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Así estaba la compraventa de vivienda en España antes del Covid-19

El precio de la vivienda en España crecía levemente en el primer trimestre de 2020, manteniendo la subida registrada en los últimos cinco años, aunque mostrando signos de agotamiento.

El precio medio de venta de la vivienda en España alcanzó los 1.767 euros el metro cuadrado en el primer trimestre de 2020, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE. En este periodo, el importe medio de una operación de compra se situó en 260.029 euros.

Estos precios suponen un crecimiento trimestral del 0,06% y uno interanual del 1,09% respecto al mismo trimestre de 2019. «Durante los últimos 5 años los precios han subido casi un 8% pero desde 2019 muestran cierto estancamiento», explica Laura López, data scientist de Brains RE.

La vivienda usada sube menos pero es más cara

En el primer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva se situó en 1.906 euros el metro cuadrado, frente a los 1.765 euros de la de segunda mano. En ambas tipologías, los precios ha presentado un crecimiento positivo en el último año: un 3% internanual en la vivienda nueva y un 1% en la usada.

Sin embargo, en este primer trimestre, el valor de la obra nueva registra un descenso en los precios del 0,21% respecto al último trimestre de 2019; mientras que la segunda mano se mantiene prácticamente constante, con una ligera subida de un 0,06%.

Por su parte, el tícket medio de las ventas de vivienda de obra nueva se situaba en 209.355 euros, casi 50.000 euros menos que la de segunda mano, con un tícket promedio de 260.691 euros, según datos de la plataforma de big data Brains RE.

«Aunque los precios de la operaciones de las viviendas de segunda mano han estado por encima de los de las de obra nueva durante al menos los últimos cinco años -un 24% en el caso del primer trimestre de 2020-, los precios por metro cuadrado de la obra nueva se sitúan por encima de la segunda mano desde hace dos años, un 8% en el primer trimestre de 2020″, comenta Laura López, data scientist de Brains RE. «Esto es debido a que, en la mayoría de los casos, el foco de obra nueva se encuentra en la periferia de las ciudades mientras que la segunda mano suele estar en el centro o en zonas más consolidadas y demandadas, con un precio más elevado. Además, la segunda mano incluye también viviendas que han sido reformadas y que en muchos casos tienen un precio igual o superior al de la obra nueva», explica.

Por tipología de inmuebles, la vivienda unifamiliar registra precios de venta más elevados que la plurifamiliar. Así, al cierre del trimestre, las casas en venta en España tenían un precio medio de 383.782 euros, frente a los 196.548 euros que de media se ofertan las viviendas en bloque.

«Aunque si miramos el precio medio por superficie, el metro cuadrado de vivienda plurifamiliar, se paga un 22% más caro que el de vivienda unifamiliar, 1.968 euros el metro cuadrado frente a 1.603″, comenta Laura López.

Piso de tres dormitorios, el más ofertado

Hasta marzo, la oferta de pisos a la venta en España representa el 66% del total, siendo en su mayoría pisos de 3 dormitorios (29%), seguido por los de 2 dormitorios; mientras que el mercado de unifamiliares representa tan solo un 34% de la oferta. En el caso de las viviendas unifamiliares, la mayoría de la oferta existente es de 4 dormitorios. Por superficie, el piso promedio a la venta tenía unos 100 metros cuadrados de media a nivel nacional, frente a los 239 metros de la casa promedio.

Respecto a los precios de las distintas tipologías, el precio de los pisos de 1 dormitorio en España alcanza los 130.311 euros y ostenta el precio medio más elevado entre todas las tipologías con 2.163€/m². Los pisos de 2 dormitorios alcanzan un precio medio de 164.105€ (esto es, unos 2.020 euros por metro cuadrado). Los de 3 habitaciones, la tipología más abundante del mercado, se vendían de media a 185.658€ (1.824€/m²) y los de 4 dormitorios a 269.900€ (2.016€/m²).

«En valor absoluto, en las viviendas de uno y dos dormitorios no encontramos prácticamente diferencia entre el precio de la vivienda plurifamiliar y la vivienda unifamiliar. Sin embargo, el precio promedio de viviendas plurifamiliares de 3 dormitorios, en el primer trimestre de 2020 era de 185.658 euroos, mientras que las viviendas unifamiliares presentaban un valor de 249.925€, una diferencia de casi 65.000. La diferencia de precio en viviendas plurifamiliares y unifamiliares de 4 dormitorios es mayor, estando por encima de los 100.000 euros», comenta la data scientist de Brains RE.

Tiempo de publicación

El tiempo de publicación medio de una vivienda en venta en España en el primer trimestre de 2020 fue de 3,7 meses, según los datos recogidos por Brains RE de más de un centenar de portales y agencias inmobiliarias.

La vivienda plurifamiliar es el producto más líquido, ya que se consigue vender en 3,5 meses, mientras que los unifamiliares tardan en venderse de media 4,1 meses. «Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene, y, por tanto, más cara, más se tarda en encontrar un inquilino adecuado», señala Laura López.

En los últimos 2 años, el tiempo de publicación de las viviendas en España ha ido disminuyendo de manera constante gracias a una creciente demanda, pasando de 5,2 meses que registraba en el segundo cuatrimestre de 2018 a los 3,7 meses de este primer trimestre de 2020.

Estructura del mercado de compraventa

El producto en venta copa casi 9 de cada diez activos inmobiliarios en venta. En concreto, en el primer trimestre de 2020, suponían el 87,7% del total de cuota del mercado, frente al 12,3% de las viviendas en alquiler.

Sin embargo, el producto en venta registraba tiempos de publicación más dilatados, en concreto el doble. «De media, una vivienda en venta permanece en el mercado 3,7 meses y una vivienda en alquiler permanece en el mercado 1,8 meses; la mitad de tiempo», explican desde Brains RE.

Con respecto al comercializador, en España, la mayoría de los vendedores de vivienda optan por agencias inmobiliarias frente a la venta entre particulares, aunque lejos de los niveles de profesionalización que se alcanzan en otros países europeos. «Si analizamos quién gestiona los activos en venta en el mercado podemos asegurar que el sector disfruta de un alto grado de profesionalización, con un 85,5% del producto en manos de agentes inmobiliarios y tan solo un 14,5% de las viviendas cuya venta la gestionan particulares, aunque mucho menor que el de países como Italia o Portugal, donde los activos gestionados por particulares no llegan al 5%», comenta López.

Ilustración de portada: Juan Pablo González.

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