En España, hay 1,6 millones de estudiantes universitarios y de postgrado repartidos por la geografía, con una importante concentración en Madrid y Barcelona según un informe de la consultora inmobiliaria JLL. Esta cifra supone un incremento del 0,9% respecto al curso anterior, con un ascenso del 0,6% en alumnos de grado, 2,3% en máster y 1,6% en doctorados.
De este millón y medio, la consultora considera que el 40% de estos estudiantes necesitan alojamiento (526.363 estudiantes), sin embargo, tan solo existen 94.057 plazas para alojarlo. Una cuantiosa oportunidad que no ha pasado desapercibido para operadores internacionales e inversores que han decidido apostar por el creciente negocio inmobiliario de las residencias de estudiantes en España.
Según el informe Telescope de EY, actualmente existen 48 proyectos en desarrollo en España, con más de 15.300 camas, y una inversión de 1.200 millones de euros. Según los datos de la Big Four, supone un 6% del peso total de la construcción inmobiliaria y, de ellos, estiman que 26 estarán finalizados en 2021, 15 en 2022 y 7 en 2023.
Entre estos proyectos, figura el de Andormis Spain que, a través de Grupo San José levantará 454 habitaciones en Granada. También destacan planes de construcción como el de la promotora Impar para construir en Salamanca o el de VStudent para edificar la mayor residencia de Andalucía.
Otros grupos inversores como Stoneweg, ya han inaugurado en este 2020 sus proyectos de residencias de estudiantes. Concretamente, en septiembre, abrió una residencia en Pamplona, después de reconvertir el antigua Hotel ACPamplona
Según JLL, se prevé que en el mercado español haya un crecimiento del 23,7% de la oferta hasta 2022, pero solo supondrán 22.291 camas.
Grandes operaciones durante 2020
Miles Leonard, socio de Valuation & Advisory de Cushman & Wakefield España, afirma: «A pesar del Covid en 2020 ha habido mucho interés durante y mucha actividad en este segmento«. También cree que el sector se mueve en un entorno de inestabilidad debido a la política que cada universidad mantiene respecto a la pandemia. Refiriéndose a los precios, no considera que hayan bajado: «Los vendedores saben que el año que viene volverán a una situación más normalizada y ya no tendrán que aceptar rebajas».
El grupo inversor más destacado del año ha sido Greystar. La firma, que en la actualidad suma más de 9.000 camas a través de su operador Resa, protagonizó la mayor operación del año, al adquirir junto con Axa y CBRE GI, cuatro residencias por 145 millones, ubicadas dos de ellas en Madrid, una en Valencia y otra en Málaga. También, dos meses antes, el fondo de activos inmobiliarios compró una residencia en Bilbao.
Otra operación destacada fue la realizada por parte de Temprano Capital Partners, que compró una residencia de estudiantes con 215 camas en Madrid.
La recuperación para 2021/2022
Las situación de las residencias de estudiantes en 2021 será similar a la de este año por pertenecer al mismo curso académico, señalan los expertos. Tanto en el caso de proyectos en construcción como de inversión en general, la mayoría del sector considera que habrá desinversión y retrasos. El 82% de los futuros desarrollos han sufrido recesos y el 55% verán afectados su proyectos, según reza el informe de JLL. En referencia a posibles sobrecostes, hay división en el sector: la mitad piensa que se mantendrán estables, una cuarta parte que subirán y otra cuarta parte, que por el contrario bajarán.
Los expertos reconocen una caída en las reservas para el curso vigente. El 65% detectaron bajadas, pero la situación se acentúa con los estudiantes internacionales. En este ámbito, los operadores son pesimistas porque un 67% han reducido sus reservas, incluso, un 27% de ellos afirma que tienen caídas de más de un 50%. El estudio de EY señala que los bancos tradicionales y fondos de deuda están expectantes por conocer la evolución en la tasa de ocupación para evaluar acometer proyectos de restructuración de la deuda inicialmente planteada.
Miles Leonard cree que habrá una situación más normalizada para el inicio del próximo curso, en otoño de 2021. El socio de Valuation & Advisory de Cushman & Wakefield señala: «Es una carrera para intentar montar una plataforma con 2.000-3.000 camas en todo el territorio nacional con activos en las principales ciudades universitarias». A partir de hacer crecer sus respectivas plataformas buscan conseguir economías de escala.
Madrid, la más cara y la que más estudiantes recibe
Analizando por ciudades, Madrid alberga a 355.602 estudiantes, según el estudio de JLL. Estos estudiantes cuentan con una oferta en la región de 18.628 camas, pagando de media 804 euros al mes. Esta cifra excluye manutención y comidas, aunque en la mayoría de casos el régimen de dietas es obligatorio incluirlo en la factura, auméntala hasta cifras cercanas a 1.000 euros.
Su homóloga Barcelona es la segunda ciudad de España con más estudiantes y camas. Con 176.877 estudiantes y 10.811 camas, tiene prevista la construcción de 4.330 más; casi un 10% más de las que tiene Madrid. El precio medio excluyendo manutención es un 4% inferior al de la capital, 773 euros al mes.
En el resto de ciudades «universitarias» del país se aprecia la tónica general de falta de alojamientos en proporción con el número de estudiantes. Destaca Valencia con solo 3.411 camas para más de 100.000 estudiantes. Hasta el momento, Sevilla es la que más proyectos tiene con 3.413 nuevas habitaciones y Salamanca es la ciudad más barata para estudiar con un coste medio mensual de 470 euros al mes.
¿El coliving como competencia?
El coliving ha llegado a España con intención de prosperar, pero dentro del segmento de las residencias de estudiantes es un tema que no preocupa desde un punto de vista de competencia. Miles Leonard considera que el potencial usuario de un coliving no es un estudiante de grado: «El coliving es un concepto muy fluido. El modelo va más encaminado hacia jóvenes profesionales o estudiantes que están culminando su formación con un MBA o un doctorado». Además, añade que «es un terreno muy nuevo y todavía no hay la actividad que sí resalta en residencias de estudiantes».
Las operaciones más destacadas en este sector se concentran en Madrid y Barcelona. Aún así, Marjal invirtió en los meses de verano 6 millones de euros para la construcción de un complejo compartido entre coliving y coworking. Este modelo mixto en Alicante estará integrado en un edificio de siete plantas y más de 2.500 metros cuadrados. En diciembre, la Generalitat de Cataluña aprobaba, a golpe de decreto, una nueva legislación que permitiese la construcción de este tipo de viviendas.
Durante 2020 también nacieron diferentes iniciativas entorno a este modelo. Live4life lanzó su nueva plataforma de coliving El Campus, después de realizar una prueba piloto en Valencia. Entre los proyectos para los próximos años destaca el de Corestate, que planea construir 210 apartamentos en Madrid; y el de DoveVivo, que ha adquirido Oh My Place! y un proyecto para gestionar un edificio de 1.600 metros cuadrados situado también en el centro de Madrid.
