Las políticas de regulación del alquiler, con el objetivo de proteger al inquilino y controlar el incremento de precios, no son únicamente españolas. En general, todos los países de Europa tienen algún tipo de legislación para contener la subida de rentas.
Así, la mayoría de ciudades europeas posee una normativa que es más estricta para nuevos contratos de alquiler en el stock existente, mientras que se proporciona mayor flexibilidad para las viviendas de nueva construcción o rehabilitadas.
Cómo es el parque
España va con retraso respecto a las dimensiones del parque de vivienda, y más en lo que atañe a vivienda social. Javier Rodriguez Heredia, presidente de Lazora, lo describe así. «El parque de alquiler en España no solo tiene un déficit de más de 2,35 millones de viviendas frente a la media europea, sino que además tiene una estructura muy poco equilibrada».
Se trata de un parque atomizado de vivienda libre financiado con ahorro privado (el 97% del parque frente al 65% de la UE). «Lo que nos deja un parque de vivienda social y protegida asequible totalmente insuficiente (del 3% frente al 35% de la media de la UE)», precisa el presidente de la promotora.
Y es que España cuenta con un parque de vivienda social compuesto por 452.040 unidades, lo que representa el 2,5% del total de viviendas principales. Este porcentaje está seis puntos por debajo de la media de los países de la Unión Europea, situada en el 9,3%, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Un problema de demanda
Aún así, el problema no es únicamente español. El informe European Multifamily, elaborado por Savills Aguirre Newman, señala la ‘incipiente’ preocupación en Europa respecto al impacto de la inversión institucional en la accesibilidad a la vivienda en alquiler.
La consultora advierte de que algunas medidas gubernamentales pueden provocar efecto ‘adverso’, ya que «disuaden de la producción de nuevas viviendas para equilibrar la oferta».
Así, en algunas ciudades como Ámsterdam, Dublín, Madrid y Barcelona, el sector público está colaborando, o lo intenta, con inversores y promotores para ofrecer más viviendas asequibles. En particular, mediante la oferta de terrenos excedentes con incentivos a largo plazo.
Y el apetito por comprar o promover desarrollos destinados al alquiler privado no es solo español. La gestora alemana de fondos Patrizia compró a primeros de año un desarrollo de viviendas de alquiler en Londres por 45 millones; QuadReal ha invertido 600 millones en vivienda de alquiler de Realstar en la capital británica.
España, quinto país por inversión
Pero parece que en España, que es ya el quinto país de Europa con más inversión en residencial de alquiler, el mayor dinamismo está viniendo por la vía de la promoción privada. El ejemplo más reciente lo acaba de protagonizar la compañía Lazora, que ha sumado a su cartera otras 450 viviendas de alquiler protegido ubicadas en el distrito madrileño de El Cañaveral.
«La necesidad de vivienda de alquiler en España, sobre todo social y asequible, ya era muy grande antes del inicio de la pandemia. La crisis está acrecentando aún más la necesidad a corto plazo de generar vivienda a precios asequibles para poder ofrecer soluciones a familias con rentas moderadas y a los jóvenes», explica Javier Rodríguez Heredia.
«El sector de la promoción y la inversión también está empezando a ver la vivienda asequible como un sector en el que generar retornos estables con impacto social positivo», aseguran en la consultora.
Promotoras al alquiler
Hay promotores que han decidido desarrollar una línea de negocio de promoción destinada al alquiler, en muchos casos en zonas de precios más asequibles, como Aedas Homes en El Cañaveral, o AQ Acentor en Valencia. «En lo que respecta a la negociación con la empresa promotora, la principal dificultad es la idoneidad de una ubicación para el desarrollo de producto residencial en alquiler», precisa Sergio Gálvez, director general de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes.
La compañía cotizada cuenta ya con 9 proyectos -acuerdos de venta cerrados- y más de 1.100 viviendas repartidos por toda España: Alcalá de Henares (2), Madrid capital, Torrejón de Ardoz, Valdemoro, Alicante, Mislata, Valencia y Hospitalet de Llobregat. «Una de estas promociones ya está incluso entregada a Ares Management en Torrejón de Ardoz (103 viviendas) y el segundo lo daremos el próximo verano en Alcalá de Henares», cuantifica el director general de Aedas Homes.
Cómo lo afrontan en Berlín, París…o España
En ciudades como Berlín, con el mismo problema de España –poca oferta y elevados precios-, se congelan las rentas durante un lustro para poner freno a la especulación bajo amenaza de multa. Los inquilinos podrán exigir una rebaja si el alquiler supera unos límites prefijados.
Con esta medida, las autoridades pretenden ganar tiempo para aumentar el parque de alquiler social y combatir el imparable aumento de los alquileres, que ha convertido a la capital alemana en la ciudad donde los precios han crecido más rápidamente. Esta medida no es nueva en la ciudad; aunque ni con subvenciones ni con límites de un 10% se ha logrado frenar la escalada de precios.
París ha establecido precios de referencia por barrio, con lo que no se podrán establecer rentas superiores en un 20% a su respectivo índice, que también tiene en cuenta el número de habitantes y el año de construcción. Si el inquilino constata que el precio es superior al límite permitido, puede acudir a la justicia. El objetivo es que los propietarios no encarezcan en exceso el arrendamiento cada vez que se produzca un cambio de inquilino.
Comparativa regulación alquiler en ciudades europeas
Fuente: Savills Aguirre Newman
En España, se intenta actuar en varios frentes a la vez. Por un lado, controlando el incremento de precios, con la puesta en marcha de un índice. Con respecto a la protección del inquilino, estableciendo una serie de salvedades y moratorias para evitar desahucios. Estas medidas bordean el conflicto con los okupas, al difuminar legalmente el concepto de okupación, y han sido muy contestadas por la opinión pública.
Por el lado de la demanda, el Gobierno central está dejando a comunidades y ayuntamientos que gestionen concursos o conciertos con la promoción privada para desarrollar vivienda en alquiler asequible en suelos públicos.
Seguridad jurídica
En lo que concierne a su actividad, el Gobierno de Pedro Sánchez se debate entre las sanciones a propietarios que no pongan oferta en el mercado y un control regulatorio de precios, a incentivos fiscales a los arrendadores.
Esta indefinición, que se ha traducido en continuos retrasos en la nueva Ley de Vivienda, tiene su origen en el enfoque diferente de los dos socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos. «Esperamos que los políticos acierten en sus decisiones y desde la promotora nos ponemos a disposición de todas las administraciones para transmitirles nuestra experiencia sobre el funcionamiento del mercado», apunta al respecto Sergio Gálvez.
La clave para captar el capital internacional es la seguridad jurídica. «Este es un sector en el que las rentabilidades son bajas (en torno al 2-3% de rentabilidad neta) por lo que las inversiones se mantienen a largo plazo, y para ello, es necesario tener un marco jurídico estable», explica el directivo de Lazora.
Así, reclama ponerse a trabajar «con urgencia» en un plan de vivienda a largo plazo, de amplio consenso político y sectorial, «que garantice la seguridad jurídica necesaria para atraer el ahorro institucional preciso para financiar la construcción de las viviendas que necesitan y van a necesitar los españoles y su mantenimiento en alquiler a largo plazo».
Índices de rentas
Otro de los puntos más criticados por economistas y profesionales es el uso de la referencia a un índice para calcular el incremento de rentas. Varias ciudades han establecido un comparable de rentas a nivel local como referencia para los precios y en la mayoría de los casos no puede superarse (ver cuadro).
En lo concerniente a la revisión de los alquileres, en gran parte de los mercados se vincula directamente con la inflación. «Actualmente, la regulación se está endureciendo en ciudades como París, Berlín, Ámsterdam y Copenhague», señala el informe de Savills. Por otra parte, -sugiere el estudio- el control del incremento de las rentas «puede brindar seguridad tanto a los inquilinos como a los inversores al saber a qué atenerse».
Brainsre.com Plataforma de Big Data inmobiliario
En el último trimestre de 2020, el precio medio de vivienda en alquiler en Madrid capital se elevó a 14,7 euros por metro cuadrado al mes. Cifras que siguen siendo muy elevadas si comparamos con el alquiler medio en España, que fue de 10,2 euros el metro cuadrado al mes. Teniendo en cuenta el importe mensual, la media nacional alcanzó los 993 euros; mientras que en la capital ascendió a los 1.243 euros, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.
A pesar de ser valores muy por encima de otras ciudades españolas, la crisis económica originada por el Covid-19 ha afectado significativamente a los precios de viviendas en alquiler. En Madrid capital, se ha registrado una caída trimestral del precio de un 2,6% y de un 5,7% en tasa interanual. Así, la ciudad encadena tres trimestres consecutivos con bajadas en los precios de alquiler. Si hablamos de mensualidades, el importe ha caído más de 260 euros al mes desde marzo de 2020 (unos 3.120 euros si hacemos el cómputo anual).
Según los datos de la plataforma, el precio medio del alquiler de vivienda en Barcelona ascendió a 15,8 euros al mes, con un importe medio de 1.322,9 euros mensuales. Ambos datos se sitúan, al igual que Madrid, muy por encima de la media nacional, dado que el alquiler medio en España fue de 10,2 euros el metro cuadrado al mes y el importe medio llegó a los 993,3 euros al mes.
Estos precios suponen una bajada de precios trimestral de un 3,06% en el municipio de Barcelona y una caída interanual del 8,1%. Tras tres años de cierta estabilidad en los precios, Barcelona encadena tres trimestres consecutivos con bajadas, lo cual hace retroceder los precios de alquiler a valores que no se registraban desde 2016.
