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Así está el mercado del alquiler en Europa

Alemania, Austria y Dinamarca son los reyes del arrendamiento a particulares, mientras sus fondos dominan la inversión en este negocio.

Ser propietario en Europa no es algo ‘típicamente’ español: el esquema de propiedad se ha visto impulsado por la suma de los países del Este, influenciados por la recuperación de propiedades tras la caída del comunismo.

Así, los últimos datos oficiales de la oficina estadística europea Eurostat, que datan de 2019, el 70% de la población europea es propietario de su casa, mientras que el 30% restante lo hace en viviendas alquiladas. 

Los porcentajes de propiedad más altos se observaron en Rumanía (el 96% de la población), Hungría (92%) y Eslovaquia (91%), según los datos contenidos en el informe. ¿Y España? Según la estadística europea, el 76,2% son propietarios frente al 23,8% que es inquilino.

Fuente: Eurostat

El alquiler, un asunto nórdico

En todos los Estados miembros, la propiedad es más común. Sin embargo, en Alemania, el alquiler es casi igual con el 49% de la población siendo inquilinos. Le siguen Austria (45%) y Dinamarca (39%). Pero esta ‘pasión’ en el Norte por el arrendamiento no es casualidad: los grandes reits nórdicos, sobre todo holandeses y equivalentes a nuestras Socimis, y los fondos de pensiones noruegos, suecos y alemanes, cuentan desde hace décadas con un porcentaje de sus carteras destinadas al alquiler.

Y algo tiene que ver también con la fiebre desatada en el mundo por invertir en el arrendamiento. La liquidez proveniente de los grandes fondos y gestores de carteras están desviando inversión al negocio inmobiliario, y en concreto, a la promoción de vivienda en alquiler.

Se trata de obtener rentabilidades no muy altas, y menos en un contexto de tipos de interés bajos, pero sí recurrentes, y con posibilidad de plusvalía final en la venta. Así, las operaciones protagonizadas por  AXA IM-Real AssetsKronos HomesNuveen Real EstateDWS y Gestilar en compra de promoción para alquiler (Build to rent o BTR) figuran entre los movimientos de mayor calado de 2020, con una cartera potencial de entregas que se extiende hasta 2028.

A partir de 2024, comenzarán a entregarse viviendas de los principales planes públicos, con desarrollos más a largo plazo que alcanzan hasta 2028. Hasta este año se esperan más de 90.000 viviendas entregadas sumando promoción pública(por ejemplo Plan Vive de la Comunidad de Madrid, Plan 20.000) y privada.

¿Por qué crece el alquiler?

Lo cierto es que ha habido un aumento constante de los alquileres en la UE entre 2010 y 2019, en total un 13% durante todo el período. Hubo un aumento en 25 Estados miembros y una disminución en dos. Los mayores aumentos se registraron en Estonia (+156%), Lituania (+101%) e Irlanda (+63%), mientras que se observaron disminuciones en Grecia (-25%) y Chipre (-7%).

En España, se estima que entre el 35% y el 40 % de los ciudadanos vivirá de alquiler en los próximos años, según datos de JLL. Además, se prevé que sobre el número actual de 2,6 millones de hogares viviendo de alquiler pueda producirse un incremento, en términos de tendencia, del entorno de entre 15.000 y 20.000 nuevas viviendas destinadas a arrendamiento.

En el caso de España, tendentes a la propiedad, subyace el incremento continuado de los precios de la vivienda nueva, que pese al crash de 2007, no ha dejado de producirse. Ello explica que la demanda básica de producto de obra nueva sea de reposición e inversión: compradores que cambian su casa.

Y también que la segunda mano cope el 80% de las ventas. Aún así, el precio de la vivienda nueva y la de segunda mano alcanza una diferencia del 21%, según Brainsre, una cifra inédita en España y que en barrios de Madrid se dispara hasta el 58% y al 76% en Barcelona.

S&P prevé un año 2021 de subidas más moderadas de precios y solo caídas en Reino Unido (-2,3%) e Italia (-0,5%). Las subidas previstas más altas para este año serían las de Alemania (5,3%), Holanda (5,2%) y Suecia (4,5%), mientras España se quedaría con el incremento más moderado de todos los países analizados con una subida del 1,4%, seguido por Francia (1,5%) y Bélgica (1,8%).

Por último, el 20% de la renta disponible de los hogares se dedicó a gastos de vivienda en la UE en 2019. Los porcentajes más altos se dan en Grecia (38,9%), Dinamarca (27,1%), Alemania (25,9%) y Bulgaria (24,8%). España registra un 17,1%.

En el caso de las personas con ingresos disponibles por debajo del 60% de la renta media nacional, que pueden considerarse en riesgo de pobreza, la proporción de los gastos de vivienda en la renta disponible ha aumentado al 39,3% de media en la UE, y un 36,2% en España. Por otro lado, para aquellos que tenían ingresos disponibles por encima del 60% de la renta media, el porcentaje era del 16,3%. En España se quedaba en el 12,2%.

Casa frente a piso

Pero el sentimiento de propiedad sigue arraigado. Vivir en casa frente a piso gana la elección. Así, el 53% de la población vivía en una casa, mientras que el 46% vivía en un piso (el 1% vivía en otros alojamientos, como casas flotantes, furgonetas, etc.). Irlanda (92%) registró la mayor proporción de la población que vive en una casa, seguida de Croacia y Bélgica (ambos 78%) y los Países Bajos (75%). Cabe señalar que esto incluye casas adosadas.

¿Los porcentajes más altos de pisos? En Letonia (66%), España (65%), Estonia (61%) y Grecia (59%). En las ciudades, el 72% de la población de la UE vivía en un piso y el 28% en una casa. Para las ciudades y suburbios, las proporciones fueron del 58% y 42% respectivamente, mientras que para las áreas rurales, el 82% de la población vivía en una casa y solo el 18% en un piso.

El tamaño de la vivienda se puede medir como el número medio de habitaciones por persona: había una media de 1,6 habitaciones por persona en la UE en 2019, frente a España, con 1,9 habitaciones por persona. En 2019, había una media de 2,3 personas por hogar en la UE; aquí también nuestro país figura en la lista alta de la tabla al registrar 2,5 personas por hogar.

Brainsre.com  Plataforma de Big Data inmobiliario

El precio de los alquileres sigue cayendo, con un descenso de casi el 9% en tan solo los últimos tres meses, según Brainsre, una bajada que no ha impedido que el tiempo para encontrar inquilino se haya incrementado un 40% desde que comenzó la crisis del Covid.

La renta media en España al cierre del año descendió por tercer trimestre consecutivo, al situarse en 993,3 €/mes, lo que supone un retroceso del 8,5% respecto al primer trimestre del año y del 1% respecto al tercer trimestre, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. No obstante, el precio del metro cuadrado alcanzó los 10,2 euros el metro cuadrado al mesen el último trimestre de 2020, importe que se mantiene estable respecto al trimestre anterior.

www.brainsre.com

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