Eduardo Fernández-Cuesta no necesita presentación. Este experimentado directivo, que ha navegado por unos cuantos ciclos del sector inmobiliario en más de 25 años de carrera, -gran parte de ellos al frente de CBRE-, dirige desde 2015 el área inmobiliaria de Arcano, una de las gestoras estrella de la inversión global en España.
Con dos fondos operativos dedicados al negocio inmobiliario, el socio y responsable del área de Gestión de Activos de Real Estate de Arcano explica, en una entrevista con Brainsre.news, desvela que la compañía ultima el cierre de dos operaciones de su primer fondo de inversión, mientras negocia varias inversiones de su segundo vehículo inversor.
Operaciones en marcha
El área inmobiliaria de Arcano tiene dos fondos de inversión inmobiliaria en marcha, que operan como sicavs radicadas en Luxemburgo, y cuyo negocio se basa en compra y transformación de inmuebles, en los que la firma aporta su estrategia value added para vender con importantes plusvalías.
Con el primero, Asoref, -que se creó con un montante inicial de 80 millones y que ya están invertidos-, la gestora invirtió más de 120 millones en un periodo de 18 meses, centrados en activos residenciales y de oficinas. Ahora, la gestora negocia la venta de los dos últimos grandes activos del vehículo, que previsiblemente culminará en los primeros meses de 2021. Con ello, obtendrá previsiblemente una tasa interna de rentabilidad (TIR) del 25%.
En concreto, se trata del antiguo Hotel La Moraleja, situado en Madrid, que adquirió por un valor de unos 12 millones, y que se ha transformado en un edificio de oficinas de última generación; y un local comercial en Madrid, con los que dará término a la inversión realizada por el fondo.
«Las inversiones tienen que estar amparadas por una estrategia de salida«; señala Eduardo Fernández Cuesta cuando describe cómo se enfrenta la firma al negocio inmobiliario. Una visión que gana enteros en momentos de incertidumbre como estos, «en los que el problema no es cuándo comprar y cómo, sino tener una visión clara de a quién y cuándo se podrá vender», explica el directivo.
Esta operación se suma a la compra de un edificio de oficinas para sede corporativa en Madrid en la calle Ríos Rosas, con una edificabilidad de 3.517 m2 sobre rasante, vendido a un fondo luxemburgués y alquilado al Canal de Isabel II; a la adquisición de una parcela de 6.029 m2 edificables en Las Rozas (Madrid) para la promoción de viviendas .
Otras operaciones ya realizadas por el fondo fueron la compra de un inmueble en la capital con licencia de apartamentos turísticos, cuyas viviendas finalmente se vendieron, o un suelo residencial en Benalmádena. En Barcelona, se adquirieron a Sareb y La Caixa dos inmuebles de oficinas en Plaza Europa, que también están vendidos.
Ava II, con inversiones logísticas
El segundo, constituido en febrero de 2019 y denominado AVA II, está en marcha con una capacidad de inversión de 250 millones de euros, de los los cuales ya se encuentra comprometido gran parte (128 millones), y que ha vuelto a centrarse en residencial y terciario, en las principales ciudades españolas. Además ha incorporado el sector ‘estrella‘ del momento, el logístico. «Son los sectores que mejor están resistiendo la pandemia», precisa el directivo.
La actividad inversora del comenzó el primer semestre de 2019 con la adquisición del emblemático edificio de la agencia EFE en la calle Espronceda 32 de Madrid, donde ya se están construyendo 50 viviendas de lujo, de las cuales 47 ya están vendidas. Recientemente compraron una nave logística en el polígono industrial Cerro del Rubal, en la localidad madrileña de Parla, cuyas obra empiezan en febrero, y para la que ya tienen ofertas.
Además de estos fondos, Arcano gestiona Impacto Andalucía, un fondo de desarrollo urbano, constituido para invertir un importe de 125 millones de euros en proyectos de desarrollo urbano sostenible en Andalucía.
Portugal, en ‘stand by’
En paralelo, Arcano está gestionando la comercialización de un local comercial en Vigo, «más difícil por la situación de crisis del retail», aclara, y negocia otra compra logística. «Es un sector muy interesante, pero hay que conocer sus riesgos; las rentas son menos elásticas que en oficinas, por ejemplo», advierte.
En opinión de Fernández Cuesta, hoy «el mercado es tremendamente competitivo y hay que ir a las operaciones complejas, que requieren tramitación e inteligencia«.
Aunque inicialmente estaban interesados en el mercado portugués, el directivo se muestra escéptico: «Lo hemos intentado pero no hemos encontrado el socio adecuado, y los precios han subido mucho, hoy en España hay mejores oportunidades».
¿Y no les tienta el negocio del alquiler de vivienda, el build to rent? «A nosotros no nos salen los números, el objetivo de rentabilidad y retornos que tenemos comprometido es más alto», argumenta.
Arcano, con oficinas en Madrid, Barcelona y Nueva York, y más de 6.600 millones de euros en activos bajo gestión, opera en tres áreas especializadas: Banca de Inversión, Gestión de Activos o Asset Management, donde se engloba la actividad inmobiliaria, y Wealth Management.
