La forma de negociar la compra y venta de una vivienda de segunda mano y el perfil de los españoles que la afrontan ha cambiado con la pandemia y, en algunos casos, ha fortalecido tendencias que ya venían del enfriamiento económico de 2019.
Con precios sobrevalorados del 17% en Madrid y el 16,5% en Barcelona, hay menos inversores particulares, ha caído el comprador autónomo y se contratan más hipotecas fijas, en un 2021 que no aventura subidas de precios, según el XXXII Informe de Tecnocasa y la Pompeu Fabra (UPF)
Del lado del comprador, varios factores hacen manifestar que el adquiriente de vivienda de segunda mano se ha replegado en espera de mejores descuentos y de que la incertidumbre económica se despeje, en un contexto de continuidad en los descensos de precios.
“El inversor se ha retirado del mercado pero está esperando a ver hasta dónde van a llegar esas caídas que hacen que la inversión sea más rentable», respalda José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra y coordinador del informe. Valencia es la única que mantiene un porcentaje en torno al 30% por sus precios más accesibles.
En este sentido, el precio de la vivienda usada en España ha descendido en el segundo semestre de 2020 un 4,4% interanual, con tres semestres seguidos en negativo, según el análisis de Tecnocasa y la Pompeu Fabra (UPF), y no hay previsión de que suban, al menos significativamente.
Menos compras al contado y caída de ventas
El trabajador autónomo, gran inversor de vivienda en otros tiempos, es hoy un 15% del porcentaje total, cuando en 2019 aún protagonizaba el 17,9% de las transacciones. Y sigue siendo vital tener contrato indefinido, «lo que hace muy difícil que los jóvenes accedan, en un país con un 30% de contratos temporales», apostilla Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa.
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, precisa que «las compras al contado siguen reduciéndose hasta contabilizar el 21% del total de transacciones realizadas en un 2020», año en el que la liquidez y el ahorro crecieron extraordinariamente. Hay que recordar que la venta al contado llegó a suponer casi la mitad de las transacciones de segunda mano en 2013, para ir disminuyendo paulatinamente.
Todo ello se refleja en menores ventas, que registraron un descenso medio del 23%, con caídas aún mayores, del 31,13% en Madrid y del 30,59% en Barcelona, mercados por otra parte claves para el inversor.
Renegociación a la baja y sobrevaloraciones
Del lado del vendedor, la espera por descensos de precios se encuentra en una situación de desencuentro entre compradores y vendedores, cuando aún el mercado intenta aguantar a ver qué pasa con la economía. “Las viviendas que salen a mercado a un precio justo no tardan en venderse, el problema es que hay propietarios que todavía están pensando en los precios del 2019 y no entienden que ese momento ya pasó y no llegará en mucho tiempo”, apunta Lázaro Cubero.
Es más, “existe mucha oferta inmobiliaria de particulares que está sobrevalorada”, sentencia el directivo. Así, el informe detecta que en ciudades como Madrid o Barcelona, la sobrevaloración puede llegar al 17% y al 16,5%, respectivamente.
«Ahora se necesita de una mayor negociación entre comprador y vendedor, sobre todo en aquellas viviendas menos atractivas para el comprador actual», explica. De hecho, explica que la proporción de viviendas a reformar que requieren rebajas superiores al 9% es mucho mayor que las viviendas con una reforma hecha en los dos últimos años.
No se puede pagar jardín
Sobre las tendencias de compra post Covid relacionadas con las viviendas con terraza y jardín, los autores del informe, -cuya firma intermedió algo más de 9.000 casas el pasado año de segmento medio y bajo-, se muestran más bien escépticos.
“Lo cierto es que en nuestros datos no lo hemos constatado. Los compradores sí demandan pisos con terraza o balcón, pero el alto precio de los inmuebles en los alrededores de las grandes ciudades hace que no se materialicen esas otras compras”, asegura García-Montalvo.
Incremento de las hipotecas fijas
Otra de las variables, relacionadas con protegerse de más incertidumbre y los tipos bajos, tiene que ver con la modalidad de hipotecas. El 70% de las transacciones se hace con hipotecas (79% si es primera vivienda), cuya modalidad fija se incrementa también en tiempos de pandemia.
Paolo Boarini ha destacado que en el segundo semestre del 2020, las hipotecas firmadas a tipo fijo ya representaron el 74,3% del total. Y que “por primera vez en la historia los precios del primer año de las hipotecas a tipo flexible ha superado el precio de las fijas”.
Alquileres más baratos
El informe también presenta algunos datos relativos a los alquileres, basados en más de 6.500 contratos intermediados por Tecnocasa, que subrayan que en el último año han crecido los arrendamientos más económicos.
En concreto, aquellos con rentas mensuales de entre 600 euros y 800 euros han pasado de representar un 42% del total en 2019 a un 52% en 2020. Mientras, los alquileres por encima de ese umbral de 800 euros descendieron desde suponer algo más de la mitad del mercado a un 36,4%. Para Cubero, “esto significa que los alquileres se están moviendo a la baja”.
Ciudades para invertir
El estudio anticipa que tarde o temprano los ajustes llegarán a las ciudades medianas. Para ellos Barcelona marca la tendencia, y es donde las viviendas se abarataron un 6,8% en la segunda mitad del año pasado, y la que muestra las caídas más acusadas.
Le siguen Sevilla (-6,1%) y, ya por debajo de la caída media nacional, Valencia (-4%) y Madrid (-3,75%). También retrocede Zaragoza (-2%), mientras que Málaga es la única ciudad donde los importes resistieron, ya que subieron un 0,6% con respecto al segundo semestre de 2019.
El informe se realiza con datos reales de las operaciones intermediadas, que incluye precios de salida y de cierre, por las oficinas inmobiliarias del Grupo Tecnocasa, y con los datos de los préstamos intermediados por Kìron, la red de intermediarios de crédito del grupo.
