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Así es el creciente negocio de las residencias de estudiantes en España

Entre 2020 y 2022 se prevé la construcción de 56 proyectos que suponen 19.000 plazas, para un mercado que se configura como un sector refugio dentro del incierto panorama inmobiliario, a pesar de la ralentización y la suspensión temporal de proyectos.

Uno de los proyectos de Amro en Sevilla.


Las residencias de estudiantes también están acusando el parón de la economía y la suspensión de la enseñanza física; no obstante entre 2020 y 2022 se prevé la construcción de 56 proyectos que sumarán 19.000 plazas, para un mercado que se configura como un sector refugio dentro del incierto panorama inmobiliario.

Con el curso académico ya virtual (la Universidad de Navarra por ejemplo acaba de anunciar la suspensión de la vuelta a las aulas), las compañías del sector se centran en preparar la temporada 2020-2021 a partir de septiembre. Y aunque avisan del impacto que esta crisis puede provocar en sus cuentas, gran parte de los proyectos seguirán adelante, «si no en manos de sus actuales promotores porque no resistan la crisis, con otras empresas o fondos que sí pueden acometer proyectos que desde luego tienen un claro usuario», precisa desde una consultora especializada.

Los 990 millones de euros invertidos entre inmuebles y suelos para su desarrollo en 2019, colocaron a los denominados activos PBSA (Purpose Built Student Acommodation), en una posición envidiable al casi multiplicar por 10 los registros de 2018, según las estimaciones de la consultora JLL.

Gran parte de los proyectos se localizan en Madrid y Barcelona, pero ciudades como Granada, Sevilla, Bilbao, Salamanca o Pamplona también se han lanzado al desarrollo, dirigidos a un mercado nacional que se mueve a otras universidades fuera de su ámbito natural. Durante 2019, se llevaron a cabo un total de 30 transacciones entre inversión directa y compra de suelo en España.

Pero es Andalucía la que registra proyectos con más nuevas camas: 5.385 distribuidas entre Sevilla a la cabeza, Granada y Málaga, hasta 2021, según las estimaciones de JLL. Madrid, con 3.382 es la segunda comunidad por camas pendientes de desarrollo, aunque lógicamente pueden sufrir retrasos en la ejecución.

«Del millón y medio de estudiantes totales contabilizados en España, hay 500.000 estudiantes universitarios desplazados, tanto nacionales como internacionales, de los cuales una quinta parte son Erasmus, y todos necesitan habitación», explica Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL España.

Con 94.000 plazas existentes y a pesar de las que está previsto construir, que ampliará a 114.000 las camas, «hay un déficit de unas 400.000 plazas«, precisa. Y aunque reconoce como todos, lo incierto de la coyuntura que puede desarrollarse hasta septiembre con obras paradas y capacidad adquisitiva mermada, llama la atención sobre el hecho de que «la demanda específica de este sector va a seguir estando ahí».

Las tipologías asociadas al coliving tienen capacidad de supervivencia por el mercado al que van dirigidas frente a otros activos, y van a ganar peso en las carteras de inversión«, precisa Nick Wride. Hoy, empiezan a considerarse un sector refugio cara al panorama incierto que se dibuja: «su público objetivo, los estudiantes van a seguir estando ahí y para las familias sigue siendo prioritario la inversión en educación para sus hijos», afirman fuentes del sector.

En España, la alternativa es el alquiler residencial, que al estar en un 90% en manos de particulares, es un mercado informal y poco profesionalizado donde la oferta es muy heterogénea, con calidades y servicios muy variados, y que ofrece poca flexibilidad en términos de duración de los contratos. Un dato importante por ejemplo para los estudiantes de becas Erasmus, que vienen por seis meses, o máster y posgrados, con duraciones de uno o dos años.

Orientación precisa

«Lo que sí hay que cuidar el segmento al que van dirigidos los proyectos y la orientación del producto, con el diseño de productos adaptados al tamaño de las ciudades en las que se vayan a ubicar, y precios en una horquilla que no supere los 1.000 euros», precisa el director de Living & Alternatives de JLL España.

DBK: Principales magnitudes  
Número de centros 1.040
Colegios mayores 181
Residencias universitarias 859
Número de plazas 94.057
Colegios mayores 22.667
Residencias universitarias 71.390
Tamaño medio (plazas/centro) 90,4
Colegios mayores 125,2
Residencias universitarias 83,1
Volumen de negocio (mill. euros) 635
Concentración (cuota de plazas conjuntas)  
Cinco primeras entidades (%) 16,7
Diez primeras entidades (%) 22,3
Evolución reciente y previsiones *  
Evolución del número de plazas  
% var. 2019/2018 +3,1
% var. 2018/2017 +1,5
Evolución del volumen de negocio  
% var. 2019/2018 +4,1
% var. 2018/2017 +2,5
Previsión de evolución del número de plazas  
% var. 2020/2019 +6,3
% var. 2021/2020 +5,0
Previsión de evolución del volumen de negocio  
% var. 2020/2019 +5,5
% var. 2021/2020

*Antes de la crisis del coronavirus
+6,0


JLL, que presentó el primer informe específico sobre el sector para España y Portugal el pasado año, recuerda que la inversión en suelo para el desarrollo de residencias de estudiantes alcanzó los 137,8 millones de euros en 2019, un 118% más que los 63,25 millones de euros en 2018.

Alertas

A pesar de que las perspectivas son mejores que para otras líneas de negocio, el sector también está acusando las consecuencias económicas de la economía, agravadas por la suspensión de las clases físicas. En España, el cierre se produjo el pasado 12 de marzo, dejando el curso online para los casi 500.000 estudiantes universitarios que estudian fuera de sus ciudades de origen que hay en España, de los cuales una quinta parte son Erasmus, y que evidentemente no necesitan la plaza física.

Así, la Socimi Student Property Spain, que cuenta con una residencia en Madrid, advertía en un comunicado que “esta circunstancia tendrá un impacto en los resultados operativos y, en consecuencia, sobre la evolución futura de los ingresos de la empresa”, ya que el fin anticipado del curso presencial provoca la pérdida de hasta tres mensualidades.

Desde Amro, que tiene previsto estrenar sus tres primeras residencias gestionadas por Amro Estudiantes en septiembre confían que el curso se pueda desarrollar con normalidad, alargando los plazos si es necesario.

Precisamente la firma acaba de cerrar la venta de una residencia de estudiantes en Granada a Xior Student, en la que se quedará como gestora por dos años. Se trata del Colegio Mayor Loyola, ubicado en el campus de Cartuja de la Universidad de Granada, que ahora está sometiéndose a una remodelación y ampliación, y por la que recibirá 37 millones de euros.

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