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Así es el distrito con el alquiler más caro de Madrid y que no está dentro de la M-30

Hortaleza se ha alzado como el distrito más caro para alquilar una vivienda en la capital en el tercer trimestre, con una renta media de 1.724 euros al mes, seguido por Salamanca y Moncloa.

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En el tercer trimestre de 2020, Madrid capital ha seguido liderando el ranking nacional del precio del alquiler residencial. En concreto, el importe medio de la vivienda en alquiler se situó en 10,2 euros el metro cuadrado al mes en España frente a los 15,1 €/m2 que registró el municipio de Madrid.

Teniendo en cuenta el importe mensual, la media nacional alcanzó los 1.005 euros; mientras que en la capital ascendió a los 1.301 euros, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.

Así, la capital también fue la zona más cara para alquilar un activo residencial frente al resto de municipios de la región entre julio y septiembre. En concreto, arrendar una vivienda en la ciudad de Madrid frente al resto de la Comunidad de Madrid supuso de media 100 euros más, ya que el precio medio en la región fue de 13,5 €/m2 al mes y la mensualidad se situó en 1.263,7 euros.

A pesar de ser valores muy por encima de otras ciudades españolas, la crisis económica originada por el Covid-19 ha afectado significativamente a los precios de viviendas en alquiler. En Madrid capital, se ha registrado una caída trimestral del precio de algo más del 3% y de un 2,5% en tasa interanual. Así, la ciudad encadena dos trimestres consecutivos con bajadas en los precios de alquiler. Mientras que en las mensualidades, el importe ha caído más de 200 €/mes desde marzo de 2020.

El distrito de Salamanca, el más caro

Dentro de los 21 distritos de Madrid, el de Salamanca presentó el precio medio más alto de la ciudad entre julio y septiembre: 18 euros el metro cuadrado al mes. Seguido de distrito Centro con 17,4 €/m2/mes, y Chamberí, con 16,8 €/m2/mes. Por el contrario, las zonas más económicas, por debajo de los 11 €/m2/mes, fueron Vicálvaro y Villaverde, que registraron un precio medio de 10 y 10,5 €/m2/mes, respectivamente.

Los distritos situados dentro de la M-30 siguen siendo los más cotizados de la capital, con un segundo escalón en el que se encuentran Moncloa-Aravaca y Ciudad Lineal.

Sin embargo, teniendo en cuenta el desembolso mensual, el distrito más caro entre julio y septiembre fue Hortaleza, donde la renta media mensual de sus activos residenciales ascendió a 1.724 euros. En este distrito se encuentran zonas de viviendas de alta gama como es Conde Orgaz y La Piovera, así como el nuevo PAU de Valdebebas, donde el precio de los pisos se ha disparado en los últimos años. Por detrás, se situaron Salamanca, con una mensualidad promedio de 1.699,7 euros; y Moncloa, con 1.642,8 €/mes.

En el lado opuesto, el distrito más asequible para alquilar una vivienda fue Puente de Vallecas, cuyas rentas medias se situaron en 718 €/mes, seguido por Villaverde con 760 €/mes.

Doce distritos registran caída de precios

En el último año, tan solo nueve de los 21 distritos que conforman Madrid han presentado un repunte en el precio del alquiler. Aquellos que han anotado un crecimiento más elevado han sido San Blas-Canillejas, un 8,3% más; Moratalaz (8,2%) y Villa de Vallecas (2,4%).

Sin embargo, destaca el retroceso de precios en casi dos tercios de los distritos. En este caso, Salamanca ha sido la zona que ha presentado una mayor caída de precios, con un 6%; seguido de Centro y Vicálvaro, ambos con casi un 4%; y Retiro, con un 3,7%.

Entre julio y septiembre, el 17,4% del total del producto residencial en el mercado español estaba en régimen de alquiler. Así, el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 82,6% de cuota de mercado.

En Madrid, el peso del alquiler sobre el producto de compraventa es mayor que en el resto de España, pues presentó una cuota de mercado del 37,9% en la región y 49,7% en el municipio de Madrid.

Dentro de los límites municipales, Chamberí, Centro y Salamanca fueron los distritos donde el negocio del alquiler tiene un mayor peso dentro del mercado residencial, entre un 61 y un 66%. “Son distritos céntricos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto”, explica María Moreno, data scientist de  Brains RE.

Por el contrario, en Villaverde y Vicálvaro, el mercado de alquiler tan solo supuso un 18% de la oferta existente, siendo los distritos donde la oferta de vivienda a la venta es más elevada. En el caso de Vicálvaro, es debido al afloramiento de multitud de promociones de obra nueva durante los últimos meses en El Cañaveral.

Los pisos lideran la oferta

Dentro del mercado de alquiler madrileño, la oferta de pisos representó el 98,5% de la oferta total disponible, siendo en su mayoría pisos de 2 dormitorios (33%), seguido por 1 dormitorio; mientras que el mercado de casas copó tan solo un 1,5% de la oferta.

En concreto, la vivienda unifamiliar fue el producto más caro del mercado y ha cerrado el trimestre con un precio medio de 3.960 €/mes; mientras que la mensualidad media de los pisos fue de 1.261 €/mes.

En cuanto al importe medio por superficie, el metro cuadrado de vivienda plurifamiliar ascendió a 15,5 €/m2/mes; mientras que el de los activos unifamiliares se situó en 10,6 €/m2/mes.

En el caso de las viviendas unifamiliares, la mayoría de la oferta existente fue de 4 dormitorios. Durante el tercer trimestre del año, el piso promedio de alquiler tenía una superficie de 82 m2 y la casa promedio de 373 m2; en ambos casos, por encima de la superficie media de España.

Por tipologías, el precio de los pisos de 1 dormitorio en Madrid alcanzaron los 930€/mes, con un precio por metro cuadrado de 17,5€/m2/mes. Los pisos de 2 dormitorios registraron un precio medio de 1.205€/mes (15,7€/m2/mes); los de 3 dormitorios 1.499€/m2 (14,1€/m2/mes) y los de 4 dormitorios a 2.266€/mes (14,3€/m2/mes).

En cuanto a las viviendas unifamiliares, en el tercer trimestre de 2020, las de dos dormitorios anotaron un precio de 1.177€/mes, por debajo de los pisos de 2 dormitorios. Las viviendas de 3 dormitorios tenían un precio de 2.102€/m2 (11,5€/m2/mes) y los 4 dormitorios de 3.370€/mes (11,4€/m2/mes).

Alquilar en Madrid, menos rentable

En España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,7% para la vivienda plurifamiliar y en casi un 6% para la vivienda unifamiliar en el tercer trimestre. Mientras que en Madrid capital registró una rentabilidad bruta de la vivienda plurifamiliar de un 4,4% y en 3,7% para la unifamiliar.

Los pisos de 1 dormitorio siguen siendo el producto más rentable del mercado con, una rentabilidad bruta del 4,8%. Por otro lado, los apartamentos más grandes serían menos rentables, para los de 4 dormitorios la tasa se sitúa en el 3,7%.

Los distritos con una mayor rentabilidad bruta fueron Puente de Vallecas (7,2%), Villaverde (7,1%) y Usera (6,9%).  Por el contrario, los distritos más caros de Madrid fueron los que anotaron una rentabilidad bruta menor: Salamanca, Chamartín, Retiro y Chamberí, todos con rentabilidades brutas por debajo del 4%.

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