Tanto Caixabank como BBVA Research creen que el grueso del ajuste en el sector residencial se producirá en la primera mitad del 2021, dejando como incógnita la recuperación para el verano.
«La segunda oleada del virus nos ha llevado a revisar las previsiones a la baja para 2021, si bien los recientes avances en el plano sanitario aportan notas de esperanza», explica Judit Montoriol Garriga, economista de Caixabank. «Es posible que con el impulso de la actividad que se espera con la llegada de las vacunas y de los fondos ligados al NGEU (Next Generation EU), el sector pueda ser uno de los líderes en la recuperación», apunta Miguel Cardoso, economista jefe del banco.
El presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y vicepresidente de CEOE, Íñigo Fernández de Mesa, ha aportado una visión esperanzadora, al argumentar que «el potencial aumento de la movilidad con las vacunas y la inyección de los fondos europeos«, ‘fortalecerán‘ un sector que en su opinión, no ha sido afectado en exceso.
Recuperación en K
Aún así, el último informe de Coyuntura Económica del IEE dibuja una recuperación de la economía española en forma de K, que «no llegaría a ser completa posiblemente hasta 2023 y que será desigual por sectores y regiones», precisa el que fuera secretario de Estado de Economía en 2014.
El IEE prevé una caída del PIB del 11,3% este año como consecuencia de la crisis del coronavirus, elevando la tasa de paro al 15,9% y el déficit público al 13% del PIB, al tiempo que prevé una recuperación parcial en 2021, cuando la economía crecerá un 6%, aunque la tasa de paro será del 18,8% y el déficit del 9,5% del PIB.
Aún así, las compraventas de vivienda y los visados de obra nueva han recuperado gran parte del terreno perdido en el tercer trimestre de 2020, «una tendencia que prevemos que se afiance en 2021», señalan desde Caixabank.
El precio de la vivienda, que hasta la fecha ha mantenido una evolución débil pero sin llegar a registrar ajustes pronunciados, «esperamos que mantenga una tónica similar en los próximos trimestres, y es probable que cierre 2021 con un descenso de alrededor del 2%».
Las previsiones de Caixabank
BBVA: Recuperación a partir del verano
El departamento de Análisis del banco señala que los primeros seis meses de 2021 vendrán acompañados de más caídas tanto del número de compraventas como de precios. Sin embargo, «el escenario podría mejorar en el segundo semestre».
«La venta mensual de viviendas se sitúa en torno a los niveles de 2019, tras la corrección sufrida durante la primera etapa de confinamiento al inicio del covid-19. En el tercer trimestre de 2020, el PIB se contrajo un 8,7% respecto al mismo período de 2019 y la venta de viviendas aumentó un 4,0%, avanza la entidad. «En España, estamos acostumbrados a que la vivienda sea causa de una recesión y de las últimas invitadas a la recuperación. Por lo tanto, el repunte de las compras ha sorprendido por su vigor», precisa Miguel Cardoso, economista jefe del banco.
Una de cal y otra de arena, porque Cardoso advierte, de que los factores que estarían sosteniendo la recuperación de las ventas «parecen temporales, no compensan las caídas observadas en el confinamiento y, eventualmente, el empeoramiento de los fundamentales (rebrotes, restricciones a la movilidad, caídas en el ingreso) puede dar paso a un nuevo descenso en las ventas«.
Segunda mano y la demanda extranjera
En términos similares se expresa sobre los precios de la vivienda. Para este año prevé una caída de precios media anual cercana al 1,5%, derivada principalmente del mercado de segunda mano, mientras que prevé una estabilización y ve «posible una recuperación hacia la segunda mitad de 2021».
El servicio de estudios de la entidad financiera cree que la mejora económica, el restablecimiento del empleo y las favorables condiciones de financiación para la compra de vivienda serán los principales impulsos del mercado de la vivienda durante el próximo año.
Aunque también alerta de que tendrá factores en contra: principalmente, la elevada incertidumbre en torno a la resolución de la pandemia y la lenta recuperación de la demanda extranjera, que en los últimos años ha protagonizado más de un 10% de las transacciones en España.
Así, el freno de las compraventas por parte de extranjeros afectará a los precios de las comunidades autónomas con más demanda extranjera y un mercado más fuerte de segundas residencias, que serán las regiones donde más se abarate la vivienda.
La mayor caída, de Fitch
La agencia de calificación de riesgos Fitch es quien dibuja el peor escenario hasta la fecha. Con el estudio de la situación del mercado inmobiliario de dieciséis grandes economías del mundo, ha concluido que España y el Reino Unido van a registrar una caída más fuerte debido a la destrucción de empleo derivada de la pandemia.
Añade además la reducción del turismo durante este año, que «añadirá presión a la demanda de los inversores en la costa española». Así, el precio de la vivienda en España caerá entre un 4% y un 6% durante el próximo año, para estabilizarse en 2022, según sus previsiones.
«El mercado hipotecario está viéndose afectado por los débiles fundamentales del mercado laboral, con casi el 40% de la población activa en trabajo temporal o por cuenta propia, y una tasa de desempleo que aumentará hasta el 19,2% para finales de 2020 (desde el 13,7% del pasado enero) bajo nuestra previsión macroeconómica», señala en el ultimo estudio de la agencia crediticia, que en España tiene a Ricardo García como director para las proyecciones residenciales y finanzas estructuradas.
Inversión al alza en vivienda
Pese a ello el entorno de bajos tipos de interés sigue animando a la compra, tanto para uso propio como inversión en alquiler, una oleada que recorre Europa, ante la paradoja de una creciente demanda joven o con salarios bajos que no puede acceder a la adquisición. Según un informe de Savills, la inversión cross-border en residencial en alquiler también ha crecido hasta los 46.000 millones de dólares y el capital transfronterizo representa el 22% de la inversión total en el sector.
Isabel Schnabel, economista y miembro del Comité Ejecutivo del BCE, explicaba hace unos días que «un entorno de tipos de interés bajos hace que la inversión en vivienda sea relativamente atractiva en comparación con otras clases de activos alternativas. Pero debemos ser conscientes de que puede generar riesgos para la estabilidad financiera y dificultar que las personas puedan pagar una vivienda».
El otro negocio, en opinión de los economistas de Caixabank, está en la rehabilitación de viviendas con objetivos medioambientales, «que puede impulsar el sector durante los próximos tres años», según sus previsiones.
Sostenibilidad
Aunque siempre ha sido el patito feo de las prioridades de las empresas, la pandemia ha puesto en el punto de mira el concepto de sostenibilidad. Si ya algunos fondos de inversión y de pensiones exigían cumplir determinados criterios de sostenibilidad a la hora de invertir y conceder financiación, esta exigencia ya forma parte de la nueva normalidad, evidente en el caso de proyectos de oficinas y, como vemos, en los criterios de reparto de los fondos europeos.
«Dentro de este escenario, los factores ESG adquieren un valor añadido este 2020. Es innegable que estamos ante una etapa de crisis, pero también es una oportunidad para abordar las amenazas relacionadas con el cambio climático en concreto y de la sostenibilidad en general», señalaba en la presentación del estudio Global Institutional Investor Survey de EY, Alberto Castilla, socio de EY responsable de Climate Change & Sustainability Services.
«Los inversores precisan de una mayor estandarización y rigurosidad de los datos no financieros porque contribuye a reforzar la confianza y credibilidad en las empresas y en los mercados. Las organizaciones más concienciadas con los factores ESG tendrán más posibilidades de recuperarse tras la crisis al favorecer la creación de valor a largo plazo”, precisa el directivo.
Así, el estudio realizado, por EY Climate Change and Sustainability Services (CCaSS), revela «que las empresas que ignoran las expectativas de los inversores podrían ver aumentado su perfil de riesgo, lo que podría afectar a la capacidad de acceder al capital«.
Se trata de un consejo nada desdeñable en un mercado inmobiliario que ha pasado a ser campo de negocio de fondos de inversión internacionales e institucionales.
Así, el 83% de los inversores considera necesario establecer un nuevo enfoque formal para «comunicar el valor intangible de una entidad para así evaluar su valor a largo plazo». Y un 43% de los inversores señala a la industria tecnológica y de comunicaciones, seguido del retail, como los sectores que están liderando el reporte ESG.
Brainsre.com Plataforma de Big Data inmobiliario
Las promotoras estiman finalizar 20.551 viviendas en España, distribuidas en 1.061 promociones, varias de ellas de cientos de unidades. En el momento del decreto del estado de alarma, en España había 4.809 promociones en marcha y un total de 131.471 viviendas, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
De éstas, casi 57.000 tenían como fecha estimada de entrega este año 2020. «La actual coyuntura desatada a raíz de la pandemia del Covid-19, plantea muchas dudas sobre cómo afectará este hecho al sector inmobiliario. A pesar de la difícil situación, el sector se muestra fuerte, ya que la mayor parte de nuevos proyectos se siguen desarrollando y, por otra parte, parece que se están cumpliendo en una amplia mayoría de los casos los plazos de entrega previstos», explica María Moreno, data scientist de Brains RE.
