se abrirán 130 nuevos proyectos en España con más 19.000 habitaciones.
Entre las aperturas destacan el Hotel Edition Madrid, el segundo hotel de la marca luxury-lifestyle de Marriot en España, ubicado en la antigua sede de Caja Madrid y que contará con 200 habitaciones. Además, existe un compromiso de compra de Archer Hotel Capital para adquirir el hotel llave en mano por 220 millones.
Asimismo, destacan las futuras inauguraciones del Mandarin Oriental Madrid, de Millenium en Bilbao y Sevilla, el hotel Hard Rock Atocha en Madrid, El Hilton Fira Hotel Forum en Barcelona y el Hilton Marbella, entre otros.
Por el contrario, las consultoras coinciden en que 2021 no estará marcado por el cierre masivo y permanente de hoteles. Los expertos advierten de que no se ha observado ninguna tendencia hacia el cierre permanente, ni creen que vaya a dar en el futuro. Prevén que los establecimientos que operaban con normalidad antes de la crisis sigan haciéndolo una vez se inicie la recuperación.
No obstante, «la crisis puede motivar cambios en la gestión o en la propiedad de algún activo e incluso en determinadas ubicaciones urbanas sí que pueda analizarse puntualmente el cambio de uso a residencial o residencia de estudiantes», han explicado desde Colliers.
Ajustes de rentas y precios
En cuanto a los precios, Juan Garnica, director ejecutivo de hoteles en Savills Aguirre Newman, ha asegurado: «Ya se han ajustado las rentas en un ejercicio de realismo de operadores y propietarios, y esperamos ver bajadas para 2021 e incluso un poco más allá».
En el mes de octubre, la tarifa media diaria (ADR) en España se situó en 64,28 €/noche, frente a los 85,77 €/noche del mismo mes de 2019. En este sentido, donde más se ha reducido esta tarifa ha sido en la Comunidad de Madrid (-49%), País Vasco (-30%) y Cataluña (-29%), según BNP Paribas RE. En este sentido, la firma prevé que los niveles de precio actuales se mantengan.
Al respecto, David Alonso ha apuntado que «la corrección de precios vendrá muy vinculada a la calidad del activo. En los inmuebles no estratégicos se espera una fuerte corrección, mientras que en los activos más prime el ajuste será más moderado».
Recuperación del mercado
En los últimos meses, se han dado varias fechas como el inicio de la recuperación de sector. Sin embargo, el repunte de casos y las nuevas restricciones de movilidad retrasan ese momento. Aunque la previsión varía por zonas y tipologías de hotel, por lo general, los expertos apuntan a 2023 como el año en el que se recuperarán las cifras de 2019.
En concreto, el directivo de Savills augura que el sector turístico tendrá una recuperación rápida en cuanto la movilidad lo permita, empezando por el vacacional a partir del segundo trimestre de 2021. «Mientras que la recuperación general de los niveles pre-Covid se producirá en dos o tres años, entre 2023 y 2024», ha afirmado.
Asimismo, Carlos Jauregui, socio de EY, apunta a 2023 como el año de la recuperación y espera que el segmento vacacional experimente una recuperación más rápida que el urbano.
Según David Alonso, Head of Research Spain BNP Paribas RE, teniendo en cuenta el fuerte impacto que está sufriendo el sector, «se prevé una lenta recuperación, pudiendo llegar a los niveles de actividad registrados en el 2019 en el año 2024».
Por su parte, la managing director de hoteles de Colliers Internacional en España, ha desvelado que a nivel de inversión «la realidad es que estamos viviendo desde marzo un interés en niveles máximos de los inversores en estar al tanto de la evolución del sector y de posibles oportunidades de compra», además ha afirmado que este interés ha ido creciendo.
