El mercado del alquiler lleva cuatro años de crecimiento continuo en precios, superando los 10 euros por metro cuadrado antes del Covid 19, momento desde donde se observa una clara ralentización en los principales indicadores de este mercado: precio por metro cuadrado, demanda, ticket promedio, rentabilidad bruta, etc.
En los últimos cuatro trimestres, el precio por metro cuadrado se ha estabilizado alrededor de los 10 €, según datos extraídos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
En el caso del importe total (o ticket promedio), la irrupción del Covid provocó una bajada a 954 euros desde máximos del primer trimestre de 2020, donde llegó a 1.084 €/mes. Sin embargo, en el segundo trimestre de este año, ya se registraba una recuperación, hasta los 962 euros, aunque lejos de los valores de 2019.
Según anunció ayer Pedro Sánchez, el Gobierno español prevé conceder una ayuda de 250 euros al mes para el alquiler, a jóvenes entre 18 y 35 años con ingresos inferiores a 23.725 euros. Una ayuda que puede suponer mucho o poco depende de la zona donde esté la vivienda, ya que alquilar una vivienda en España puede costar desde los 339 euros mensuales de media de Don Benito (Badajoz, Extremadura) hasta los 2.640 euros de Santa Eulària des Riu (Baleares).
Si nos centramos en las capitales, ya sean de comunidad autónoma o provincia, además de Ceuta y Melilla, los precios de publicación varían desde los 433 euros al mes de media de Ciudad Real hasta los 1.310 euros de Barcelona [ver mapa del inicio].
Por tipología de activos, «el precio de las casas ha crecido un 7% durante el ultimo año, por contra el de los pisos ha bajado un 5%. Son los pisos más pequeños donde más se ha reducido el precio, un 9,5% en el caso de los de una habitación», explican Andrea Rodríguez y Fernando Acuña, socios de Aura REE y autores del Informe sobre el Mercado del Alquiler en España, elaborado a partir de datos de Brainsre.
Demanda versus oferta
La situación de los precios de la vivienda del alquiler se debe al comportamiento de la demanda que, en general, se ha contraído tras la situación pandémica, versus la oferta, que se ha elevado considerablemente por la abrupta caída de turistas internacionales.
Así, el tiempo de publicación se ha invertido y después de llegar a un mínimo de 1,8 meses, se ha elevado a inicios de 2021 hasta los 2,7 meses. Ahora, a mitad del año, la media se ha reducido ligeramente, hasta los 2,38 meses, pero es un 45% más que hace un año.
Los pisos están, de media, 2,6 meses publicados, frente a los 3,3 meses de las casas. Los pisos de una habitación son los que tienen un menor tiempo de publicación (2,5 meses), mientras que las viviendas más grandes (unifamiliares de 4 habitaciones) son las que más tardan en desaparecer de los portales inmobiliarios (3,6 meses).
Esto ha llevado a que la rentabilidad bruta de alquiler se sitúe en torno al 5,57%.
Si la demanda parece retraída, no ocurre lo mismo con la oferta. «La oferta de pisos ha subido un 53%. Por contra, la de casas se ha visto reducida un 12%. Esto se debe a que, por un lado, ha habido más pisos provenientes de Airbnb y de propietarios que, al haber menos demanda, han puesto los inmuebles en alquiler; mientras que la oferta de casas se ha visto reducida, debido a la mayor búsqueda de esta tipología de vivienda tras el confinamiento y las sucesivas olas del Covid», explican los autores del informe de Aura REE.
El alquiler ya representa el 19% de la oferta total del mercado residencial en España.
El alquiler, cosa de grandes ciudades
Sin embargo, el reparto de la vivienda en alquiler en España es muy desigual y los datos revelan que está muy concentrado en apenas unas regiones. Según datos de Brainsre, el 45% del mercado del alquiler en España se concentra en Cataluña y Madrid. Si incluimos Andalucía y Comunidad Valenciana, la concentración llega al 75% del total de oferta existente en España.
«Madrid es la región donde más proporción de alquiler existe frente a la venta: 44% vs 56%; La Rioja, donde menos: un 7,6%», señala Andrea Rodríguez, directora de Aura REE España.
Es, precisamente, en Barcelona y Madrid, junto a Mallorca, donde más han caído los precios en el último año.
En cambio, en varias provincias de Castilla y León, Castilla-La Mancha, Andalucía y Galicia se han registrado subidas en los últimos doce meses.
En la evolución trimestral, los precios de las viviendas en alquiler presentan una tendencia al alza.
«Incluso en las 20 o 25 grandes ciudades de España (Córdoba, Elche, Granada o Valladolid), el mercado del alquiler presenta rentas brutas entre los 500 y los 600 €/mes. Esto hace que el ratio bruto/neto sea elevado y por tanto que sea difícil la gestión eficiente/rentable de manera profesional del alquiler».
