Méndez Álvaro, en el distrito de Arganzuela, se ha convertido en una de las zonas de mayor crecimiento de la capital en los últimos años. Actualmente, importantes promotoras están levantando en este área destacados proyectos residenciales y de oficinas.
En el cuarto trimestre de 2020, el precio de venta de la vivienda nueva ubicada en el área de Delicias, Méndez Álvaro y Legazpi alcanzó los 4.712 euros el metro cuadrado, lo que supone un 4,2% más que en el trimestre anterior y un aumento del 7,7% respecto al importe medio registrado a principios de año, justo antes del estallido de la pandemia del coronavirus.
Por su parte, el precio de la vivienda en venta de segunda mano fue de 3.864 €/m2 en los últimos tres meses del ejercicio pasado, importe ligeramente inferior al registrado en el trimestre anterior y un 1,3% menos que el precio anotado entre enero y marzo de 2020, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
En concreto, los precios de venta de viviendas de segunda mano tocaron techo en 2019, y desde entonces registran una ligera bajada. En los últimos dos años, los pisos de 1 y 2 dormitorios se han mantenido con precios estables, mientras que el precio de los de 3 y 4 dormitorios han subido debido a un aumento de demanda.
De hecho, “la oferta de pisos de 1 dormitorio en el mercado se encuentra en máximos históricos debido a la ausencia de demanda de este tipo de producto”, explica Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.
Por otro lado, el tiempo de publicación medio de una vivienda en venta en la zona mencionada se situó en 3,1 meses, mientras que al inicio de la pandemia era de 2,7 meses. A finales de 2020, la media nacional estaba en 5,5 meses.
El precio del alquiler cae
En cuanto al mercado de alquiler, el precio medio alcanzó los 14,3 euros el metro cuadrado al mes en el último trimestre del ejercicio pasado, lo que supone un descenso del 4% respecto al importe registrado entre julio y septiembre, y 7,7% menos respecto al inicio de 2020.
En concreto, el precio del alquiler tocó techo -tanto en ticket medio como en precio unitario- justo antes de la pandemia, y desde entonces los precios han iniciado una tendencia bajista.
El tiempo medio de publicación ha aumentado considerablemente a lo largo del ejercicio 2020. En los tres primeros meses del año pasado, el tiempo medio para alquilar una vivienda fue de 1,2 meses, mientras que en el último trimestre esta cifra ascendió hasta los 1,9 meses. No obstante, la zona aún se mantiene por debajo de la media nacional, que se situó en 2,5 meses, según Brainsre.
En lo referido al parque residencial del área de Delicias, Legazpi y Méndez Álvaro, las viviendas en alquiler representaron el 51% del producto total en el mercado, frente al 49% de la vivienda en venta.
Nuevos proyectos
Actualmente, en la calle Méndez Álvaro se están desarrollando dos proyectos. En concreto, la promotora inmobiliaria Acciona está levantando una promoción formada por 86 apartamentos; mientras que Pryconsa está construyendo un residencial de 59 viviendas.
Además, esta zona de la capital ha protagonizado importantes operaciones en los últimos meses. A finales de 2020, la Socimi Vivenio, participada por Renta Corporación y APG, adquirió el terreno residencial de Repsol en Méndez Álvaro (Madrid) por un importe superior a 50 millones de euros. La parcela cuenta con una superficie edificable de 16.322 metros cuadrados, que destinará a la construcción de un proyecto de entre 200 y 250 viviendas de alquiler.
Mientras que GMP se hizo con el suelo de uso terciario de Repsol, que cuenta con una edificabilidad de unos 18.000 metros cuadrados y donde se levantará un proyecto de oficinas.
Y pronto se iniciará un nuevo proyecto residencial en Méndez Álvaro. En concreto, en los dos terrenos que subasta Adif allí. Se trata de una parcela que cuenta con casi 5.460 metros cuadrados, con una edificabilidad de 24.793 m2 y un precio de salida de algo más de 54,4 millones. Mientras que la otra tiene 2.484 metros cuadrados, una edificabilidad de 9.736 m2 y un precio de salida de 21,49 millones.
En total, ocho compañías han pujado por estos suelos para levantar un desarrollo residencial: Grupo Ibosa, Libra Gestión de Proyectos, Acciona Inmobiliaria, Domo Gestora, Vía Ágora, Grupo Lar, Pryconsa e iKasa.
Mercado de oficinas
Entre octubre y diciembre de 2020, el precio medio de alquiler de las oficinas ubicadas en la zona alcanzó los 17,5 €/m2/mes, máximos de los últimos cinco años. Esta cifra es un 15, 1% más que la registrada al inicio del ejercicio pasado, según datos de Brainsre.
En cuanto al parque de oficinas de esta área, los activos en alquiler representaron el 88% del producto total del mercado, frente al 12% de la oficina en venta.
Por su parte, el precio de venta de las oficinas en el área de Delicias, Legazpi y Méndez Álvaro alcanzó máximos de los últimos cinco años en el cuarto trimestre del ejercicio, al situarse en 2.092 €/m2, un 37,4% más que al inicio de 2020, cuando el precio se situó en 1.522 €/m2.
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