La compraventa de activos inmobiliarios en alquiler en los nueve primeros meses de 2021 alcanzó los 4.000 millones de euros, según datos de JLL. La cifra supone un ligero incremento, del 4% con respecto a mismo periodo de 2020. Un ritmo de recuperación mucho menor que lo visto hasta ahora.
Y es que en el tercer trimestre de 2021, la inversión inmobiliaria en Commercial Real Estate, que incluye los sectores de Oficinas, Logística y Retail, se situó en 1.100 millones de euros, un 21% menos que entre julio y septiembre del año anterior. También supone un descenso del 52% respecto al segundo trimestre de 2021.
Desde JLL atribuyen esta caída al buen comportamiento de los mercados logísticos -con la macroperación de Montepino y Bankinter impactando en las cifras del primer semestre de 2021- y el efecto rebote vivido el pasado verano, tras los meses del confinamiento.
«La inversión en Commercial Real Estate supera los 1.100 millones de euros en el tercer trimestre de 2021. Estos datos suponen una disminución interanual del 21% y una bajada trimestral del 52%, influidos por la recuperación del mercado en el tercer trimestre de 2020 -cuando la inversión recobró el impulso tras el impacto inmediato de Covid-19– y por la caída de la inversión en el tercer trimestre en el sector logístico, con volúmenes récord el pasado trimestre, y en el sector retail, frente al mismo periodo hace un año, cuando se cerraron operaciones relevantes, entre ellas grandes portfolios de supermercados», señalan desde la consultora.
Inversión en oficinas
Por tipología de activos, de los tres que conforman el negocio Commercial Real Estate, oficinas fue el que captó mayor inversión, según JLL. En concreto, en los últimos tres meses, los inversores protagonizaron compraventas de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona por valor de 690 millones. Esta cifra supone un importante avance con respecto al trimestre anterior (17%) pero, sobre todo, un gran incremento interanual, del 41%, con respecto al tercer trimestre de 2020.
Sin embargo, la evolución es muy diferente si hablamos de la inversión en oficinas en Madrid que en Barcelona.
La inversión en Barcelona se ha incrementado un 13% respecto al trimestre anterior, aunque el crecimiento es más acentuado en términos interanuales (+254%), con un volumen que supera los 545 millones de euros en el tercer trimestre de 2021. Entre las operaciones de oficinas más relevantes del tercer trimestre destacan, entre otras, la compraventa del edificio Tánger 36 -por un importe que supera los 65 millones de euros y donde JLL ha asesorado a la parte compradora- y la venta del portfolio de AXA, por alrededor de 275 millones.
Por su parte, la inversión en oficinas en Madrid alcanza los 140 millones de euros en el tercer trimestre de 2021, incrementándose un 26% comparado con el segundo trimestre y disminuyendo un 58% respecto al mismo periodo de 2020. Entre las transacciones más relevantes, cabe destacar la operación de Castellana 42, por alrededor de 50 millones, y Lérida 32-34, relevante al ser la primera operación que el fondo Ardian protagoniza en España.
«Las perspectivas para los próximos meses son alentadoras tras posponerse algunas decisiones y, para el conjunto del año, esperamos que la inversión repunte de forma significativa en ambas ciudades«, aseguran desde JLL.
Logística
Tras un inicio boyante, marcado por una operación récord como la de Montepino, el tercer trimestre fue testigo de inversiones logísticas en España por valor de 250 millones. Esta cifra supone un descenso interanual del 14% y del 82% con respecto al trimestre anterior, cuando se cerró la citada transacción por unos 900 millones.
«Si atendemos al perfil del activo transaccionado, en el tercer trimestre, la inversión logística se ha enfocado en producto core y core+. No se han observado transacciones relevantes de activos value add y oportunista, si bien sí responden a este último perfil las compras de suelo que han contado con un importante protagonismo este trimestre», señalan en JLL
Entre junio y septiembre, figuran como transacciones relevantes la compra, por 105 millones, de un portfolio logístico por parte de P3, operación adelantada en exclusiva por Brainsre.news. También la adquisición de Savills de dos activos a UBS y de una nave de almacenamiento en frío por parte de Swiss Life a Barings como parte de una cartera panaeuropea.
En total, en lo que llevamos de 2021, la inversión en activos logísticos se sitúa en unos 1.800 millones, un 162% más que el año anterior. Para el conjunto de 2021, se prevé que se alcance un récord histórico de inversión logística en España.
Comercial
Es, sin duda, el segmento más castigado por la crisis del Covid. La inversión en activos comerciales, como centros, parques y locales, alcanza de enero a septiembre apenas 625 millones de euros, un 69% menos que en el mismo periodo del 2020.
«No hay que olvidar que, a principios del año pasado, se firmaron dos grandes operaciones de centros comerciales como son Intu Asturias y Puerto Venecia que, en su conjunto, sumaron alrededor de 800 millones, incluyendo así en el marcado descenso de la inversión», apuntan desde la consultora.
Entre enero y junio de este año, se invirtieron 165 millones en activos comerciales, un 73% menos que el año anterior y un 36% menos que el segundo trimestre de este ejercicio. «El tercer trimestre ha sido relativamente tranquilo en términos de actividad inversora en el sector retail, ya que los vendedores han frenado algunos procesos de venta y los inversores siguen esperando a que mejoren las perspectivas a corto plazo del consumo minorista en las tiendas físicas». En este periodo, tan solo es reseñable en high street, el cierre de la compra de un portfolio de 27 supermercados Mercadona por parte del fondo israelí MDSR, mientras que en centros comerciales no se ha producido ninguna operación relevante, señalan en JLL.
Residencial en alquiler
Si la cruz de 2021 es para la inversión retail, la cara está protagonizada por el residencial en alquiler. Ya sea en su fórmula de PRS (private rental sector) o BTR (build ro rent), los inversores han apostado fuertemente por comprar esta tipología de inmuebles, invirtieron 1.700 millones en los nueve primeros meses de 2020. Este volumen supone un ascenso del 16% con respecto al año anterior. En total, entre julio y septiembre, los inversores protagonizaron operaciones de residencial en alquiler por valor de 450 millones.
En la comparativa por trimestres, la inversión desciende un 44%, motivado por el buen comportamiento acontecido entonces. «La inversión en Multifamily se mantiene fuerte y continúa mostrando resiliencia frente a los efectos de la pandemia. En la comparativa trimestral la inversión cae un 44%, teniendo en cuenta que el segundo trimestre del año registró uno de los mayores volúmenes trimestrales de la serie histórica».
Entre las transacciones más relevantes, destaca la compra de Greystar a Acciona de su promoción BTR por 120 millones de euros. También cabe mencionar las tres transacciones protagonizadas por el fondo de inversión alemán Patrizia, donde JLL ha asesorado en buy-side, con un valor total de 91 millones de euros. Asimismo, destaca la compra de dos proyectos BTR en Madrid por Aberdeen SI a Dazia Capital, por 55 millones de euros.
Residencias de mayores
El volumen acumulado en los primeros nueve meses de 2021 ronda los 400 millones de euros, lo que supone un incremento del 117% respecto al mismo periodo del año anterior.
La inversión en residencias de mayores contabiliza 85 millones de euros en el tercer trimestre. Ante un segundo trimestre que registró uno de los mayores volúmenes de la serie histórica, la disminución en la comparativa trimestral es notable (-64%). Sin embargo, en la comparativa anual, el volumen de inversión en residencias de mayores aumenta un 32%, lo que refleja el creciente apetito inversor por este asset class, con sólidos fundamentos como el envejecimiento de la población y las oportunidades que ofrece el mercado español para seguir creciendo en el largo plazo.
Entre las transacciones más relevantes del tercer trimestre se incluyen la compra de un complejo para mayores en Alicante por el Grupo Goya a Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum, por valor de 35M€; la compra de dos residencias de mayores en Aragón por Foncière SISCARE (una en Zaragoza, con 243 camas y otra en Sabiñánigo, con 80 camas) y también destaca el proyecto de una nueva residencia geriátrica en Alicante por Cofinimmo, por 13 millones de euros.
Residencia de estudiantes
La inversión en residencias de estudiantes durante los primeros nueve meses de 2021 se sitúa en unos 240 millones de euros, lo que representa un aumento del 81% respecto al mismo periodo del año anterior.
Entre las operaciones relevantes del tercer trimestre, destaca la compra por parte de Xior de una quinta propiedad a través de la Socimi SPS, por 58,5 millones de euros, así como la compra de un suelo por Amro Partners en Getafe (Madrid) para la construcción de una residencia de 216 camas.
Las rentabilidades prime en residencias de estudiantes se han mantenido estables desde principios de 2020 situándose en un 4,75% en Madrid y Barcelona, y un 5,25% a nivel regional a término del tercer trimestre. «El sector PBSA continúa siendo uno de los productos que mayor rentabilidad ofrece respecto a otros sectores inmobiliarios tradicionales. Debido a los desafíos operativos, como una mayor rotación de residentes, y a la inmadurez del mercado, el sector PBSA ofrece una prima atractiva frente a los productos residenciales convencionales», señalan desde JLL.
