Así ha sido marzo de 2021 en el mercado inmobiliario

Marzo ha seguido dominado por la inversión en vivienda de alquiler o BTR y la entrada de nuevos operadores en este negocio, con también operaciones relevantes en hoteles y retail.

En marzo, se han conocido los últimos resultados pendientes de promotoras y se está empezando a cuantificar el impacto de la tercera ola en la inversión del primer trimestre de 2021. Mientras las operaciones relacionadas con promoción destinada al alquiler o build to rent (BTR) llenan casi todo el espacio de la inversión. Y seguimos pendientes de la Ley de Vivienda.

Compañías

Neinor Homes, Vía Célere, Aedas Homes y Asprima aseguran que el sector ha resistido bien a la crisis del Covid y que desde septiembre han vendido más viviendas que en 2019, según desvelaron sus ejecutivos en el primer encuentro B-Talks organizado por Brainsre.news.

En lo que respecta a las compañías aún se conocieron resultados como el de Vía Célere: La promotora controlada por Värde ha logrado un beneficio neto de 49,7 millones, un 121% más que en 2019, y ha incrementado sus ingresos un 81% hasta los 657 millones.

La promotora se apoyará para su salto al negocio de alquiler, en la financiación de 300 millones obtenida de su novedosa emisión de bonos verdes, primera del sector en Europa.

Premier, la promotora francesa, ha ingresado 128 millones en 2020 por venta de viviendas en España. Por su parte, el servicer  Haya ha reducido sus ingresos un 40% hasta los 177 millones en 2020. Y la Socimi Millenium pierde 15 millones en 2020 a pesar de incrementar sus ingresos un 77%.

Marzo ha sido también el mes en que Culmia ha mostrado una actividad frenética por posicionarse en el mercado: además de dar a conocer nuevas incorporaciones centradas en el área de marketing y comunicación, la empresa ha firmado una gran operación, una venta de suelos récord a Vía Célere, y ha dado a conocer sus planes de BTR. Así, la inmobiliaria del fondo Oaktree  acaba de cerrar la venta de 210 viviendas de alquiler en Barcelona a DWS por 80 millones de euros. Y quiere aumentar la cartera a más de 1.000 casas.

Otra empresa que comienza su andadura es Vía Ágora: su CEO y también presidente de Asprima y APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado, ha anunciado que entra en rehabilitación con su nueva firma de vivienda industrializada.

Y en línea con el furor por el desarrollo del alquiler como negocio, Darya y su gestora e inversora Dazia Capital lanzan dos nuevas líneas de negocio destinadas al alquiler de corta y media estancia y a la promoción para alquiler, con una inversión prevista de 300 millones de euros. Asimismo, Sonae Sierra ha anunciado que potenciará con una nueva marca una empresa para desarrollar viviendas y residencias de estudiantes.

En marzo, continúa el desembarco de fondos internacionales, o la intensificación de sus inversiones en España. Así, Gresytar, la firma estadounidense, destinará 100 millones a la compra de nuevos activos y 200 millones a la promoción inmobiliaria de proyectos build to rent.

La empresa cotizada Cofinnimo negocia la adquisición de la cartera Vega, con 18 residencias en España, y una segunda en Italia, con 6 activos, por un importe cercano a los 350 millones. Y otros parece que se van en parte: Blackstone pone a la venta parte de su cartera de viviendas en alquiler en España.

También hay espacio para nuevas compañías: Alantra y los exfundadores de Aelca se unen para lanzar su gestora inmobiliaria. Por último, Metrovacesa propondrá a la junta de accionistas, que se celebrará el próximo 5 de mayo, el pago de un dividendo de 0,40 euros por acción, 60 millones en total.

Residencial

La inversión residencial ha canalizado el 38% del capital invertido hasta el 1 de abril, con 705 millones de euros, según los datos de BNP Paribas Real Estate, y aún así, ha el montante total descendido algo más de un 30% frente al cuarto trimestre de 2020, impactada por la tercera ola y la incertidumbre instalada en la economía. Sigue siendo interesante revisar cuestiones como: Comprar para alquilar, ¿sigue siendo tan rentable como antes del Covid?

Este mes se ha conocido ya el impacto total de la desaparición del comprador internacional del mercado residencial: así, la compra de viviendas por extranjeros cae un 25% en 2020 hasta las 47.500 operaciones. El 11,3% del total de las compraventas correspondió a compradores internacionales en 2020, frente al 12,6% de 2019, según los registradores.

Las operaciones más destacadas han sido la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de cinco proyectos ‘llave en mano’, compuestos de 655 viviendas a Aedas Homes por un importe de 120 millones de euros, y la compra de un portfolio de 400 viviendas por parte de Neinor Homes, por un volumen aproximado de 58 millones de euros.

Además, la promotora Vía Célere sigue apostando fuerte por el negocio del build to rent y para ello ha seleccionado suelos en Madrid, Málaga, Valencia, Sevilla y Baracaldo (Vizcaya), donde desarrollará una cartera con 2.431 viviendas destinadas al alquiler.

Destaca además la reciente adquisición por parte de DWS (Deutsche Bank) de una promoción (BTR) en la Marina del Prat Vermell (Barcelona), compuesta por 210 viviendas, por un importe de 80 millones de euros, o la compra de un suelo en Torrejón por parte de Tectum.

Además de este tipo de operaciones; BTR y PRS, continúan las asociaciones entre promotores y fondos de inversión con el objetivo de desarrollar el parque de viviendas en alquiler. Así, La Finca estudia destinar a alquiler parte de su proyecto de viviendas prime en Madrid. También Aedas Homes ha vendido a una sociedad de Lazora una cartera de 300 casas a promover para alquiler.

En el ámbito del mercado, el Euríbor registró su primera subida, aunque cumple 5 años en negativo. El negocio de Madrid está expectante por la cuenta atrás para pujar por los suelos más rentables del Plan Vive de alquiler de Madrid, que analizamos con nuestras B-Exclusivas.

Logística

El mercado sigue haciendo valer su carácter refugio con la nueva normalidad y atrayendo inversiones. Es una oleada que recorre toda Europa: la inversión logística alcanzó 39.000 millones en 2020, un 24 % más que la media de los últimos 5 años, según Savills. En España, Catalana Occidente cierra su primera inversión logística con la compra de 6 naves.

Pero como operación singular hay que destacar que Indosuez y Azora crean la primera Socimi logística de última milla. La Socimi de la gestora española y la entidad gala ha recibido el nombre de Milepro y prevé levantar 60 millones de euros de capital en abril. El grupo estadounidense Scanell ficha a Javier Inchauspe, un ex Merlin, para su llegada al mercado inmobiliario español, donde prepara dos compras de suelo.

En el diario hemos realizado un análisis de Amazon, el gigante estadounidense de e-commerce que acumula 29 activos en España, entre grandes plataformas, hubs y oficinas. Panattoni prevé invertir 190 millones de euros en el desarrollo de 12 proyectos logísticos en la península, que sumarán más de 200.000 metros cuadrados. Y Mountpark alquila a Carreras el centro logístico más grande construido a riesgo en España.

Retail

Las dos tipologías de activo más demandadas han sido los supermercados, con volúmenes por operación inferior a los 10 millones de euros, y locales comerciales en ubicaciones exclusivas. Por ejemplo, Brickbro saca a la venta 25 locales en Madrid y Barcelona valorados en 14 millones.

Las operaciones más destacadas del periodo analizado han sido la compra por parte de BMO del local ubicado en la calle Portal del Ángel, números 9-11, en Barcelona, por un importe de 80 millones de euros y la venta de una cartera de 22 supermercados Eroski al fondo de inversión británico Blackbrook por un importe aproximado de 59 millones de euros.

En el ámbito de los centros comerciales, Genesis ha comprado el centro comercial Sevilla Factory a Bentall Green Oak. La start-up participada por Juan Roig, Jeff, ha cerrado un acuerdo para alquilar hasta 7.500 locales adquiridos por los vehículos de inversión de White Invest.

Además, Baraka añade a su cartera 11 locales de Conforama en España y Portugal por 140 millones. En paralelo, continúa el conflicto de Aena y los operadores comerciales.

Oficinas

El teletrabajo continúa impactando en el mercado de oficinas, como pueden escuchar en el Podcast sectorial que elaboramos en brainsre.news sobre el futuro de este mercado. Así, La inversión cae un 48% hasta los 2.000 millones de euros en 2020, según KF. Pero no resta interés a las operaciones: El fondo Corum compra las oficinas de Las Rozas ocupadas por la antigua Foster Wheeler. Iberdrola Inmobiliaria pone en el mercado 25.000 m2 de oficinas en Madrid, mientras vende otro inmueble en Málaga a Innovalis, un comprador con el que repite.

Mazabi, la gestora española, ha puesto a la venta el edificio de oficinas Recoletos 23 de Madrid por 12 millones de euros; además, no descarta vender el inmueble donde prevé construir un hotel de lujo en Atocha, mientras ultima inversiones por más de 400 millones en nuestro país.

Hoteles

Este sector sigue acusando los efectos de la pandemia y los diferentes grados de confinamiento. Así, se conoció que las pernoctaciones en hoteles descendieron un 86,5% en febrero y la facturación cae un 28%.

Con este parón en la actividad, se suceden las noticias de ajustes en los precios de los activos, dando como resultado operaciones de diversa índole. La última, Smart Rooms, que adquiere el hostal UMA House Pau Claris de Barcelona. También Urbania vende un hotel a Greystar, AXA y CBRE GI en Valencia.

Las islas están siendo muy activas como foco de transacciones: Navis ultima la compra de cuatro hoteles en Baleares y Canarias. Y también es tiempo de desinversiones en las cadenas: así, B&B vende su último hotel en la Península Ibérica. Otra desinversión es la que ha llevado a cabo Oca Hotels, que vende dos hoteles en España y centra su expansión en Brasil y Portugal.

El grupo israelí Nistba compra el Hotel Cortés de Barcelona por nueve millones. Por último, la Socimi Millenium ha registrado unas pérdidas de 15 millones en 2020 a pesar de incrementar sus ingresos un 77%.

NPL’s

En los próximos años, saldrán al mercado abundantes carteras de pequeño y mediano tamaño, con un reajuste de precios, según los expertos reunidos en una ponencia organizada por DD Talks, que refleja el interés despertado por este negocio. Hasta el momento, en 2021 se han ejecutado transacciones de NPLs por valor de 700 millones de euros y se prevé que esta cifra se eleve hasta los 7.100 millones al cierre del ejercicio.

Sabadell y BBVA encabezan las ventas de carteras tóxicas: ambas entidades han desinvertido porfolios por importe de 1.850 millones de euros. La firma Quinlan prepara compras a través de deuda por valor de 100 millones de euros. Y el fondo Oaktree desinvierte en España con una titulización de activos por 740 millones

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