El año 2021 ha sido un año récord para el sector residencial. Desde 2008, la vivienda no observaba un número similar de transacciones, un total de 545.000 compraventas.
Promotores como Aedas Homes esperan un 2022 positivo, como explica su consejero delegado, David Martínez: «En 2022 veremos un crecimiento moderado y sostenible de la
demanda de vivienda nueva. Por el contrario, la oferta sigue siendo muy limitada, lo que podría presionar ligeramente los precios al alza».
Lo mismo ocurre con los precios de la vivienda. Con datos de la plataforma de Big Data inmobiliario de Brains Real Estate, el precio medio de la vivienda en España se sitúa en 1.877 euros por metro cuadrado, con datos actualizados hasta el tercer trimestre del año. La cifra es un 5,86% más que a finales de 2020 y un 6,46% más que antes de la irrupción del Covid-19, en marzo de 2020.
Una de las nuevas realidades del mercado de la vivienda en España es la brecha de precios entre vivienda nueva y usada. Hasta septiembre, la diferencia de precios entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano se acentuó, con un nuevo récord de los últimos seis años. Comprar un inmueble de nueva construcción cuesta de media un 34% más que uno usado.
Los pisos que más han subido, en 2021, han sido los de mayor tamaño. Según Brains Real Estate, los de cuatro habitaciones se han encarecido un 10,60%; los de tres un 7,56%; los de dos un 6,19% y los de uno un 4,62%.
Oferta y demanda
Según CaixaBank, el próximo año, los factores temporales que incentivaron la demanda de vivienda dejarán de hacerlo. Esto hará que el número de compraventas caiga más de un 8%, rondando el medio millón.
También, la demanda derivada de la llegada del Covid-19, como la preferencia por la obra nueva, ya se ha aligerado. Esto se observa en el tamaño medio de las viviendas transaccionadas, que ha dejado de crecer, al igual que las compraventas de unifamiliares.
La obra nueva en 2022
2022 será un año de contracción también por el lado de la oferta, debido al encarecimiento de las materias primas y el bloqueo del comercio internacional. Promotores y compradores deberán enfrentar, según Eurostat, un aumento de los costes de construcción cercanos al 12% de forma anual.
De hecho, el desabastecimiento ha acechado al 75% de los proyectos, según la Confederación Nacional de Construcción. Esto implicará retrasos en las obras, que afectarán a los contratos sino se amplían los plazos de ejecución de las obras y se agilizan las licitaciones de los proyectos de los fondos europeos. A pesar de esta circunstancia, se han formalizado 100.000 visados de nueva construcción durante el año, cifras similares a las de 2018 y 2019.
Según la plataforma de Big Data de Brains Real Estate, está previsto que, durante el próximo año, se finalicen al menos 130.000 viviendas. En 2021, finalizaron 127.000 viviendas
David Martínez, CEO de Aedas Homes, es positivo: «Se prevé que el comportamiento positivo y sano del sector inmobiliario durante 2021 se mantenga -o incluso mejore- durante 2022. Las variables sociodemográficas, la accesibilidad hipotecaria y sus condiciones, así como la proyectada recuperación económica de España y el del resto de Europa auguran este buen tono -o mejor- en la industria residencial en 2022».
Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, apunta otra de las razones de la falta de oferta: «La falta de solares disponibles para construir nuevos edificios continúa agudizándose año a año, tirando hacia arriba los costes del suelo».
José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria, añade: «La obra nueva continuará siendo el producto estrella en el próximo año, ya que es la única capaz de dar respuesta a todas esas necesidades que han surgido durante la pandemia y que han modificado las necesidades y las prioridades de los compradores».
¿Qué pasará con los precios en 2022?
Después de una tímida corrección en los precios, tras el estallido de la crisis sanitaria, los precios de la vivienda mantienen una tendencia alcista. Aunque desde CaixaBank no hace una predicción concreta para 2022, sí esperan que, en el corto plazo, el fácil acceso a la financiación y el encarecimiento de los materiales empuje los precios al alza. En cambio, en el medio plazo, estas subidas se acomodarán a la evolución de la renta de las familias.
David Martínez explica: «El incremento de los costes de construcción -y, por consiguiente, de la inflación- es, actualmente, uno de los grandes desafíos que encara el sector promotor». «En España, la situación del mercado inmobiliario no se encuentra en una fase preocupante de incremento desmesurado del precio de la vivienda», concluye el CEO de Aedas Homes.
Desde la entidad bancaria dejan en manos de factores macroeconómicos que el residencial siga empujando. En concreto; que el PIB recupere niveles prepandemia, la confianza de las familias, la renta disponible de las familias, la recuperación de la demanda extranjera y que las condiciones de financiación sigan siendo favorables.
El CEO de Habitat ve clara la subida de los precios: «Los datos parecen indicar que este 2022 se mantendrá la tendencia del 2021 y que los precios de la vivienda subirán en torno a un 3-4%».
«Los factores que influirán en la evolución de precios, en primer lugar, es importante la falta de suelo finalista en los núcleos urbanos más importantes de nuestro país o la escasez de oferta de viviendas de obra nueva, que actualmente es insuficiente para satisfacer la demanda. También, como comentamos anteriormente, el aumento de los costes de construcción puede llegar a tener una repercusión en los precios si la situación no se
estabiliza», concluye.
Concentración de promotoras
Otro de los temas candentes del sector residencial es la concentración de compañías promotoras. Así, 2021 comenzó con la compra de Quabit por parte de Neinor Homes, mientras que uno de sus directos competidores, Aedas Homes, hizo lo propio con Áurea Homes, del grupo ACR.
Para 2022 queda pendiente conocer si finalmente se materializa la venta de una de las grandes promotoras residenciales del país: Vía Célere. A finales de 2021, se conoció que Neinor Homes negociaba con Värde Partners y el resto de fondos accionistas para la compra de la promotora Vía Célere. En un primer instante, Neinor Homes reconocía a CNMV que estaba en negociaciones, aunque, finalizado el periodo de exclusividad, estas conversaciones no llegaron a buen puerto.
El precio o valoración de la compañía, 1.700 millones de euros, parece un hándicap para rubricarse la transacción. Sin embargo, la enorme bolsa de suelo en zonas con demanda que posee Vía Célere, en un momento de boom de la vivienda nueva, juega a favor de la transacción.
Financación y acceso a la vivienda
También llegan novedades del lado de la financiación. Uno de los grandes hitos que se conocían en 2021, es el acuerdo de financiación del Plan Vive Madrid. La propia CaixaBank financiará a Avalon (Ares) y a Culmia los lotes adjudicados por la Comunidad de Madrid. Se trata de un acuerdo inaudito en el sector por las características del crédito, la financiación del 60%-70% de los fondos necesarios para construir las viviendas, que se implementará a un periodo largo (más de 8 años), con unas rentabilidades por explotación pequeñas y con un riesgo de desarrollo.
También ha habido acuerdos de financiación alternativa o de bonos verdes que parece que seguirá dicha tónica en 2022.
Por último, en este año, también se hablará de uno de los fenómenos que asolan al mercado de la vivienda: el acceso de los jóvenes a la misma. La Ley de Vivienda, cuyas primeros datos ya se conocieron en 2021, parece estar encaminada a ello.
«Es necesario poner sobre la mesa políticas realistas que permitan dar la vuelta a esta situación y para esto hay que actuar sobre las causas que la provocan. En estos momentos en los que se debate el futuro de la Ley de Vivienda es necesario en primer lugar contar con un diagnóstico adecuado y disponer de datos precisos de la situación actual y las tendencias de demanda y oferta en cada zona y especialmente en las más tensionadas», recuerda el CEO de Neinor Homes.
«Resulta inconcebible que en zonas donde la demanda crece de manera continua cada año y los precios se disparan, no pueda incrementarse la oferta de vivienda tanto libre como protegida, tanto en alquiler como en propiedad, por falta de suelo edificable», añade Borja García-Egotxeaga.
