España es un país donde el porcentaje de población que reside en pisos en lugar de hacerlo en chalés es de un 65%. Se trata de una cifra bastante elevada si lo comparamos con otros países de la Unión Europa, donde la media se sitúa en un 46% según datos de Eurostat.
Además, la población que vive en unifamiliares en grandes ciudades como Madrid u otras capitales de provincia se reduce considerablemente. ¿Dónde se encuentra actualmente la oferta de chalés en la región?
Dentro de la oferta de viviendas publicadas en el municipio de Madrid, la de viviendas unifamiliares resulta casi inexistente, ya que es de un 5,3% frente al 94,7% de la oferta de pisos, según datos de la plataforma Brainsre, al cierre del último trimestre de 2020.
Si nos vamos al nivel de provincia, nos encontramos con que un 80,5% de la oferta la aglutinan los pisos, mientras que el restante 19,5% corresponde a casas. “Aumenta así la importancia de la vivienda unifamiliar como solución residencial gracias a los municipios de la periferia”, explica María Moreno, data scientist de Brainsre.
Si observamos el gráfico, vemos cómo las variaciones han sido prácticamente inexistentes a lo largo de estos últimos cinco años y el volumen de oferta de pisos y oferta de casas han ido de la mano. Sin embargo, desde el segundo trimestre de 2020 el porcentaje de casas en el mercado empieza a contraerse respecto al de pisos, llevando al porcentaje de chalés en el mercado de compraventa al mínimo de los últimos 6 años.
“Esto se produce porque entre marzo y diciembre de 2020, la oferta de vivienda unifamiliar en el mercado se redujo en un 28% debido a un gran incremento de la demanda, mientras que la oferta de pisos solo se contrajo un 11%”, advierte la data scientist de Brainsre.
La diferencia entre ambas tipologías, un asunto sociológico
Para entender esta gran diferencia tenemos que remontarnos a la mitad del siglo XX, fecha en la que se produje el éxodo rural en España. Muchas familias se mudaban a la capital en busca de oportunidades y con la intención de hacerse con una casa en propiedad. El aluvión de población sobre ciudades como Madrid y Barcelona propició que el modelo de construcción que se llevaba a cabo fuese el de la ciudad en altura.
“Hay que tener en cuenta el rápido crecimiento que experimentó el municipio, ya que pasó de 952.832 habitantes en 1930 a 1.618.435 habitantes en 1950, hasta incluso duplicar en los siguientes 20 años la población”, precisa María Moreno, alcanzando los 3,7 millones a finales de 1970, según datos del INE.
Este increíble crecimiento hizo que el modelo de construcción que se llevó a cabo para dar respuesta a la alta demanda de vivienda fuera la de ciudad en altura.
Moncloa-Aravaca, a la cabeza
Si hacemos ahora el análisis de la oferta de ambas tipologías en los diferentes distritos de Madrid, vemos como la mayor oferta de casas con un 27,2% lo acapara Moncloa-Aravaca.
Se trata del distrito más grande de Madrid en cuanto a extensión, (representa el 7,4% de la superficie total) después de Fuencarral-El Pardo y Villa de Vallecas. A partir de 1940, aparecen en Moncloa colonias de viviendas unifamiliares de carácter semirural (Valdeconejos, Belmonte…) y en los años 50 se desarrollan una serie de colonias de chalets de alta calidad. Además, se trata del distrito con mayor tamaño medio de vivienda que el resto de la ciudad.
La segunda posición con mayor número de casas sería para Hortaleza con un 20,3%, donde podemos encontrar urbanizaciones como El Bosque, La Piovera o Conde Orgaz. Mientras que el tercer lugar lo ocupa el distrito de Barajas con un 18% de oferta.
En cuarto lugar, encontramos Fuencarral-El Pardo con un 17,3%. Por contra, Moratalaz sería el distrito madrileño con el menor porcentaje, ya que la oferta de casas a la venta es prácticamente inexistente. Con cifras similares se encuentran Arganzuela, Chamberí o Retiro, donde el volumen de casas supone menos del 1% de cuota de mercado.
¿Y los precios?
La evolución de los precios está íntimamente relacionada con el stock disponible y las transacciones. Así, mientras que un piso a la venta de tres habitaciones en Madrid capital tiene un precio de unos 394.700 euros de media, para los unifamiliares, esta cifra se eleva hasta los 552.000 euros, según datos de Brainsre.
La cifra es claramente inferior a los 589.000 euros que de media valía un chalet en venta en Madrid a finales de 2019. En el caso de cuatro dormitorios, los unifamiliares disparan el precio a los 964.000 euros, frente a los 773.000 euros de un piso de esas características en la capital.
En los distritos como Moncloa-Aravaca, la media de precios para vivienda unifamiliar se sitúa en casi 3.000 euros/m2 (2.961 euros), con datos a cuarto trimestre de 2020, por debajo de los 8.454,2 euros del municipio, pero el ticket medio es considerablemente superior, al ser casas más grandes. Así, comprar un chalé en el distrito supone un desembolso de 1,914 millones de euros frente a los 1,449 millones de euros registrados en el municipio de Madrid. «En esta zona, más del 30% del producto unifamiliar a la venta tiene 5 dormitorios o más», apuntan los data scientists de Brainsre.
En el caso de Hortaleza, el precio medio de un unifamiliar se incrementa en los 3.805,4 euros/m2, con un ticket medio de 1,815 millones de euros para chalés de 477 m2 de media.
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